摘要：入華20余年，凱德低調地成為擁有購物中心數量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失、運營(yíng)的壓力。

    在輕資產(chǎn)模式上一直被視為標桿的新加坡地產(chǎn)巨頭凱德卻出現了重大失誤。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項目被曝停工、撤資后，凱德方面也許沒(méi)有想到自去年退市后，會(huì )以這種方式再度被外界關(guān)注。入華20余年，凱德低調地成為擁有購物中心數量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失、運營(yíng)的壓力。

　　持續穩健策略

　　天宮院項目的停滯，讓凱德MALL以一個(gè)燙手山芋的角色重回公眾視野。在去年遭遇退市后，凱德商業(yè)板塊變得更加低調。北京商報記者兵分多路對凱德在京項目進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)看到，目前各個(gè)項目都在正常運營(yíng)，中規中矩的運營(yíng)策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群，這也是多數門(mén)店餐飲、兒童業(yè)態(tài)火爆的重要原因。

　　以凱德MALL西直門(mén)店為例，該門(mén)店位于西直門(mén)交通樞紐的核心商圈，2007年開(kāi)業(yè)，建筑面積8.3萬(wàn)多平方米，共七層。定位于年輕時(shí)尚，主要目標客群為都市白領(lǐng)及“80后”、“90后”等年輕時(shí)尚人群。北京商報記者調查統計發(fā)現，該門(mén)店目前擁有約169個(gè)品牌，其中包括烘焙、咖啡在內的餐飲品牌數量占總品牌數量的近20%，共計約33家。居住在西直門(mén)一帶的消費者李先生對北京商報記者表示，凱德MALL西直門(mén)店雖然是時(shí)尚、潮流購物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級，零售品牌吸引力比較有限。

　　在社區型購物中心項目方面，凱德MALL太陽(yáng)宮店頗具代表性。據北京商報記者了解，雖然該門(mén)店沿用凱德一貫重視地鐵商業(yè)的傳統，坐落于地鐵10號線(xiàn)太陽(yáng)宮站之上，并輻射包括西壩河東里、曙光里等成熟社區，以及新紀家園、UHN國際村等高端小區，定位以年輕時(shí)尚及家庭消費為主。不過(guò)，該購物中心卻始終不溫不火。北京商報記者發(fā)現，這里也出現了零售、餐飲運營(yíng)兩重天的局面。商業(yè)地產(chǎn)界人士向北京商報記者透露，商業(yè)地產(chǎn)“科班生”出身的凱德商用目前在國內市場(chǎng)頗具規模，其商業(yè)項目多年前便已成為行業(yè)標桿，更側重穩健型策略。針對凱德商用近年發(fā)展狀況及未來(lái)戰略等問(wèn)題，北京商報記者昨日致電凱德方面相關(guān)負責人，但截至記者截稿時(shí)，暫未收到其相關(guān)回復。

　　誰(shuí)來(lái)扛起大旗

　　凱德旗下?lián)碛袃蓷l購物中心產(chǎn)品線(xiàn)：凱德MALL和來(lái)福士。相比高速擴張的凱德MALL，來(lái)福士產(chǎn)品線(xiàn)更加理性。目前，凱德在中國7個(gè)重點(diǎn)城市穩健布局了8座旗艦綜合體來(lái)福士項目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)運營(yíng)的上海來(lái)福士、北京來(lái)福士都已實(shí)現高出租率、高回報率的業(yè)績(jì)。整合了集團最優(yōu)質(zhì)資源的來(lái)福士品牌資產(chǎn)，也被視為凱德未來(lái)貫徹綜合體戰略的重要支撐。

　　在東直門(mén)來(lái)福士，主要目標人群鎖定在25-45歲的中高端消費者，與同樣坐擁東直門(mén)交通樞紐的銀座購物中心有明顯的定位錯位。北京商報記者日前走訪(fǎng)看到，北京來(lái)福士廣場(chǎng)內有Armani Exchange、Retro+、Bershka等國際知名服飾品牌。在上海來(lái)福士，由于位于人民廣場(chǎng)核心商圈，定位和品牌層級更高，有Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等。

　　根據凱德集團官網(wǎng)顯示，目前來(lái)福士項目?jì)H在北京、上海、成都等7個(gè)城市共設有8家門(mén)店，其中上海為兩家，選址均為城市核心商業(yè)區。預計從2015年到2019年，建設中的杭州、深圳、上海長(cháng)寧和重慶來(lái)福士將陸續竣工入市，總建筑面積將超過(guò)310萬(wàn)平方米，創(chuàng )造資產(chǎn)價(jià)值620億元。不過(guò)，在凱德MALL天宮院項目出現問(wèn)題后，來(lái)福士產(chǎn)品線(xiàn)是否能按預期計劃進(jìn)行也存在變數。

