隨著(zhù)推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來(lái)幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運。
最新的人口結構研究顯示，90后人口總數比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開(kāi)始急速下降。
“這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始經(jīng)歷需求結構的改變，在未來(lái)的三到五年，樓市購買(mǎi)力也許就會(huì )出現嚴重的結構性短缺�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人告訴《華夏時(shí)報》
一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。業(yè)內人士認為，上述兩大因素導致的需求失衡將成為樓市面臨的最大威脅。
主力購房人群見(jiàn)頂？
“總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子�！睂τ诮鼛啄旮鞯厝丝诮Y構的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟學(xué)家趙曉曾感慨道。
實(shí)際數據驗證了趙曉的判斷。研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數比80后少23%。
同時(shí)，統計數據顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開(kāi)始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
“人口因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現在來(lái)看，樓市中的需求結構已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少�！敝袊鞘薪�(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點(diǎn)，中國勞動(dòng)力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(cháng)周期上出現向下拐點(diǎn)。
以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬(wàn)對，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。
“據中原地產(chǎn)研究分析，在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性�！敝性禺a(chǎn)研究總監劉淵指出。
以廈門(mén)與深圳為例，今年深圳房?jì)r(jià)暴漲，而廈門(mén)則在去年全國房?jì)r(jià)漲幅榜中位列第一。第六次全國人口普查數據顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門(mén)的人口年齡結構與深圳非常接近，人口年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。
不過(guò)，深圳與廈門(mén)只是個(gè)案，從第六次人口普查數據看，幾乎所有城市都出現20歲以下年輕人占比急劇減少的現象。
此外，過(guò)去20年，中國有4億人口從農村走到城市，從小城市走到了大城市。
“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來(lái)最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟版圖改變，同時(shí)也帶來(lái)了房?jì)r(jià)的無(wú)序快速上漲�！标�(yáng)光100董事長(cháng)易小迪說(shuō)，但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見(jiàn)。
從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。
“中國城鎮化高速增長(cháng)期已經(jīng)過(guò)去，目前農村人口向城鎮的轉移總量已較為有限。同時(shí)，多數農村人口進(jìn)城后的工資收入處于相對較低的水平，寄希望于城鎮化拉動(dòng)房地產(chǎn)購買(mǎi)力不切實(shí)際�！睎|興證券分析師鄭閔鋼指出。
十年后誰(shuí)會(huì )買(mǎi)房
如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰(shuí)還會(huì )買(mǎi)房？
業(yè)內人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。而在計劃生育制度下，大多數家庭構成都為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來(lái)計算，第三代年輕夫婦結婚時(shí)擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場(chǎng)上的住房供應遠遠大于需求。
對此，天則經(jīng)濟研究所所長(cháng)茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，10年后中國的房子會(huì )大量地剩余，商品房供過(guò)于求，想賣(mài)都賣(mài)不掉。
民生宏觀(guān)研究院執行院長(cháng)管清友指出，人口結構拐點(diǎn)導致房地產(chǎn)需求高峰已過(guò)，僅靠貨幣寬松政策無(wú)法逆轉。
業(yè)內人士指出，從海外經(jīng)驗來(lái)看，當人口結構、城鎮化等影響房地產(chǎn)的長(cháng)周期因素出現拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動(dòng)年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開(kāi)始破裂。
在這樣的人口變化中，中國樓市未來(lái)的需求總量仍存疑問(wèn)。目前開(kāi)發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國未來(lái)的住房需求潛力。
“從我們自己做的市場(chǎng)調研來(lái)看，目前剛需產(chǎn)品已出現了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴大，比如北京的自住房，這導致中低端的購買(mǎi)人群更傾向于購買(mǎi)保障房，因此我們自身的產(chǎn)品線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始向改善型調整�！北本┮淮笮腿珖苑科筘撠熑酥赋�。
鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房?jì)r(jià)使得現有的剛需人群購買(mǎi)力大幅減弱。
“隨著(zhù)購房者年齡的增長(cháng)，其所購房?jì)r(jià)也隨之同步上升，戶(hù)型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主�！眲Y說(shuō)，總體來(lái)看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已進(jìn)入40歲年齡段，按照劉淵的分析，這一部分人的購房率也將大幅減少，這則意味著(zhù)，改善型產(chǎn)品也將失去購買(mǎi)力。
除此之外，目前在很多三四線(xiàn)城市人口呈現凈流出趨勢。數據顯示，在2010-2012年期間，全國房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲約10%的背景下，人口增速為負的15個(gè)三線(xiàn)城市中的蚌埠、開(kāi)封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通這6個(gè)城市房?jì)r(jià)逆勢下跌。
“現在來(lái)看一線(xiàn)城市相對安全，但長(cháng)遠來(lái)看也未必，從我們監測到的數據來(lái)看，目前北京、上海的人才外流現象也比較明顯�！鄙鲜鋈珖苑科筘撠熑吮硎�。
