摘要：據《證券日報》記者獨家統計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元，而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價(jià)值，并按照每年折舊3%-7%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會(huì )計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。

    “現在買(mǎi)上市銀行股，相當于以十年前的價(jià)格買(mǎi)房！”這一薦股觀(guān)點(diǎn)看似有些無(wú)厘頭，但實(shí)際上卻折射出上市銀行涉房固定資產(chǎn)估值失真的尷尬現實(shí)。

    據《證券日報》記者獨家統計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元，而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價(jià)值，并按照每年折舊3%-7%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會(huì )計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。據記者大致測算，即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的真實(shí)市價(jià)也將達到2.2萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”1.6萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢(qián)”可能達到3萬(wàn)億元。如果說(shuō)3萬(wàn)億元的天文數字比較抽象，那么可以選取16家上市銀行2014年合計的凈利潤來(lái)進(jìn)行對比，后者僅為1.2萬(wàn)億元。

    “房屋建筑物等固定資產(chǎn)通常是按照成本法加折舊計算凈值，僅投資性房地產(chǎn)可按公允價(jià)值入賬，不過(guò)，在重組等特定條件下，評估價(jià)值也可以入賬”，一位曾在“四大會(huì )計所”任職的會(huì )計師對《證券日報》記者表示，“如果銀行出售、轉讓固定資產(chǎn)，應當將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益，也就是說(shuō)，這些涉房固定資產(chǎn)的使用性質(zhì)一旦發(fā)生改變，其真實(shí)價(jià)值還是有望在財報中獲得體現的�！�

    “銀行的房產(chǎn)未來(lái)并不一定都長(cháng)期自用，如果銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)能夠被電子銀行、手機銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產(chǎn)或將其變?yōu)橥顿Y性房產(chǎn)”，一位國有大行支行負責人表示，“目前部分銀行已經(jīng)走到了規模效益的拐點(diǎn)�！�

    涉房固定資產(chǎn)增長(cháng)迅猛

    同花順數據顯示，截至去年年底，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計8408億元。其中，國有四大行固定資產(chǎn)規模最為龐大，合計超過(guò)6502億元。四大行中，中行和工行的固定資產(chǎn)規模占據前兩位，而農業(yè)銀行和建設銀行則分列第三和第四位。數據還顯示，截至2013年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計為7341億元。也就是說(shuō)，去年的增量約為1067億元，增速接近15%。

    不過(guò)，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設備及運輸工具。其中，對于絕大多數上市銀行來(lái)說(shuō)，房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規模都最為龐大，辦公設備和運輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數在20%-40%之間。

    以招商銀行為例，該行截至2014年年底的固定資產(chǎn)凈值為265億元，其中，房屋及建筑物、裝修費和在建工程的資產(chǎn)凈值合計207億元，電子設備、飛行設備及運輸工具的資產(chǎn)凈值合計約為58億元。

    《證券日報》記者對于16家上市銀行截至2014年年底房屋及建筑物、裝修費和在建工程的合計資產(chǎn)凈值進(jìn)行逐一統計發(fā)現，上市銀行的合計凈值約為5900億元，占固定資產(chǎn)的比重超過(guò)了七成。

    其中，農業(yè)銀行的凈值最高，超過(guò)了1200億元；工行和建行次之，分別超過(guò)了1100億元；中國銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過(guò)了900億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值最高，民生銀行其次，興業(yè)銀行排名第三，此外中信銀行和浦發(fā)銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過(guò)了100億元。

    此外，如果按照上述數據和方法測算上市銀行2012年的相關(guān)數據，截至2012年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。也就是說(shuō)，兩年時(shí)間內，上市銀行涉房固定資產(chǎn)凈值增長(cháng)了近五成。
   
    值得一提的是，按照現行的《企業(yè)會(huì )計準則第4號--固定資產(chǎn)》，“固定資產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量”，且“企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊”。也就是說(shuō)，從上市銀行上市密集度比較高的2005年開(kāi)始計算至2014年年底，再加上上市銀行大多5%左右的年化折舊率，十年時(shí)間上市銀行涉房資產(chǎn)的累計折舊至少有兩成。以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計折舊269億元，目前賬面凈值接近674億元，也就是說(shuō)資產(chǎn)原值超過(guò)了943億元，目前折舊率約為29%。

    按照平均20%折舊保守預計，16家上市銀行合計5941億元的賬面資產(chǎn)對應的原值應約7400億元。

    真實(shí)價(jià)值嚴重低估

    7400億元當然也并不是這些涉房固定資產(chǎn)的全部?jì)r(jià)值。

    “我們銀行比較吃虧的就是前些年房?jì)r(jià)比較低的時(shí)候，總行對于買(mǎi)樓控制得比較嚴格，各地的分行自然也不敢大手大腳”，某股份制銀行有關(guān)人士對《證券日報》記者吐槽，“現在不得不租賃寫(xiě)字樓來(lái)彌補辦公面積的不足以及改善辦公條件�！�

