近年來(lái)，各種城市綜合體、超級大盤(pán)在三、四線(xiàn)城市涌現，如今卻成了其去庫存化過(guò)程中的“痛點(diǎn)”。最新統計數據顯示，一、二線(xiàn)城市開(kāi)始出現持續回暖跡象，但三、四線(xiàn)城市仍然陷于房?jì)r(jià)下跌、庫存高企的“困局”。記者了解到，由于市場(chǎng)持續低迷，一些中小城市的開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問(wèn)題顯現。部分項目由于涉及大量民間融資，極易引發(fā)一系列社會(huì )風(fēng)險。

　　庫存積壓難消化　“馬太效應”凸顯

　　根據國家統計局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數據，今年5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅明顯；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體較為穩定；大部分三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然下降。
　　在業(yè)內人士看來(lái)，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來(lái)，一線(xiàn)城市出現了量?jì)r(jià)齊升行情。但絕大多數三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有明顯好轉，和一、二線(xiàn)城市相比呈現嚴重分化格局。
　　記者在湖南多地采訪(fǎng)發(fā)現，當前三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化形勢依然嚴峻。湖南正大行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理任澤認為，三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量大，去庫存周期大都在20個(gè)月以上，有的甚至達到30、40個(gè)月。
　　湖南永州市祁陽(yáng)縣是人口過(guò)百萬(wàn)的大縣，也是湖南省縣域經(jīng)濟強縣。據統計，2015年1至4月，祁陽(yáng)縣商品房銷(xiāo)售成交面積同比下降50%，商品房積壓了15萬(wàn)多平方米，而2014年全年的銷(xiāo)售面積也只有22萬(wàn)多平方米。
　　在湖南省中部的一個(gè)縣級市，這幾年建設的高層電梯房有30多棟，但很多樓盤(pán)銷(xiāo)售慘淡，去年商品房銷(xiāo)售面積同比下降6成。當地最大的城市綜合體項目負責人介紹說(shuō)，2012年以來(lái)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)是“王小二過(guò)年，一年不如一年”，稱(chēng)現在銷(xiāo)售壓力很大，感覺(jué)是歷史上最低迷的時(shí)候。
　　分析人士認為，一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定房?jì)r(jià)率先止跌回升，而三、四線(xiàn)城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續低迷的主要原因。此外，去年下半年以來(lái)的樓市利好政策的效果集中體現在一、二線(xiàn)城市，在三、四線(xiàn)城市反映得并不明顯。
　　湖南一些地級市和縣城的居民告訴記者，現在很多地方通了高鐵，交通日益方便，有錢(qián)人更愿意到省會(huì )長(cháng)沙買(mǎi)房，他們的子女也在長(cháng)沙讀書(shū)，一到周末很多人組團去省城“看房”、“看孩”。
　　“三、四線(xiàn)城市的購買(mǎi)力被一、二線(xiàn)城市吸收，由此出現強者愈強、弱者愈弱的馬太效應�！薄∪螡烧J為，購房者不看好三、四線(xiàn)城市的發(fā)展，高庫存難以被消化，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回旋余地將非常有限。

