記者在北京、上海、廣州和深圳等地調研中發(fā)現，曾經(jīng)被認為是“鐵板一塊”的一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一年中出現了加速分化的新動(dòng)向：北京、上海進(jìn)入相對平衡期，深圳市場(chǎng)供不應求，房?jì)r(jià)仍有較大幅度上漲可能，而廣州則面臨庫存高企的壓力。
　　業(yè)內專(zhuān)家認為，樓市“多維分化”的新動(dòng)向值得注意，應密切關(guān)注廣州、上海等樓市“領(lǐng)頭羊”的剎車(chē)給區域甚至全國樓市帶來(lái)影響乃至連鎖反應。由于一線(xiàn)城市之間甚至城市內部已經(jīng)出現高度分化，針對北上廣深的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控也應當改變手段，從“后端干預”轉向“前端調節”。

　　北上廣深樓市加劇分化

　　記者近日在調研北上廣深四地房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)現，曾經(jīng)齊齊堅挺的一線(xiàn)樓市不再是鐵板一塊，從2014年開(kāi)始，北上廣深四個(gè)城市的樓市出加速分化的趨勢，而在各個(gè)城市內部，中心區與近郊、遠郊區域的市場(chǎng)表現，也開(kāi)始拉大差距，呈現出“多維度分化”的新動(dòng)向。
　　首先是京滬總體平衡但存“結構性不均衡”。
　　作為全國的政治文化中心和經(jīng)濟中心，北京和上海的樓市在最嚴限購和信貸政策下的表現依然堅挺，從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達到平衡，但仍然存在“結構性不均衡”。
　　根據北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志測算，目前北京的存量房約為700萬(wàn)套，按照全市約2100萬(wàn)人口計算，每3人擁有一套住房，總體是平衡的。但存在二三環(huán)以?xún)刃枨筮^(guò)于旺盛、五六環(huán)外供應過(guò)剩的結構性不均衡。
　　數據顯示，北京市通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區的整體庫存將近7萬(wàn)套，去庫存壓力較大。
　　其次，深圳供不應求房?jì)r(jià)或加速上漲。
　　記者在調研中發(fā)現，深圳市的供求關(guān)系是四個(gè)一線(xiàn)城市中最為緊張。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數據相去甚遠。
　　“旺盛需求和有限供應作用下，深圳市的房?jì)r(jià)還將有很大上升空間，”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說(shuō)。
　　根據深圳市住建局的統計，2014年，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)20.5%，遠高于全國平均10.5%的增速。
　　房?jì)r(jià)方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續五個(gè)月上升，在四個(gè)一線(xiàn)城市中一枝獨秀。國家統計局公布的4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，一線(xiàn)城市中深圳環(huán)比漲幅最高，為1.8%。
　　最后，廣州庫存高企“壓力山大”。
　　而與深圳相隔不到100公里的廣州卻是另外一番景象。從2014年開(kāi)始，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，廣州被不少業(yè)內人士戲稱(chēng)“偽一線(xiàn)城市”。在調研走訪(fǎng)中，最多提及“調整限購政策”就是廣州的政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商。
　　從2014年底開(kāi)始，京滬深三城普遍出現探底反彈的跡象，數據上最明顯的反映是北京、上海和深圳，這三個(gè)城市從2014年11月到2015年4月，新建商品住宅價(jià)格同比跌幅逐月收窄，并開(kāi)始實(shí)現反彈。而廣州的情況則并不樂(lè )觀(guān)。根據廣州市國土房管局數據，近半年來(lái)，廣州市新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達到105.84萬(wàn)平方米后，連續三個(gè)月成交下降，4月份成交面積為86.37萬(wàn)平方米，基本回升到了2014年11月份水平。從成交價(jià)格看，新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)一直處在震蕩下行的通道，去年11月網(wǎng)簽均價(jià)達到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)連續下跌，跌至4月份的每平方米14540元。
　　據陽(yáng)光家緣網(wǎng)統計數據顯示，4月廣州住宅未售套數為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng )出歷史月度新高，目前廣州住宅去化周期為26.1個(gè)月，遠高于北上深等其他一線(xiàn)城市。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長(cháng)龍斌說(shuō)，從歷史積累的數據來(lái)看，廣州市新建商品住宅庫存周期目前在20個(gè)月左右，而去年、前年的平均去庫存周期在15個(gè)月左右�！半m然現在廣州市場(chǎng)的成交恢復得比較快，但整個(gè)市場(chǎng)的去庫存壓力還是非常大�！�

