近兩個(gè)月里，3.30新政和降準、降息組合拳對房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回暖效果已經(jīng)顯現。
國家統計局公布4月份數據顯示，與3月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。
中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新數據顯示，5月前四周，全國54城市合計住宅簽約套數為194909套，環(huán)比上漲幅度達到了8.3%，其中一、二線(xiàn)城市明顯上漲。
不過(guò)，在整體回暖情況下，目前仍處于限購的北上廣深四個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現分化狀態(tài)。市場(chǎng)調研結果顯示，北京、上海供需關(guān)系已進(jìn)入相對平衡期，深圳市場(chǎng)供不應求，而廣州則面臨庫存高企的壓力。
行業(yè)分析人士認為，由于市場(chǎng)差異性的存在，一線(xiàn)城市出現分化情況并不難理解;市場(chǎng)回暖會(huì )間接導致更多房源入市，供需天平有可能更加傾斜使分化進(jìn)一步加劇。
新樓盤(pán)入市節奏放慢
此前，國家統計局公布了4月份70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)統計數據，顯示樓市已經(jīng)回暖。
數據顯示，與3月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳1.8%，最低為廣東惠州下降0.7%。其中，北京上漲0.8%，上海上漲0.7%，溫州上漲0.7%，廣州上漲0.4%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，3月底樓市新政出臺和傳統銷(xiāo)售旺季等多重因素疊加影響下，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續回升，部分城市房?jì)r(jià)環(huán)比略有上漲。
劉建偉還認為，絕大部分城市房?jì)r(jià)同比仍然下降，但隨著(zhù)部分城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，4月份房?jì)r(jià)同比降幅總體略有收窄。
房?jì)r(jià)降幅收窄的背后，是供應市場(chǎng)步伐的變慢。
在國家統計局公布的數據中，中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現，4月份，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)資金投入和新開(kāi)工面積增幅均出現環(huán)比下降的趨勢。
截至4月份，房地產(chǎn)累計投資2.36萬(wàn)億，環(huán)比增幅為6.0%。而2015年前兩個(gè)月該項數據分別為10.4%和8.5%，以?xún)蓚�(gè)百分點(diǎn)的降速持續下滑。房地產(chǎn)施工面積方面，4月份，累計達到59.95億平方米，累計增長(cháng)6.2%，略低于3月份的6.8%。
另外，4月份，房地產(chǎn)累計竣工面積2.12億平方米，同比下跌10.5%，跌幅高于3月份的8.2%。
北京再現紅五月
作為一線(xiàn)城市的典型代表，北京5月樓市的表現可謂風(fēng)頭正勁。
據媒體報道，上周末北京共有3個(gè)樓盤(pán)入市，分別是北京城建海梓府，華潤萬(wàn)橡府以及首創(chuàng )紫悅臺。其中海梓府3小時(shí)便實(shí)現成交額5億元，而華潤萬(wàn)橡府在1小時(shí)內也宣告售罄。
位于東北三環(huán)太陽(yáng)宮板塊懋源地產(chǎn)紅璽臺項目也極為火爆。據了解，該項目自2010年入市以來(lái)多次斬獲北京頂級豪宅月度銷(xiāo)冠。2013年、2014年均在北京頂級豪宅市場(chǎng)名列前茅。5月22日，紅璽臺發(fā)布數據稱(chēng)10天熱銷(xiāo)2.6億。
紅璽臺營(yíng)銷(xiāo)負責人赫蒙告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“市場(chǎng)回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客戶(hù)對于投資領(lǐng)域一直保持著(zhù)高度敏感，現階段相對增益穩定的固定資產(chǎn)自然是他們的首選�！�
“一線(xiàn)城市回暖已成事實(shí)，北京房?jì)r(jià)回落希望不大。豪宅市場(chǎng)多是稀缺項目，現在機會(huì )不錯，所以就決定買(mǎi)一套�！币晃徊辉妇呙馁I(mǎi)房者向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者透露。
據中原地產(chǎn)最新統計數據顯示，截至5月25日，北京5月份月度成交量在百套以上的項目有9個(gè)，而4月份同期僅有2個(gè)。成交套數方面，有數據顯示，北京上周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2120套，環(huán)比上漲9.7%。
市場(chǎng)對本月最后一周市場(chǎng)依舊看好，并有分析人士預測整個(gè)5月北京樓市數據有望走出新高。
回暖或加速市場(chǎng)分化
在市場(chǎng)整體回暖背后，城市間的分化情況也依然存在。
劉建偉就認為，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jì)r(jià)上漲主要集中在一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現上漲，絕大部分三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然下降。
隨后就有媒體曝出，北京、上海、深圳三地供求關(guān)系基本已經(jīng)達到平衡，但內部依然存在結構性不均衡，而廣州卻是庫存高企。
廣州市國土房管局數據顯示，半年來(lái)，廣州新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達到105.84萬(wàn)平方米后，連續三個(gè)月成交下降，4月份成交面積為86.37萬(wàn)平方米，基本回升到了2014年11月份水平。
另外，數據顯示4月廣州住宅未售套數為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng )出歷史月度新高。26.1個(gè)月的去化周期，遠高于北上深等其他一線(xiàn)城市。
一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“廣州庫存高企的原因有很多。首先，區域經(jīng)濟發(fā)展相對均衡，所以廣州樓市吸引力并不是很大;其次，限購政策對廣州的影響比較明顯，降準降息都能釋放太多有效購買(mǎi)力�！�
極具代表性的一線(xiàn)城市樓市出現分化，看起來(lái)似乎不可思議，但這正是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。
中國經(jīng)濟研究院研究員劉德炳認為，受一系列政策利好影響，一線(xiàn)城市的購買(mǎi)力得到釋放，促使整體成交量上升，但其背后依然是房地產(chǎn)行業(yè)下行的事實(shí)。他表示，市場(chǎng)的分化也會(huì )快速導致房企的分化，以至洗牌期結束時(shí)，大部分實(shí)力不濟的房企死去，新的格局浮出水面。
