摘要：深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎表示，賣(mài)家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì )將房屋掛到其他中介出售，如有買(mǎi)家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì )選擇違約，且違約底氣十足。
深圳樓市暴漲，有人歡喜有人憂(yōu)。一些購房者即便與二手房賣(mài)家簽了購房合同，也只能“望樓興嘆”，只因賣(mài)家一句話(huà)：“我不賣(mài)了！”
為了買(mǎi)房，在深圳拼搏多年的張惠(化名)這幾天夜不能寐。
張惠于4月簽訂了深圳坂田一套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了25萬(wàn)元定金，到5月卻被賣(mài)家“放鴿子”。賣(mài)家違約的理由很無(wú)厘頭：簽合同時(shí)自己酒喝多了。
但張惠隨后發(fā)現，該賣(mài)家其實(shí)將這套房屋加價(jià)30%在其他中介掛盤(pán)出售。
與賣(mài)家協(xié)商無(wú)果之后，張惠只能尋求法律途徑。但即便勝訴，張惠也只能獲得房產(chǎn)成交價(jià)20%的違約金，遠遠抵不上這段時(shí)間的房?jì)r(jià)漲幅。
自“3·30”新政以來(lái)，深圳許多片區房?jì)r(jià)暴漲30%~50%，二手房賣(mài)家違約、反價(jià)的案例比比皆是。
《第一財經(jīng)日報》記者了解到，目前，被賣(mài)家違約的購房者組成了一個(gè)近150人的維權聯(lián)盟，且每天以3~5人的速度在增加。
買(mǎi)家連續兩次“中招”
買(mǎi)房原本是件喜慶事，但在深圳，許多購房者卻為此煩惱不已。有人連續兩次被賣(mài)家違約；有人原本有房，卻為了換房陷入了“無(wú)家可歸”的困境。
高女士就曾連續兩次“中招”。
由于家庭人員增多，高女士今年看中前海片區一套137平方米的房屋，今年1月與賣(mài)家簽訂了購房合同，總價(jià)510萬(wàn)，并支付了25萬(wàn)元定金。
為了購買(mǎi)此房產(chǎn)，高女士低價(jià)將自己唯一住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。
原本高女士與賣(mài)家約定3月30日到銀行辦理資金監管，但由于前海概念，該樓盤(pán)一下子漲到710萬(wàn)，賣(mài)家開(kāi)始以各種理由推諉，甚至玩消失。
“在多次催告均不履行合同的情況下，賣(mài)家直接表示不賣(mài)了�！备吲扛嬖V《第一財經(jīng)日報》記者。
按照雙方簽訂的合同，賣(mài)家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金，而這位賣(mài)家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個(gè)兩三年，房?jì)r(jià)漲到你更買(mǎi)不起房”。
事實(shí)確實(shí)如此。在“3·30”新政的刺激下，高女士先前賣(mài)出的房子已經(jīng)漲了近100萬(wàn)元。
由于擔心房?jì)r(jià)繼續上漲，高女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區簽訂了另一套139平方米的房屋，總價(jià)550萬(wàn)。
為了避免再次遭遇違約，高女士支付了定金35萬(wàn)，以提高違約成本，然而這并沒(méi)有什么用。
“賣(mài)家簽合同時(shí)隱瞞了沒(méi)有辦房產(chǎn)證，簽完合同后才說(shuō)辦證要等一個(gè)多月。結果等房產(chǎn)證出來(lái)，這套房子總價(jià)漲了100萬(wàn)，賣(mài)家又后悔了�！备吲繜o(wú)奈地說(shuō)。
更離譜的是，這位賣(mài)家是個(gè)炒房客，賣(mài)給高女士的房源是借其妹妹的名義。房?jì)r(jià)暴漲后，這位賣(mài)家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價(jià)50萬(wàn)。
高女士不同意加價(jià)，賣(mài)家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無(wú)效，不予賠償。
“僅僅兩個(gè)月時(shí)間，我就已經(jīng)遭遇了兩次違約，當初一家六口四居的預算如今只能買(mǎi)個(gè)兩居，一家人茶飯不思，欲哭無(wú)淚�！备吲肯虮緢笥浾哒f(shuō)，她已經(jīng)聘請律師，希望通過(guò)法律途徑解決。
煩惱的不只高女士。樂(lè )樂(lè )在3月19日簽訂了一套前海片區55平方米的房屋，總價(jià)223萬(wàn)。她的銀行貸款承諾書(shū)都已出來(lái)，賣(mài)家卻在4月30日通知不賣(mài)了。
“賣(mài)家跟我簽訂了協(xié)議后，又在其他中介掛盤(pán)賣(mài)，標價(jià)275萬(wàn)�！睒�(lè )樂(lè )告訴記者，這位賣(mài)家一開(kāi)始要求她加價(jià)，后來(lái)干脆說(shuō)不賣(mài)了。
目前，樂(lè )樂(lè )已經(jīng)向法院申請查封上述房源，希望法院能夠判決賣(mài)家強制過(guò)戶(hù)。法院已經(jīng)在5月底執行查封。
賣(mài)家違約成本太低
被賣(mài)家違約的購房者仍在繼續增加，深圳的二手房買(mǎi)家維權群不時(shí)加入新成員，大家在群里分享維權信息，相互打氣，相互安慰。
廣東信榮律師事務(wù)所易玉成律師告訴記者，自4月底以來(lái)，律所接到的以賣(mài)家違約為主的房屋糾紛案件數量激增，比往年增加了10倍以上。
“賣(mài)家違約的根本原因在于違約成本低，房?jì)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金金額�！币子癯烧f(shuō)。
按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%，在房?jì)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣(mài)家依然有利可圖。
從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房?jì)r(jià)格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、后海漲幅更是高達50%。
黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區的51平方米小兩房，交易總價(jià)150萬(wàn)，目前已經(jīng)漲到210萬(wàn)。賣(mài)家看著(zhù)房?jì)r(jià)在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說(shuō)不賣(mài)。
“我問(wèn)賣(mài)家加多少價(jià)可以賣(mài)，他就是不賣(mài)�！崩栊〗銦o(wú)奈地說(shuō)。
目前，黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價(jià)的20%計算，她只能獲得30萬(wàn)的賠償金，而這套房屋已經(jīng)漲了60萬(wàn)。
深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎認為，國人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。
“賣(mài)家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì )將房屋掛到其他中介出售，如有買(mǎi)家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì )選擇違約，且違約底氣十足�！敝x建奎說(shuō)。
易玉成透露，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買(mǎi)家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠，主要是房?jì)r(jià)的漲幅部分。
不過(guò)，對于這些違約，大多數買(mǎi)家的第一愿望并非賠錢(qián)，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說(shuō)，他們律師過(guò)往有“強制過(guò)戶(hù)”的成功案例。
他還提醒，買(mǎi)家不要害怕買(mǎi)二手房，只要在簽約時(shí)提高違約成本，預先防范，便可降低賣(mài)家違約概率。
值得注意的是，本報記者接觸到的多位買(mǎi)家表示，他們的賣(mài)家都是投資客，名下有多套房產(chǎn)。
深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，在市場(chǎng)低迷時(shí)，投資客比例只有10%左右，近期這一比例大為增長(cháng)，龍華區投資客比例高達20%~30%。
所幸的是，市場(chǎng)已經(jīng)出現了深圳樓市將進(jìn)入平穩期的聲音，暴漲的不可持續將大大減弱賣(mài)家違約的底氣。
