摘要：上海土地市場(chǎng)的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。
土地市場(chǎng)上半年交出了一份令人滿(mǎn)意的成績(jì)單，上海多區域土地單價(jià)不斷刷新歷史紀錄。
同策咨詢(xún)數據顯示，截至6月30日，上海上半年土地成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價(jià)9503元/平方米，同比上漲8.2%。
在一線(xiàn)城市土地趨緊、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下，上海土地市場(chǎng)的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。
“土地太貴我們不敢拿，不拿的話(huà)別人還是要拿�！薄罢麄�(gè)上半年都在擴展土地，可是都沒(méi)有拿下來(lái)�！薄辔环科笸恋赝卣共块T(mén)負責人向記者抱怨上海這個(gè)充滿(mǎn)誘惑的市場(chǎng)。
6月，經(jīng)過(guò)多輪角逐，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下閘北區市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區一地塊，樓板價(jià)38062元/平方米，溢價(jià)率26.87%。而早在4月底，首次進(jìn)入上海市場(chǎng)的碧桂園便以6億元拿下嘉定徐行鎮純宅地，溢價(jià)率62.16%，樓板價(jià)8108元/平方米。
“上海未來(lái)市場(chǎng)還會(huì )漲，我們看好這個(gè)市場(chǎng)，我們在不斷尋找合適的上海土地�！北坦饒@聯(lián)席總裁朱榮斌稱(chēng)。
多位業(yè)內人士向《第一財經(jīng)日報》記者表示，上海上半年土地市場(chǎng)走好，一方面是由于政策的刺激，另一方面是土地供應量的減少。
相比2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，去年為700公頃，今年這一數字直接降到了400~600公頃，供應量持續收縮，再創(chuàng )新低。
此前，戴德梁行甚至預測今年上海將出現工業(yè)用地變性住宅用地情況，來(lái)緩解住宅用地的緊張。但更多觀(guān)點(diǎn)認為，即使出現工業(yè)用地變性，但是土地市場(chǎng)緊張無(wú)法根本緩解。
在土地趨緊的情況下，多家房企均紛紛表示即使“頭破血流”也要搶占上海這一位置。
《第一財經(jīng)日報》記者從多個(gè)獨立信源處了解到，多家非一線(xiàn)城市的房企均有意將總部搬遷到上海，就連萬(wàn)達也傳言要將總部搬到上海。多位房企高層在不同場(chǎng)合表示，選擇進(jìn)入上海是戰略性考慮，為了集團的發(fā)展和品牌的建設。
在三四線(xiàn)樓市趨于飽和的當下，作為一線(xiàn)城市的上海，其庫存去化表現較為搶眼。同策咨詢(xún)數據顯示，目前上海商品房住宅去化周期已經(jīng)縮短至8.89個(gè)月。
“這說(shuō)明，短期內上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫存的壓力，未來(lái)上海商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢，相關(guān)政策的利好也將逐步作用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端�！蓖咦稍�(xún)研究部總監張宏偉告訴記者。
但是這樣的瘋狂高價(jià)拿地是否就可以預料到房?jì)r(jià)的上漲呢？
長(cháng)期從事土地分析的業(yè)內人士李宗洲表達了擔憂(yōu)，他覺(jué)得面對這樣的高地價(jià)很多開(kāi)發(fā)商也認識到其中的風(fēng)險，因此“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”成為趨勢。
比如，上述土地就是華潤和華發(fā)一起聯(lián)合開(kāi)發(fā)，而在華潤華發(fā)拿地同日，招商平安聯(lián)合體以30.1億元競得寶山區大場(chǎng)鎮W121301單元38-02地塊，溢價(jià)率高達89.67%，成交樓板價(jià)為23277元/平方米。
雖然上海市場(chǎng)被普遍看好，但是房企拿到那么貴的土地，未來(lái)銷(xiāo)售也很有壓力。
今年上半年，上海住宅用地成交樓面價(jià)TOP10中，樓面地價(jià)/該板塊1~6月的成交均價(jià)的比值均超過(guò)70%。
這意味著(zhù)上海宅地樓面價(jià)已經(jīng)呈現一種“面粉接近面包”的態(tài)勢。
“這些新項目無(wú)疑會(huì )拉高周邊的地價(jià)，周?chē)椖靠赡軙?huì )偷著(zhù)樂(lè )。但是對于這些土地本身的開(kāi)發(fā)商，可能壓力會(huì )很大�，F在的消費者都講究性?xún)r(jià)比，上海市場(chǎng)雖好但是不好的項目一樣賣(mài)不掉�！敝性禺a(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦告訴記者。
以方興地產(chǎn)在上海閘北大寧的土地為例，樓板價(jià)47609元/平方米，創(chuàng )造了當時(shí)的區域地王。多位業(yè)內人士判斷，方興地產(chǎn)至少需要賣(mài)到7.8萬(wàn)元/平方米才能達到盈虧平衡。但是記者從搜房網(wǎng)看到，目前方興地產(chǎn)項目大寧金茂府的一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7.2萬(wàn)元/平方米左右。
低開(kāi)高走是開(kāi)發(fā)項目的常規策略，而這么高的土地價(jià)格對于開(kāi)發(fā)商是巨大挑戰。記者從大寧金茂府周?chē)鷺潜P(pán)了解到，其在方興地產(chǎn)拿到該土地以后迅速漲價(jià)。
張宏偉認為，三四線(xiàn)城市樓市進(jìn)一步惡化，庫存壓力居高不下，品牌房企的布局策略轉向重返一二線(xiàn)城市，這導致一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)勢必再度火熱。