　　一線(xiàn)樓市分化滯漲或引連鎖反應

　　部分專(zhuān)家認為，一線(xiàn)城市的滯漲或有極強的“宣示”作用，易引發(fā)其他地區連鎖反應，由此傳遞給土地市場(chǎng)和金融系統的風(fēng)險值得關(guān)注。
　　一是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)有較強的“宣示”作用，易引發(fā)全國連鎖反應。有業(yè)內人士提出，房?jì)r(jià)在二線(xiàn)三線(xiàn)城市下跌對全國的影響和示范效應不大，但是如果一線(xiàn)城市出現銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格較大幅度下跌，影響或將擴散。比如幾年前溫州的房?jì)r(jià)曾經(jīng)遭腰斬，達到了將近45%的下跌，對上海的房?jì)r(jià)卻沒(méi)有造成影響。但上海房?jì)r(jià)如果快速下跌5%到10%，則對全國影響很大，有很強的宣示性。
　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，廣州市2014年樓市的成交量相比2013年出現了超過(guò)20%的下降，而整個(gè)廣東省2014年的銷(xiāo)售面積則下降超過(guò)7%。廣州市在趨勢上是全省的領(lǐng)先指標，領(lǐng)頭羊“急剎車(chē)”，對區域樓市的影響十分顯著(zhù)。
　　二是一線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸規模大、占比高，金融系統風(fēng)險需關(guān)注。據測算，北上廣深四個(gè)城市占比達到了全國房地產(chǎn)信貸總規模的23%，如果加上重慶和天津兩個(gè)直轄市，則將近30%。
　　在2014年樓市下行過(guò)程中，廣州市出現了個(gè)別“棄房斷供”現象。有專(zhuān)家認為，“棄房斷供”雖然只是個(gè)別現象，但一旦形成示范效應，容易引發(fā)金融系統的風(fēng)險。
　　三是土地出讓金收入出現下降，地方政府面臨兩難困境。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數據顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶10大城市土地市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊跌現象。
　　1-4月，10大典型城市年初累計土地成交建筑面積同比下跌64.3%，跌幅明顯擴大，打破了先前橫盤(pán)筑底的狀態(tài)，擴大了2014年以來(lái)土地成交面積下探的趨勢。在土地出讓金方面，1-4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%、20.2%。以廣州為例，一季度廣州市土地出讓僅入賬63.8億元，相比2014年第一季度的227億元縮水超過(guò)三分之二。
　　記者在調研中發(fā)現，開(kāi)發(fā)商拿地的意愿降至近年來(lái)最低。多家房企表示，暫停拿地，放緩開(kāi)發(fā)節奏。
　　“我們現在的策略是不買(mǎi)地、不開(kāi)發(fā)，或者少拿地、慢開(kāi)發(fā)，就這么放著(zhù)，現在買(mǎi)地價(jià)格高，房子又賣(mài)不出去，利潤很薄，開(kāi)發(fā)成本太高，幾乎不賺錢(qián)�！币患曳康禺a(chǎn)企業(yè)戰略與投資管理部總監說(shuō)。
　　有專(zhuān)家認為，目前一線(xiàn)城市面臨的土地收入減少的問(wèn)題如不能化解將面臨兩難的困境：若減少供地，土地出讓金將進(jìn)一步縮水；若增加供地，已經(jīng)高企的商品房庫存恐將持續攀升。

　　專(zhuān)家建議變“后端干預”為“前端調節”

　　業(yè)內人士認為，全國統一的限購、限價(jià)和信貸等政策會(huì )與目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度地域分化產(chǎn)生較為嚴重的背離，導致政策執行中失去準星，甚至“誤傷”正常市場(chǎng)。
　　專(zhuān)家建議，今后全面的限購、限價(jià)、限貸等調控手段宜不再使用，建議根據用“引導性”政策，因城施策，以市場(chǎng)自發(fā)調節為主。
　　比如，在房地產(chǎn)信貸政策方面，今后不宜一刀切式管理，而是采用因地制宜的差異化管理辦法。
　　記者在調研中發(fā)現，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度分化不僅僅體現在一線(xiàn)城市和二三線(xiàn)城市之間乃至幾個(gè)一線(xiàn)城市之間，甚至在城市的內部，不同區域之間也有嚴重的分化。
　　據此，有專(zhuān)家認為，目前北上廣深等一線(xiàn)城市有必要對房地產(chǎn)市場(chǎng)調節從商品房“銷(xiāo)售-購買(mǎi)”的后端“前置”到規劃和供地端。
　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建議，在一線(xiàn)城市宜實(shí)施精細化和有前瞻性的“前端調控”，根據細分區域的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)調節土地供應量，可實(shí)現更加精準的調節。