今年以來(lái)，海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額持續下滑，房地產(chǎn)低迷態(tài)勢給海南經(jīng)濟運行帶來(lái)較大下行壓力。日前海南省政府出臺新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)，鼓勵和引導住房消費。業(yè)內人士認為，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)當前存在庫存量較大，結構不太合理等問(wèn)題，應采取多種措施消化存量?jì)?yōu)化增量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整　銷(xiāo)售量?jì)r(jià)持續下降

　　2014年以來(lái)，受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了深度調整期。今年一季度以來(lái)，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續回落，銷(xiāo)售降幅繼續擴大，銷(xiāo)售均價(jià)略有下降，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨不小的困難和壓力。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下滑。據海南省統計局統計，第一季度，海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成270.74億元，同比增長(cháng)4.5％，但比上年同期回落25.9個(gè)百分點(diǎn)，占全省固定資產(chǎn)投資的比重由上年45.1％上升到48.7％。
　　房屋銷(xiāo)售面積及金額也持續下降。記者近日走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，海南房屋銷(xiāo)售持續低迷，一些樓盤(pán)“去化”緩慢仍未得到明顯改觀(guān)。位于�？谑袊�貿城區中心位置的城市花園樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，開(kāi)盤(pán)兩年多來(lái)，該樓盤(pán)總共銷(xiāo)售不到一半。
　　據統計，第一季度，全省房屋銷(xiāo)售面積為190.84萬(wàn)平方米，同比下降21.5％，降幅比上月擴大2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積182.62萬(wàn)平方米，同比下降22.4％，降幅比上月擴大3.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　銷(xiāo)售金額同比也持續下降。今年一季度，海南房屋銷(xiāo)售額為202.87億元，同比下降23.9％，降幅比上月擴大6.8個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，海南省商品房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10630元，同比下降3％
　　海南省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會(huì )上表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，除了受到全國經(jīng)濟下行壓力加大及房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的影響，還受到別的因素影響：一是海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近十年來(lái)以年均39.7％的增長(cháng)速度保持較快增長(cháng)，基數已經(jīng)很大，房地產(chǎn)投資增速逐步放緩應屬于市場(chǎng)調整的常態(tài)；二是去年底，部分房企為完成年度銷(xiāo)售目標，加大促銷(xiāo)優(yōu)惠力度，透支了部分市場(chǎng)需求；三是由于新的房地產(chǎn)稅征收辦法尚未明確，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開(kāi)始實(shí)施，島外居民對在海南省購房持謹慎和觀(guān)望態(tài)度。

　　開(kāi)發(fā)結構有待優(yōu)化　部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張

　　在當前的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中，仍存在“一業(yè)獨大”、庫存壓力較大、開(kāi)發(fā)結構不優(yōu)等較為突出的問(wèn)題。
　　第一，海南房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”，經(jīng)濟結構抗風(fēng)險能力不強。丁式江在海南省一季度經(jīng)濟形勢分析會(huì )上介紹，近幾年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過(guò)40％。今年1－3月全省房地產(chǎn)投資占比達到48.7％，比重比上年同期提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，全省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度進(jìn)一步加大。
　　第二，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構有待進(jìn)一步優(yōu)化。2014年海南省住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個(gè)百分點(diǎn)；商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比重為75.8％，比2013年下降9個(gè)百分點(diǎn)，調結構初顯成效。但產(chǎn)品仍以住宅為主，產(chǎn)品相對單一，容易引發(fā)結構性風(fēng)險和季節性閑置等問(wèn)題，轉型發(fā)展任務(wù)仍然較重。
　　第三，海南商品房去庫存壓力仍然較大。在銷(xiāo)售面積繼續下降的現實(shí)情況下，商品房消化存量依然壓力較大。
　　第四，海南部分市縣房地產(chǎn)產(chǎn)品還存在同質(zhì)低價(jià)競爭問(wèn)題，一些中部市縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，空間布局不合理，低價(jià)出讓稀缺土地資源，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不高、價(jià)格與價(jià)值不匹配，不利于全省房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。
　　此外，記者采訪(fǎng)了解到，由于房地產(chǎn)形勢持續低迷，部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大，存在一定的風(fēng)險隱患。�？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)戴開(kāi)權認為，盡管目前國家下調二套房個(gè)貸首付比例，但對房地產(chǎn)類(lèi)貸款特別是開(kāi)發(fā)貸款仍然持謹慎態(tài)度，房企的資金壓力仍然比較大。
　　海南省統計局統計，今年1－2月，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續下降。受房屋銷(xiāo)售下降的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)資金來(lái)源增速不斷回落。同時(shí)，由于房屋銷(xiāo)售低迷，資金回籠慢，使得企業(yè)收到的定金及預付款占比下降。

　　出臺穩定市場(chǎng)新政策　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　為促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、支持經(jīng)濟平穩運行，鼓勵和引導住房消費，海南省政府辦公廳近日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，消化存量?jì)?yōu)化增量�！兑庖�(jiàn)》強調海南房地產(chǎn)按照“一增一降一優(yōu)”的思路，即增加高端經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局。要求打通商品房與保障性住房通道，加快庫存消化；鼓勵境外機構和個(gè)人，尤其是華僑和港澳臺居民在海南省購房置業(yè)；加大了金融及公積金對購房的支持力度，在�？�、三亞、瓊海、陵水等四市縣買(mǎi)房，職工最高可申請公積金貸款由50萬(wàn)元上調至70萬(wàn)元。
　　部分業(yè)內人士表示，海南出臺新的政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但由于存量大而且結構不太合理，仍需采取多種措施促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　丁式江表示，海南將按照“底線(xiàn)思維、區間控制、長(cháng)短結合”的思路針對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，及時(shí)采取政策措施，積極保投資促消化，加快產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
　　一是繼續加強政策研究。海南省已加強房地產(chǎn)相關(guān)政策儲備工作，起草了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的儲備政策》，從財政補貼、稅費減免、購房入戶(hù)、公積金支持等8個(gè)方面提出26條儲備政策。
　　二是正確處理好發(fā)展和保護的關(guān)系，走提質(zhì)增效之路。青山綠水和碧海藍天是海南房地產(chǎn)持續健康發(fā)展的核心競爭力。海南要進(jìn)一步科學(xué)把握房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)序與節奏，改變過(guò)去簡(jiǎn)單粗放、片面追求數量的開(kāi)發(fā)模式，優(yōu)化增量，積極消化存量，不斷提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)和效益。嚴格按規劃劃定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限建區和禁建區，確保生態(tài)底線(xiàn)和生態(tài)安全，實(shí)現產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展。
　　三是繼續加快房地產(chǎn)結構調整，促進(jìn)房地產(chǎn)轉型升級。按照一增一降一優(yōu)的思路，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例，積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向高端、精品、特色方向發(fā)展。積極引導發(fā)展度假、健康、醫療、養老等多種形式的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，適應市場(chǎng)多樣化需求。
　　四是結合棚戶(hù)區改造，打通商品房和保障性住房的通道。進(jìn)一步加大棚戶(hù)區改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計劃實(shí)施貨幣化安置4585戶(hù)；鼓勵市縣回購存量商品住房作為保障性住房房源，并納入保障性安居工程年度計劃管理。對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公租住房用途的，允許其適當調整規劃建設條件，優(yōu)化戶(hù)型結構。