　　部分項目資金鏈斷裂　引發(fā)系列風(fēng)險

　　在銷(xiāo)售慘淡、庫存高企的背景下，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，有的項目因高度依賴(lài)民間融資而產(chǎn)生的“金融風(fēng)險”也浮出水面。事實(shí)上，去年以來(lái)，一些地方爆發(fā)了較為嚴重的民間集資風(fēng)險，并集中反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　據了解，與實(shí)力雄厚、資金回籠快的大型開(kāi)發(fā)商相比，三、四線(xiàn)城市的一些小房企由若干股東臨時(shí)組建，自有資金不多，有的股東需要大量的民間借貸。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤(pán)爛尾、經(jīng)濟糾紛等一系列問(wèn)題。
　　湖南省中部某縣級市，一個(gè)商住兩用項目位于市區最繁華地段，其中商業(yè)項目原計劃2014年開(kāi)業(yè)，但由于后續缺少上千萬(wàn)元資金，只能完全“停擺”，涉及的債權人達數百人。還有一個(gè)項目已經(jīng)銷(xiāo)售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部門(mén)不得不成立工作組，并組織召開(kāi)債權人會(huì )議，力爭做好項目復工和債務(wù)清理工作。
　　記者了解到，由于資金鏈斷裂，一些房地產(chǎn)項目即使順利竣工，也難以辦理規劃、質(zhì)監、消防等驗收手續。有的項目拖欠水電費、電梯款，已經(jīng)入住的業(yè)主面臨著(zhù)停水停電、電梯停運局面的可能性，正常生活無(wú)法得到保障。
　　一位地方房產(chǎn)局的負責人認為，很多房地產(chǎn)項目，如果有幾百萬(wàn)資金就可以順利完工，但就是差最后“臨門(mén)一腳”。開(kāi)發(fā)商與材料商、建筑商、農民工、購房者形成“連環(huán)債”，導致財富流失的“放大效應”和社會(huì )影響的“連鎖反應”。
　　為了減輕資金壓力，有的開(kāi)發(fā)商不得不延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。位于湖南某縣新區的一個(gè)樓盤(pán)規劃建筑面積70多萬(wàn)平方米，廣告上對外宣稱(chēng)是“超級大盤(pán)”。但由于市場(chǎng)不景氣，目前這個(gè)項目進(jìn)展緩慢，已建成的大約只有1/5，其他土地尚處于閑置狀態(tài)。
　　任澤認為，受限購政策、土地成本等因素影響，前幾年開(kāi)發(fā)商蜂擁至三、四線(xiàn)城市，開(kāi)工建設了大量項目�，F在房子賣(mài)不出去，資金壓力特別大，很多開(kāi)發(fā)商選擇“恐慌性撤離”。

　　分城施策+產(chǎn)業(yè)支撐

　　專(zhuān)家學(xué)者認為，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的供過(guò)于求、資金緊張等問(wèn)題，這既與整個(gè)經(jīng)濟環(huán)境和市場(chǎng)行情有關(guān)，也有中小城市經(jīng)濟發(fā)展的特殊性。
　　有分析人士稱(chēng)，不同城市之間存在同質(zhì)化競爭，每個(gè)城市都轟轟烈烈地進(jìn)行過(guò)量開(kāi)發(fā)，結果是大家都在找出路，又都沒(méi)有出路。特別是一些中小城市沒(méi)有區位、資源優(yōu)勢，缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，醫療、教育資源向大城市集聚，難以吸納、留住更多的人口，這成為其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的掣肘。
　　記者采訪(fǎng)到的多位地方房產(chǎn)局負責人認為，當前中央及省一級出臺的房地產(chǎn)新政對三、四線(xiàn)城市的考慮較少，影響也較小。政策不應“一竿子到底”，應該充分考慮中小城市的實(shí)際情況，真正做到“分類(lèi)施策、分城施策”。
　　湖南省國土廳此前發(fā)布的報告分析稱(chēng)，受?chē)鴥确e極的樓市新政影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所回暖。保障剛性需求，做好分類(lèi)調控仍是湖南未來(lái)房地產(chǎn)調控的主基調。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)建議，后續圍繞庫存而制定的政策，應從總量調控轉變?yōu)榻Y構調控的思路，讓各地政府從地方實(shí)際出發(fā)，圍繞供地計劃、城市開(kāi)發(fā)邊界劃分、房源收購、二次置業(yè)等方面出臺更細的政策。
　　從長(cháng)遠來(lái)看，中小城市的產(chǎn)業(yè)和人才集聚能力亟待提高。嚴躍進(jìn)認為，過(guò)去地方政府采取比較激進(jìn)的土地政策，希望“做大城市”，往往事與愿違。三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)要持續健康發(fā)展，關(guān)鍵是要有產(chǎn)業(yè)導入，積極提供就業(yè)機會(huì )，并解決住房周邊的配套問(wèn)題，才能避免出現較高的空置率。