在政策組合拳刺激下，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較為顯著(zhù)回暖跡象。據國家統計局數據，今年1月至4月全國商品房銷(xiāo)售面積同比降幅較一季度收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)；4月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也明顯增多，持平和下降的城市個(gè)數均有所減少。盡管如此，考慮到當前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化，樓市新政存在結構化傳導效應，以及市場(chǎng)投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，確立樓市回暖趨勢仍需密切觀(guān)察。
　　房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。過(guò)去，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應求，即使國家采取多種限制措施，依然無(wú)法阻擋市場(chǎng)需求的集中快速釋放�，F在，絕大多數城鎮住宅供求關(guān)系已基本平衡，甚至還出現供過(guò)于求情況，住宅庫存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場(chǎng)需求釋放存在不確定性，還要繼續觀(guān)察。值得注意的是，隨著(zhù)我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場(chǎng)有效購買(mǎi)能力呈下降趨勢。當前部分城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場(chǎng)需求總量已基本穩定，需求集中超前釋放，后續需求必然萎縮，加上價(jià)格上漲對需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果。
　　樓市新政存在結構化傳導效應。樓市新政核心是營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降，對二手住宅交易有顯著(zhù)助推作用�！�3.30樓市新政”發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長(cháng)33%；溫州市區二手住宅交易量環(huán)比上漲超過(guò)50%。但新政對新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據報道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達17191套，創(chuàng )出近25個(gè)月以來(lái)新高。而同期北京市新建住宅成交平穩，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價(jià)環(huán)比上漲更多是過(guò)去購地成本偏高所致。
　　投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。不管承認與否，住宅市場(chǎng)人氣凝聚離不開(kāi)投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當前股票市場(chǎng)交投極為活躍情況下，住宅投資性需求難以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現，“賣(mài)房炒股”情況比比皆是。與股票資產(chǎn)相比，住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性程度較低，且未來(lái)價(jià)格漲幅空間狹小，還要承擔喪失其他投資獲益的機會(huì )成本，也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復。雖然從5月11日起人民幣存貸款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)，對業(yè)已出現回暖跡象的樓市形成一定支撐，但市場(chǎng)實(shí)際利率仍在高位運行，住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)條件改善狀況還需進(jìn)一步觀(guān)察。
　　本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為宏觀(guān)經(jīng)濟穩增長(cháng)予以有效緩沖。房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體應珍惜來(lái)之不易的樓市回暖良機，加快住宅去庫存化進(jìn)程，而不是故意渲染“漲價(jià)”噱頭來(lái)刺激需求入市。對于樓市未來(lái)演化趨勢，既不能否認市場(chǎng)向好態(tài)勢，也不宜盲目樂(lè )觀(guān)，以免經(jīng)濟行為決策失當，增加新的問(wèn)題與風(fēng)險。