    與該銀行的情況相反，另一家上市銀行雖然當初有些遲疑，但還是及時(shí)出手�！捌鋵�(shí)，開(kāi)始買(mǎi)樓的時(shí)候也有些猶豫，不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱(chēng)的辦公場(chǎng)所，且金融街當時(shí)所剩的好位置也不多了，就拍板買(mǎi)下該商業(yè)房產(chǎn)，當時(shí)確實(shí)沒(méi)想到，才幾年時(shí)間房?jì)r(jià)已經(jīng)翻了三倍多，不過(guò)由于房子是自用，并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”，該行時(shí)任行長(cháng)此前曾經(jīng)表示。

    《證券日報》記者在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站檢索發(fā)現，目前一些城市的核心位置的寫(xiě)字樓大多有價(jià)無(wú)市。以相對建成較晚的金融街B7大廈（即現北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時(shí)（2005年）價(jià)格在14600元/平方米左右，如今市價(jià)已經(jīng)達到7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平方米，十年時(shí)間增長(cháng)了4倍，而且即使是這個(gè)價(jià)格在金融街其實(shí)也是有價(jià)無(wú)市。此外，B7大廈合計建筑面積約22萬(wàn)平方米，每平米上漲約6萬(wàn)元，整體增值超過(guò)130億元，市價(jià)約160億元。

    但是如果按照“成本法+折舊”計量，B7大廈的賬面凈值很可能已經(jīng)僅剩20億元左右，與市場(chǎng)潛在交易價(jià)格差距可能高達140億元。

    此外，而建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時(shí)間都遠遠早于B7大廈（其建設時(shí)間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多，其真實(shí)市價(jià)較賬面凈值增長(cháng)的幅度自然要高于B7大廈。

    事實(shí)上，房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值飆升不僅在北上廣等一線(xiàn)城市出現，多地媒體曾經(jīng)測算出“房?jì)r(jià)十年上漲近十倍”的區域性數據。

    上市銀行涉房固定資產(chǎn)賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的嚴重背離，曾經(jīng)引起投資者的質(zhì)疑。私募界人士崔軍曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價(jià)值入賬；此外，史玉柱也曾經(jīng)在微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數量大得嚇人，都是按當年建造或購買(mǎi)的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價(jià)值入賬，銀行資本金就會(huì )大幅增加，三年不用向股民伸手要錢(qián)”。

    事實(shí)上，二級市場(chǎng)也關(guān)注到了上市銀行的隱性財富�！蹲C券日報》記者日前在潛伏的“攬儲銀主群”里意外收到一條薦股消息，內容正是指出“現在銀行的固定資產(chǎn)都是按照十多年前的成本計價(jià)的，如今買(mǎi)上市銀行股，相當于以十年前的價(jià)格買(mǎi)房，現在是買(mǎi)入良機”。姑且不論薦股的可信度，但從固定資產(chǎn)失真這一角度來(lái)看，其分析確有可取之處。

    按照上市銀行涉房資產(chǎn)賬面原值7400億元推算，如果這些資產(chǎn)十多年來(lái)市價(jià)平均漲幅為3倍（保守測算），其目前對應的價(jià)值為2.2萬(wàn)億元；如果這些資產(chǎn)十多年來(lái)市價(jià)平均漲幅為5倍，其目前對應的市價(jià)或高達3.7萬(wàn)億元，較目前的賬面凈值增長(cháng)逾3萬(wàn)億元。

    私房錢(qián)有望變現

    當然，涉房資產(chǎn)并不永遠只能按照“成本+折舊”來(lái)計價(jià)。

    上述會(huì )計師告訴《證券日報》記者，會(huì )計準則允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)在一定條件下按公允價(jià)值入賬。但是，新準則同時(shí)指出，投資性房地產(chǎn)需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售”。

    換而言之，銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且這些資產(chǎn)隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展正在悄悄帶來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的增值，但是由于沒(méi)有變現，且這部分公司處于穩定的生產(chǎn)環(huán)境并處于穩定的生產(chǎn)狀態(tài)中，故通常不能夠實(shí)現賬面增值。

    不過(guò)，按照目前手機銀行和電子銀行的發(fā)展速度，物理網(wǎng)點(diǎn)正在加速被替代，網(wǎng)點(diǎn)背后的房產(chǎn)未來(lái)可能不再需要“處于穩定的生產(chǎn)環(huán)境、穩定的生產(chǎn)狀態(tài)中”，也就是出現了按照市價(jià)變現的可能。
   
    去年，工商銀行便傳出了要減少物理網(wǎng)點(diǎn)的消息，工商銀行首席風(fēng)險官魏國雄公開(kāi)表示，“我們未來(lái)的銀行是不需要那么多人的，也確實(shí)不需要那么多物理網(wǎng)點(diǎn)，轉型就是要把更多的資源投到信息化建設上，我們想打造一個(gè)全新的EICBC，就是E工商銀行”。上述話(huà)語(yǔ)也在2014年數據上得到體現，工行去年在國有四大行中率先開(kāi)始縮減物理網(wǎng)點(diǎn)，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和實(shí)現功能分區營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分別減少了128和49個(gè)，在柜員配備人數上更是罕見(jiàn)的一年減少12024人，為現有柜員的10%。此外，中國銀行雖然柜員減少人數沒(méi)有工行多，但其在網(wǎng)點(diǎn)增加上已經(jīng)趨于放緩，去年一年僅增加新網(wǎng)點(diǎn)11個(gè)。