城市之間、城鄉之間存供需錯位
中國社會(huì )科學(xué)院7日發(fā)布《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2015）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報告）稱(chēng)，2014年中國房地產(chǎn)待售面積首次突破6億平方米，達到6.22億平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供遠大于求。供求不均衡的現狀意味著(zhù)2015年市場(chǎng)將繼續去庫存。
報告預測，2015年房?jì)r(jià)存在上漲的可能性，但不會(huì )大幅上漲。為加速去庫存，各地政府將出臺回購商品房作為保障性住房政策，以及一系列鼓勵住房消費的政策，金融政策也將進(jìn)一步放松。
高企 全國商品房待售面積首破6億平方米
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現供過(guò)于求。報告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的問(wèn)題，集中體現在2014年的商品房銷(xiāo)售量大幅下降，商品房待售面積創(chuàng )歷史新高。
數據顯示，2014年，全國商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積為10.52億平方米，比2013年下降9%，均為2009年以來(lái)首次下降。與此同時(shí)，待售面積創(chuàng )歷史新高。2014年，全國商品房待售面積首次突破6億平方米，達到6.22億平方米，其中住宅待售面積突破4億平方米，達到4.07億平方米。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚表示，2014年房地產(chǎn)業(yè)待售面積不容樂(lè )觀(guān)，2005至2009年全國商品房待售面積一直在2億平方米以下。從2011年開(kāi)始，商品房待售面積快速增加，年增幅均在25%以上。
尚教蔚表示，2015年商品房供給仍然會(huì )比較充足。2012至2014年商品房新開(kāi)工面積為55.8億平方米，2012至2014年商品房銷(xiāo)售面積為36.3億平方米。此外，2014年末商品房待售面積為6.2億平方米，如果按2014年銷(xiāo)售速度大概可以銷(xiāo)售半年。因此，2015年部分待售面積過(guò)多的城市放緩、推遲供給的可能性較大。在土地方面，2012至2013年土地待開(kāi)發(fā)面積均高于當年的土地購置面積，土地供給比較充足。
CRIC研究中心一季度庫存顯示，雖然隨著(zhù)成交量企穩回升，多數城市3月底庫存環(huán)比回落，但整體看仍處于高位。監測的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫存21086萬(wàn)平方米，同比上漲二成，平均消化周期18.7個(gè)月，處于警戒線(xiàn)以上。
庫存消化周期是庫存存量與前三月銷(xiāo)售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應求。目前，24個(gè)重點(diǎn)監測城市中，14個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)18個(gè)月，其中煙臺高達43.4個(gè)月，沈陽(yáng)高達39.8個(gè)月，青島為25.4個(gè)月，徐州、中山為24.2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)了24個(gè)月。
尚教蔚認為，房地產(chǎn)業(yè)的高庫存將引發(fā)一系列問(wèn)題，如房企高庫存占壓大量資金，資金成本持續上漲可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)，從而導致部分項目停工、預售房屋無(wú)法按時(shí)交房，進(jìn)而影響到購房者。另外，對于銀行貸款占據相當大比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結構而言，持續高庫存也意味著(zhù)銀行等金融機構經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增加。
嚴峻 三四線(xiàn)城市去化周期高達22.9個(gè)月
“對于北京等中心城市來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有供過(guò)于求，反而是三四線(xiàn)的小城高庫存現象尤為嚴重�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一認為，所謂高庫存其實(shí)是部分城市庫存過(guò)高。
社科院報告也指出，目前存在住房及土地資源配置結構不合理，部分地區市場(chǎng)風(fēng)險突出的現象。報告指出，1978到2014年全國城鎮常住人口從1.7億人增加到7.5億人，城市化率從17.9%提升到54.8%。而1996年以來(lái)，我國的鄉村人口就一直處于負增長(cháng)態(tài)勢。在農村人口減少的同時(shí)，農村居民點(diǎn)用地面積卻在增加。
“現階段房地產(chǎn)供需，面臨資源閑置浪費與緊張不足并存的局面�！鄙薪涛嫡f(shuō)，從不同城市之間來(lái)看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房緊張，而中小城市和小城鎮的人口較少，甚至出現人口凈流出、住房還在大量供應的現象。由于城鄉之間、不同城市之間住房及土地資源配置結構不合理，一方面，農村、小城鎮的住房及土地資源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到較好的滿(mǎn)足。其結果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求問(wèn)題更為嚴重，“去庫存”難度更大，市場(chǎng)風(fēng)險更為突出。
CRIC研究中心數據顯示，一季度一線(xiàn)城市待售庫存總量3383萬(wàn)平方米，同比增加23%，去庫存周期需要13.9個(gè)月，較為平衡。但與之相對應的是，一直銷(xiāo)售相對較差的三四線(xiàn)城市，待售庫存卻高達5124萬(wàn)平方米，去化周期更是高達22.9個(gè)月。
中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員李揚表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)一段時(shí)間的調整，掩蓋在泡沫下的供求關(guān)系水落石出，一些中部省市與部分沿海省市庫存多達二三年，因此這會(huì )是一個(gè)中期性的調整。
風(fēng)向 “去庫存”將成樓市政策主要目標
“2014年針對房地產(chǎn)出臺的調控政策較少，2015年較為明顯的改變是，‘穩定、支持、促進(jìn)’取代了‘抑制、投機、調控’�！鄙薪涛嫡J為，后續房地產(chǎn)政策將相對寬松。
住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，2015年國家層面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會(huì )出臺一些支持政策，同時(shí)金融及財政政策也有利于住房消費。
在支持改善性需求方面，尚教蔚認為，在住房市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙下行的情況下，過(guò)高的二手房交易成本，會(huì )抑制二手房有效流轉，不利于改善性住房需求的釋放�！爸饕w現在兩方面，一是稅費成本，二是中介成本。二手住房交易成本過(guò)高，使更多購房者轉向新建住房。雖然新建住房的土地出讓、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等可以帶來(lái)更多財政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開(kāi)發(fā)建設新房，將耗費本已稀缺的土地和資源�！彼f(shuō)。
“金融政策方面將相對寬松�！鄙薪涛嫡J為，2015年會(huì )繼續實(shí)施穩健的貨幣政策，優(yōu)化流動(dòng)性的投向和結構，落實(shí)“定向降準”的相關(guān)措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續2014年末相對寬松的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。此外，2015年政府還會(huì )通過(guò)財政、金融、稅費等政策加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策，如縮短二手房交易中滿(mǎn)5年轉讓才免交房產(chǎn)交易贏(yíng)利部分20%的個(gè)人所得稅的年限。
尚教蔚稱(chēng)，無(wú)論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，2015年主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進(jìn)行。
展望2015年全年的房?jì)r(jià)走勢，王玨林認為，2014年持幣觀(guān)望者形成了一定積累，但2015年住房需求的釋放不會(huì )像2009年那么迅猛，商品房均價(jià)增速與2014年持平或高于2014年，漲幅大小取決于政策及其執行力度。
“2015年房?jì)r(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。此外，地區分化導致人口聚集能力強的一線(xiàn)城市或部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有回暖的趨勢，人口聚集能力差的部分二線(xiàn)城市或三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能會(huì )延續下跌或者回調的態(tài)勢�！蓖醌k林說(shuō)。
