歷時(shí)近4年的營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革將在6月份收官，根據5月18日國務(wù)院批轉國家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》要求，力爭全面完成“營(yíng)改增”，將剩余的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)四大領(lǐng)域納入“營(yíng)改增”版圖。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程較為復雜，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”一直被認為困難較大。中國經(jīng)濟網(wǎng)記者從多家房企了解到，不少企業(yè)已進(jìn)行過(guò)“營(yíng)改增”前期學(xué)習培訓，財務(wù)部門(mén)多已開(kāi)展相關(guān)工作準備。業(yè)界傳改革方案可能在6月份公布，建筑業(yè)已確定適用11%的稅率，對于房地產(chǎn)業(yè)適用11%還是6%的稅率，多家企業(yè)猜測傾向于前者。
稅負增減和企業(yè)成本結構掛鉤
“營(yíng)改增是為了降低重復收稅的問(wèn)題，但對于企業(yè)而言，影響主要與企業(yè)的成本結構有關(guān)�！敝袊笖笛芯吭合嚓P(guān)負責人表示，在建立完整的增值鏈條后，其抵扣機制的設計對于企業(yè)的稅收成本有較大的影響。如果建筑的進(jìn)項較大，可抵扣的較多，則能在一定程度上降低成本。
房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要有土地成本、建筑安裝成本、財務(wù)成本。一般來(lái)看，如果企業(yè)現有產(chǎn)品的土地購置成本低，其付出的建安成本占比就會(huì )比較高，相應的因其建安成本可抵扣的比例就高，對企業(yè)就是利好。相比之下，部分熱點(diǎn)城市建安成本占比較低，企業(yè)用其來(lái)抵扣的進(jìn)項稅就少，甚至存在稅負加重的問(wèn)題。
禹洲集團助理總裁、計財部總經(jīng)理陳超告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“取得土地是否有相應進(jìn)項可抵扣，以及下游企業(yè)能否開(kāi)具進(jìn)項稅票至關(guān)重要。另外進(jìn)項和銷(xiāo)項的時(shí)間配比對企業(yè)實(shí)際成本影響也很大，例如土地成本，相應進(jìn)項是允許一次性抵扣還是分期？如果只能取得時(shí)一次性抵扣而不能分攤到項目的整個(gè)銷(xiāo)售周期，那么將加大企業(yè)的實(shí)際運營(yíng)成本”。
也有業(yè)內人士提到，土地進(jìn)項可以做分期，隨著(zhù)時(shí)間和項目開(kāi)發(fā)的進(jìn)展慢慢抵扣，“但是到底可不可以這么做，還沒(méi)看到具體說(shuō)法�！�
“關(guān)鍵看相應法規正式出臺后的詳細規定，現在還不太明確稅負會(huì )增加還是減少，”陳超說(shuō)，“政府相關(guān)部門(mén)也提及營(yíng)改增是一次顛覆性的改革，涉及很多復雜環(huán)節，所以很多細節需要在改革過(guò)程當中發(fā)現和學(xué)習�！�
上游企業(yè)“票難取”困境
不過(guò)，也有房企明確表示“營(yíng)改增”很可能會(huì )增加企業(yè)稅負。新城控股集團高級副總裁歐陽(yáng)捷向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，“營(yíng)改增”有兩方面問(wèn)題，一是“票難取”，二是導致“價(jià)要漲”。
歐陽(yáng)捷說(shuō)，上游建筑業(yè)“票難取”，不少企業(yè)不是合格供應商，建筑企業(yè)從農民手里購得的磚瓦砂石幾乎開(kāi)不了發(fā)票，“施工隊等也是拿不到增值稅發(fā)票的，勞務(wù)成本沒(méi)有增值，那就不能抵扣了�！�
“根據住建部對66家建筑施工企業(yè)的調研結果，能夠拿到抵扣的專(zhuān)用發(fā)票的企業(yè)大概只有3成�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)，實(shí)際的情況是，大部分企業(yè)都拿不到增值稅票，開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦法抵扣，所以要么漲價(jià)，要么壓縮成本，但壓縮成本的可能性不大，“對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，成本肯定要增加，所以?xún)r(jià)要漲�！�
對于下游企業(yè)的進(jìn)項稅票到底好不好取得，陳超也只有苦笑，“按照規定，只要合理選擇企業(yè)是沒(méi)問(wèn)題的，但就怕有些企業(yè)做不到�！标惓ㄗh，“營(yíng)改增”應該給企業(yè)一個(gè)過(guò)渡期，有利于企業(yè)更好的適應和調整。
業(yè)內人士普遍認為，企業(yè)建筑及銷(xiāo)售過(guò)程復雜，中間涉及多個(gè)環(huán)節，每個(gè)環(huán)節的稅基和進(jìn)項的抵扣方式可能都存在不同。目前看來(lái)，完整的增值稅鏈條的形成仍存在難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項目周期一般較長(cháng)，如果在項目進(jìn)行中施行營(yíng)改增，具體的細則及執行問(wèn)題也是一個(gè)難點(diǎn)。
業(yè)內：促使行業(yè)更加規范
中指院負責人表示，“營(yíng)改增”的主要目的為降低重復稅收，實(shí)現完整的增值鏈，降低企業(yè)稅負。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從上游開(kāi)始便存在各種稅費，產(chǎn)品以含稅價(jià)格銷(xiāo)售到以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節，造成以后各生產(chǎn)環(huán)節的重復征稅，貨物流通次數越多，重復征稅也就越嚴重，營(yíng)改增可以有效的降低重復收稅情況。
“撇開(kāi)行業(yè)來(lái)說(shuō)，個(gè)人認為增值稅是一個(gè)比較合理的稅種，因為它只對整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節過(guò)程中的增值部分征稅，也就是說(shuō)創(chuàng )造了利潤才需要承擔稅負，否則就不用承擔，其實(shí)比以前單純交營(yíng)業(yè)稅會(huì )更合理一些�！标惓硎�，“長(cháng)遠看，營(yíng)改增能使行業(yè)在稅務(wù)管理環(huán)節更規范，作為上市公司，我們希望行業(yè)更規范�！�
另一方面，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”會(huì )給房地產(chǎn)上游業(yè)態(tài)帶來(lái)新一輪“清洗”。歐陽(yáng)捷表示，小的供應商可能很快被市場(chǎng)淘汰掉，會(huì )向優(yōu)質(zhì)供應商集中；同時(shí)迫使開(kāi)發(fā)商只能找總包單位，以后分包工程就少了，小的單位就會(huì )很快被淘汰。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，“營(yíng)改增”可能會(huì )促使房企寡頭壟斷格局的出現，部分房企在后續因該政策調整而增加盈利，而部分則因為稅費成本加重造成經(jīng)營(yíng)困難。
業(yè)內人士認為，對于增加成本的企業(yè)而言，應該加強企業(yè)內部控制，推動(dòng)企業(yè)內部的分工和細化，達到合理抵稅的目的。同時(shí)，企業(yè)應適當調整成本結構，實(shí)現有效的財務(wù)管理，降低稅負。
