在繼萬(wàn)達萬(wàn)科合作之后，業(yè)內又有兩項大手筆并購案曝光：5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司67.08%的股權；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。無(wú)獨有偶，碧桂園也在近日宣布合作并購將是公司的拓展方向。
　　不只是以上這些企業(yè)，5月份以來(lái)，中交系、招商系、保利系、上實(shí)系、中糧系等房地產(chǎn)企業(yè)的重組話(huà)題也再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在樓市規�；�發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結束的市場(chǎng)背景下，大型房企通過(guò)并購重組構建“巨無(wú)霸”漸成趨勢。另一方面，在行業(yè)深度競爭時(shí)期，一些中小型房企則失去了生存機會(huì )。分析人士認為，在行業(yè)整體調整時(shí)期，比起龍頭企業(yè)，中小房企更應該互相合作，“抱團取暖”。

　　大房企強強聯(lián)合成“巨無(wú)霸”

　　在萬(wàn)達與萬(wàn)科這兩大房企進(jìn)行戰略合作的同時(shí)，其他大型房企也在醞釀強強聯(lián)合或戰略重組。
　　5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司67.08%的股權；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。不僅如此，另一個(gè)房產(chǎn)巨頭碧桂園也在近日宣布，合作并購將是公司未來(lái)的拓展方向。
　　而在不久前，業(yè)內傳聞中國交通建設集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交建”）在收購綠城后，正在考慮進(jìn)行戰略重組，整合中交建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而招商地產(chǎn)也于5月17日晚間刊發(fā)公告稱(chēng)，招商局集團正在積極研究及制訂重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，擬推動(dòng)整個(gè)招商局集團地產(chǎn)板塊的整合工作。據悉，保利集團旗下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩大地產(chǎn)上市平臺的整合工作也正在進(jìn)行。此外，已進(jìn)行改革的房企有華僑城、中海等，以及近期引發(fā)資本市場(chǎng)高度關(guān)注的中糧集團內部改革方案也正在報批中。
　　統計數據顯示，2014年銷(xiāo)售額達到“千億軍團”的房企已經(jīng)擴容至7家，未來(lái)“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。例如萬(wàn)科正在謀劃未來(lái)十年的萬(wàn)億市值大平臺，恒大多元化謀求規�；�的持續增長(cháng)，爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，在中國城鎮化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現出下滑趨勢，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現出規�；�聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購現象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。
　　在他看來(lái)，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，成功鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)未來(lái)可能因為母公司資產(chǎn)的注入成為中國最大市值開(kāi)發(fā)商；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值或將成為房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。
　　“這些品牌房企重組完成后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)‘巨無(wú)霸’型的房企。屆時(shí)，‘大者恒大，強者恒強’局面的形成，最終會(huì )推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高”。張宏偉說(shuō)，在樓市規�；�增長(cháng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報使得房企盈利沖動(dòng)凸顯，房企展開(kāi)資源爭奪賽已不可避免。然而，如今樓市規�；�發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企再延續原有的多平臺規模擴張模式將導致資源的閑置、重疊和浪費，行業(yè)內部和企業(yè)內部都將進(jìn)入整合重組的下半場(chǎng)。

　　中小房企變賣(mài)股權

　　在大型房企“強強聯(lián)合”成為巨無(wú)霸的同時(shí)，一些中小型房企生存空間卻越發(fā)狹窄。事實(shí)上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見(jiàn)肘的問(wèn)題持續惡化，導致不少中小型房企為了“保命”生存，不得不通過(guò)股權出售這種極端的方式，以換得現金流。
　　實(shí)際上，有些小企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。近日消息，臺州市新宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金鏈斷裂已經(jīng)宣布破產(chǎn)，目前該公司已經(jīng)由臺州市政府接管。
　　市場(chǎng)統計數據顯示，截至目前，在北京、上海產(chǎn)權交易所，2015年以來(lái)掛牌轉讓的房企股權已經(jīng)超過(guò)100億元。其中，北京產(chǎn)權交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽(yáng)等二三四線(xiàn)城市。上海產(chǎn)權交易所掛牌的房地產(chǎn)項目22個(gè)，其中12個(gè)項目轉讓100%股權。值得一提的是，滬交所掛牌轉讓股權的企業(yè)中，包括嘉凱城、上實(shí)房展等知名企業(yè)。
　　《經(jīng)濟參考報》記者注意到，長(cháng)三角地區成為房企掛牌轉讓股權的重災區，在滬掛牌的22個(gè)項目中有15個(gè)分布于長(cháng)三角地區，且大部分選擇100%股權轉讓?zhuān)�例如蚌埠恒遠置業(yè)有限公司、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等。
　　數據顯示，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。當年活躍在成都市場(chǎng)上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場(chǎng)中早已難覓蹤跡。
　　張宏偉認為，從今年上半年大多數資金面暴露出問(wèn)題的中小企業(yè)來(lái)看，融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面較大的問(wèn)題。早在今年3月，由于“佳兆業(yè)的債務(wù)違約事件”，市場(chǎng)評級機構也曾預警，內地小型房企可能出現債務(wù)違約情況，導致銀行向大型開(kāi)發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。

　　專(zhuān)家建議中小房企“抱團取暖”

　　在業(yè)內人士看來(lái)，目前國內房企呈現兩極分化局面的一個(gè)很大的原因就是資金因素。
　　近日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”研究發(fā)現，2014年房地產(chǎn)行業(yè)調控政策回歸常態(tài)化、市場(chǎng)進(jìn)入調整期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內部分化也愈加明顯。
　　2014年，在銷(xiāo)售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌。同年度滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別比2013年略有下降。在負債方面，截至2014年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為70.10%，同比均有小幅上升。
　　市場(chǎng)機構CRIC研究中心研究員房玲分析認為，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷上升，兩極分化加劇，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率越來(lái)越高，同時(shí)還在不斷擴充實(shí)力，對于中小企業(yè)的擠壓越來(lái)越甚。中小房企要在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下保有甚至增加市場(chǎng)份額，互相之間加強合作“抱團取暖”更有必要。
　　從行業(yè)的角度看，馬太效應增強，中小房企市場(chǎng)占有率持續縮水。CRIC研究機構的數據顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積市場(chǎng)份額持續增長(cháng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；但另一方面，中小房企的市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步壓縮。
　　“面對房地產(chǎn)行業(yè)突變的2014-2015年，大型房企紛紛轉型跨界，但中小房企資金實(shí)力不足，有時(shí)是心有余而力不足，有限的資金難以支撐企業(yè)更多元發(fā)展的需求�！狈苛岜硎�，對于中小企業(yè)而言，單一的房產(chǎn)發(fā)展模式可能不再適應時(shí)代發(fā)展，而地域性的抱團未來(lái)可能更有機會(huì )�！巴ㄟ^(guò)多方合作的方式，能夠實(shí)現各家企業(yè)的資金互利，集小企業(yè)、合大資金、利眾好�！�
　　房玲還說(shuō)，對于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務(wù)方向，如科技、互聯(lián)網(wǎng)、醫療等新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上，中小房企還可以抱團合作�！皩τ趽碛匈Y源或資金優(yōu)勢，并且有志于繼續發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言，盡管開(kāi)發(fā)能力較弱，卻也擁有一線(xiàn)生機，可以選擇合作開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)、資本撬動(dòng)等合作模式與大型房企合作”。