　　在港退市引猜想

　　在京擁有最多項目、國內體量最大的外資商業(yè)地產(chǎn)品牌、以輕資產(chǎn)模式快速拓展市場(chǎng)、推特色商業(yè)增強品牌競爭力，上述的每一個(gè)標簽都預示著(zhù)凱德一直走在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前列。不過(guò)，一位資深業(yè)內人士則向北京商報記者透露，看似光鮮的凱德商用近年來(lái)已經(jīng)開(kāi)始走下坡路。

　　從凱德商用退市前的財務(wù)數據上看，雖然仍能保證正向營(yíng)收，但在增速上已顯出頹勢。2011年凱德商用在港交所完成上市，當時(shí)該集團除稅及少數股東權益后利潤為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣(6.2085, -0.0005, -0.01%))，較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長(cháng)27.4%。

　　不過(guò)，從2013年起，凱德商用增速明顯放緩。財報顯示，2013年度凱德商用實(shí)現收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現收入1.25億新元，同比增長(cháng)4.8%，在中國地區除稅及少數股東權益后利潤為2585.9萬(wàn)新元，同比下降7.6%。

　　面對不斷下滑的業(yè)績(jì)，去年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團稱(chēng)，將凱德商用私有化是為了增強集團在房地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)方面的競爭優(yōu)勢，同時(shí)以更精簡(jiǎn)的組織架構、更多元的投資組合獲取資本市場(chǎng)的青睞。但也有業(yè)內分析人士指出，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場(chǎng)上的融資功能并未如預期發(fā)揮。

　　“過(guò)去幾年間，凱德商用很少在城市擴張上做出突破，而是深挖已開(kāi)發(fā)的城市�！敝袊�商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家王永平表示，電商的沖擊是每個(gè)購物中心都無(wú)法規避的問(wèn)題，隨著(zhù)實(shí)體商業(yè)密度的縮小、競爭加劇，凱德商業(yè)保持謹慎態(tài)度進(jìn)行擴張是正確的選擇。同時(shí)，凱德商用作為一家外資企業(yè)，通過(guò)拿地自建項目，從操作流程上看，也是其擴張速度略顯緩慢的原因。

　　危機仍在持續

　　從業(yè)績(jì)增速放緩、在港退市，到高管接連離職、被挖腳再到天宮院項目停滯，凱德也在遭遇著(zhù)多重挑戰。據北京商報記者了解，凱德集團高管團隊近年來(lái)流失明顯。據不完全統計， 2002年，時(shí)任新加坡凱德置地中國控股集團北京地區常務(wù)副總經(jīng)理的毛大慶出走萬(wàn)科，2007年，凱德中國西南區總經(jīng)理職務(wù)的韓德明辭職， 2013年，凱德置地深圳來(lái)福士項目總經(jīng)理李程離職，今年5月7日，原凱德商用中國華中區區域總經(jīng)理李楠接任龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理職位。據一位獵頭介紹，有凱德從業(yè)經(jīng)驗的商業(yè)人士很容易被挖角，萬(wàn)達[微博]、紅星商業(yè)等高管很多都來(lái)自凱德。有業(yè)內人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低，比較穩定，與凱德相比，從開(kāi)發(fā)階段過(guò)渡到運營(yíng)環(huán)節的企業(yè)更缺人才，開(kāi)出的待遇、條件也會(huì )更好。

　　來(lái)自于《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報告》分析認為，2015年，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將呈現出主流開(kāi)發(fā)模式由“住宅依賴(lài)”轉向“產(chǎn)業(yè)依賴(lài)”、商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌”轉向“經(jīng)營(yíng)消費者”、商業(yè)品牌由“重規�！鞭D向“重創(chuàng )新”、開(kāi)發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉向“輕重資產(chǎn)并行”四大趨勢。但無(wú)論主流開(kāi)發(fā)模式如何轉變，最關(guān)鍵的仍舊是人才的發(fā)展。業(yè)內專(zhuān)家認為，因商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對人才的要求高，目前掌握著(zhù)商業(yè)運作、投融資方面的知識，又能對國家政策走勢有研究和判斷的商業(yè)地產(chǎn)的復合型人才稀缺。

　　北商商業(yè)研究院專(zhuān)家認為，包括中糧集團、萬(wàn)達集團等國內知名商業(yè)地產(chǎn)集團均在不斷調整戰略，凱德商用則依然保持著(zhù)行業(yè)標桿、勝利者姿態(tài)沉睡于“功勞簿”上，極力維穩、固守陳舊發(fā)展戰略�；蛟S目前的高管離職、項目工程停滯只是問(wèn)題集體爆發(fā)的前兆，如若長(cháng)此以往凱德將失去曾經(jīng)的優(yōu)勢和地位。