摘要：中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(cháng)、房地產(chǎn)藍皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞在會(huì )上表示，10年的話(huà)，房?jì)r(jià)平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長(cháng)率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房?jì)r(jià)上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。
中國社會(huì )科學(xué)院于5月7日上午9:30在中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)術(shù)報告廳第一會(huì )議室舉行“2015年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》發(fā)布會(huì )”，以聚焦新型城鎮化與房地產(chǎn)發(fā)展為主題進(jìn)行研討。中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(cháng)、房地產(chǎn)藍皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞在會(huì )上表示，10年的話(huà)，房?jì)r(jià)平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長(cháng)率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房?jì)r(jià)上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。
以下是文字實(shí)錄：
魏后凱:
下面有請中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(cháng)、房地產(chǎn)藍皮書(shū)顧問(wèn)牛鳳瑞發(fā)言。
牛鳳瑞:
各位女士、各位先生，非常高興和大家來(lái)討論房地產(chǎn)問(wèn)題。我們這個(gè)藍皮書(shū)也搞了10多年了，每年在這個(gè)場(chǎng)合都有很多爭論，因為不同的學(xué)者有不同的知識結構，對同樣一個(gè)問(wèn)題，對同樣一種數據會(huì )有不同的解讀。比如說(shuō)剛才講了2014年中國的房地產(chǎn)投資增速“新低”，是10.5%，但是看看去年的增量是多少，是9000億，超過(guò)2002年全年的投資總量，去年一年的增量就是2002年的總量，這就是我們現在所面臨的現實(shí)。所以我們從不同的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，比如說(shuō)我們講現在的庫存，我們討論問(wèn)題是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面還是從國家政府層面來(lái)討論。講庫存的話(huà)，這里面我要多說(shuō)幾句，去年我們一直鼓吹要“去庫存化”，現在有人說(shuō)庫存大約是6億，有人說(shuō)是10億平方米，有可能是個(gè)事實(shí)。但是想一想，這個(gè)庫存那么可怕嗎？房地產(chǎn)是面包嗎？?jì)扇炀瓦^(guò)了保質(zhì)期？恐怕不是。有人計算要銷(xiāo)售多少個(gè)月，如果你這個(gè)月銷(xiāo)售量上去了，馬上這個(gè)銷(xiāo)售數據就會(huì )大幅度變化。我個(gè)人覺(jué)得零庫存對經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是追求目標，有了相應的庫存對消費者來(lái)說(shuō)可能是好事。
再說(shuō)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我們的庫存是在什么情況下產(chǎn)生的，是在大量期房情況下的庫存，大量期房是什么意思？交了錢(qián)，簽了合同，三兩年以后再給你房子，就是這個(gè)概念，這就是現在所謂的供給過(guò)剩。戶(hù)均1.02套，說(shuō)中國現在房子過(guò)剩了，我問(wèn)他們這1.02套什么概念？包不包括平房？說(shuō)包括了，25%的平房形成我們現在的1.02套的戶(hù)均的統計，這就是中國的情況。因為每年的現實(shí)數據，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，大家都互相爭論。我分析一下房地產(chǎn)“泡沫論”為什么在中國市場(chǎng)失去解釋力，為什么失靈？“泡沫論”在中國風(fēng)靡一時(shí)，受到很多學(xué)者和媒介的推崇，有人甚至計算北京市的房地產(chǎn)泡沫是49%多，過(guò)了幾年了，房?jì)r(jià)照漲不誤。什么原因？我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析：第一，我個(gè)人覺(jué)得房?jì)r(jià)較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，房?jì)r(jià)的較快上漲雖然是泡沫的主要表現和形成的原因，但不等于就是泡沫，也不必然形成泡沫。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲既可能是供給不能滿(mǎn)足需求的這種市場(chǎng)信號，也可能是真實(shí)房?jì)r(jià)的合理回歸。
我們最近這么多年發(fā)生的一些事，大家可以看一看，今天從邏輯上來(lái)講，我做了一個(gè)表，10年的話(huà)，平均每年上漲10.2%，但是看看我們人均收入每年增長(cháng)多少？十年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長(cháng)率是15.9%，這就是中國，你人均收入快于房?jì)r(jià)上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。這是第一個(gè)基本觀(guān)點(diǎn)。
第二，房地產(chǎn)的調控政策推升了中國的房?jì)r(jià)。大家想一想，我們的宏觀(guān)調控政策主流的觀(guān)點(diǎn)或者主流的方向是什么？是對房地產(chǎn)關(guān)緊土地和資金的兩個(gè)閘門(mén)，這就等于抑制房地產(chǎn)的有效供給。目標是讓大多數人有房住，背后的含義是什么？中國大多數人沒(méi)有房住嗎？住在哪兒？很多口號是蠱惑人心的。房?jì)r(jià)合理回歸，哪年的房?jì)r(jià)是合理的？回到哪年去？好像都沒(méi)有一個(gè)準確的解釋。說(shuō)房?jì)r(jià)現在上漲過(guò)快，跟誰(shuí)比？哪個(gè)機制？你那個(gè)機制是合理的嗎？是市場(chǎng)形成的價(jià)格嗎？不是的。所以，我們很多理論的前提就錯了。這樣就形成了在中國一方面把房地產(chǎn)調控作為宏觀(guān)調控的應急工具，要限制它，要擠壓它，另一方面我們在社會(huì )政策上要控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，要限購、限貸，政策還沒(méi)出北京或者還沒(méi)有出中南海，已經(jīng)效益相互抵消，這就是我們面臨的問(wèn)題。這么多年中國房地產(chǎn)調控，調控房?jì)r(jià)，效果不佳，什么原因？調控本身就推升了房?jì)r(jià)上漲。這一點(diǎn)應該說(shuō)并沒(méi)不是言過(guò)其實(shí)。
