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業(yè)主自治路徑:公開(kāi)透明 共同管理
2015-07-09 作者: 記者 葉鋒 何豐倫 周強 梁冬 陳毓珊/采寫(xiě) 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

  從2004年成立伊始拖欠60多萬(wàn)元水電費,到10年后業(yè)主自治賬目沉淀資金高達200多萬(wàn)元,從業(yè)主最初不斷抱怨的混亂不堪,到如今業(yè)主見(jiàn)面的溫馨淡定……10多年來(lái),廣州市豐景大廈業(yè)主委員會(huì )以政府引導為契機,以業(yè)主自治為核心,堅持公開(kāi)透明,從維權走向共同管理,成為業(yè)主自治的“典范”。

  1999年交付使用的豐景大廈,2004年成立業(yè)主委員會(huì )的時(shí)候,被譽(yù)為“三亂”“三兇”的大廈。

  “三亂”一是收費亂,二是管理亂,三是賬戶(hù)亂。查閱業(yè)主委員會(huì )成立之前的相關(guān)材料,開(kāi)發(fā)商主導的前期物業(yè)公司欺騙了很多業(yè)主,沒(méi)有實(shí)現一戶(hù)一表,收取整棟大廈2.8萬(wàn)元的水電費,上繳代收單位的只有1.4萬(wàn)元。不僅克扣了水電費,還大肆侵吞了維修基金。

  “三兇”是水電被停、電梯故障頻發(fā)、業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾一觸即發(fā),形勢非?!皟措U”。

  由于缺乏業(yè)主的監督,物業(yè)公司收取的大量物業(yè)費,并未上繳給水電代收單位。到2004年業(yè)委會(huì )成立的時(shí)候,物業(yè)公司還拖欠80萬(wàn)元的水電費,如果不能及時(shí)兌付,接踵而來(lái)的必然是無(wú)休止的停水停電。

  在業(yè)主與物業(yè)公司矛盾一觸即發(fā)的背景下,當地街道辦、居委會(huì )和城區多次出面協(xié)調,希望業(yè)主給予物業(yè)公司一定時(shí)間,進(jìn)行整改。但在業(yè)主不斷發(fā)現物業(yè)公司一系列問(wèn)題過(guò)程后,業(yè)主達成一致:不給物業(yè)公司更多時(shí)間和機會(huì ),按時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定物業(yè)公司去留。

  2004年10月,業(yè)主大會(huì )召開(kāi)后,隨即決定由業(yè)主自治的方式,取代物業(yè)公司的管理。

  業(yè)主大會(huì )召開(kāi)后,明確每戶(hù)500元水電周轉金及時(shí)收取。物業(yè)管理費為1元/平方米,比物業(yè)公司收取1.5元/平方米還少0.5元。在短短1個(gè)多月時(shí)間里,已經(jīng)超過(guò)60%的住戶(hù)交納了水電周轉金。

  與此同時(shí),業(yè)主大會(huì )的各項工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行:通過(guò)工商局找到了法人機構代碼,通過(guò)法人機構代碼實(shí)現了業(yè)主委員會(huì )的登記注冊,將所有對公賬戶(hù)、會(huì )計、出納等進(jìn)行設定。業(yè)主委員會(huì )的每一項開(kāi)支、每一個(gè)環(huán)節的工作,均在眾目睽睽下公示。

  “不管上校少校,回家一律無(wú)效!”“豐景大廈是我家,人人自覺(jué)愛(ài)護家?!边@是豐景大廈業(yè)主在自治過(guò)程中達成的共識。

  大廈的物業(yè)服務(wù)工作完全是以業(yè)主的利益為最終目標的。以電梯的維護為例,電梯取消年檢費之前,廣州電梯檢測的方式是派出人員進(jìn)行檢測,但實(shí)際上很少檢測。廣東省華南和諧社區發(fā)展中心負責人、著(zhù)名社區問(wèn)題專(zhuān)家周活寧說(shuō):“10多年前還沒(méi)有規范檢測制度的時(shí)候,是采取每個(gè)檢測人員100元紅包的方式,物業(yè)交錢(qián)過(guò)關(guān)?!睘榻鉀Q電梯老舊設備更換的問(wèn)題,大廈業(yè)委會(huì )為電梯軸承更換對整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細了解,發(fā)現市場(chǎng)上有30多元的軸承,也有高達數百元的軸承,業(yè)委會(huì )優(yōu)中選優(yōu),自己選聘專(zhuān)業(yè)檢修公司前來(lái)查驗,同時(shí)將需要更新的設備、聘請技術(shù)人員的工時(shí)費進(jìn)行動(dòng)態(tài)披露。2014年,業(yè)委會(huì )更換了高達2萬(wàn)多元的零件,確保了電梯正常運行,卻沒(méi)有被任何業(yè)主質(zhì)疑。

  在業(yè)主自治進(jìn)入正軌之后,業(yè)主委員會(huì )不斷強化所有業(yè)務(wù)必須公開(kāi)透明,用開(kāi)源節流的思維來(lái)盤(pán)活大廈“隱性資產(chǎn)”,為所有業(yè)主和整棟大廈謀福利。

  周活寧給《經(jīng)濟參考報》記者算了一筆賬:

  電信公司進(jìn)入大廈要給業(yè)主委員會(huì )或“話(huà)事人”“獎勵費”,豐景大廈這樣的地方最先入駐是2萬(wàn)元,我們要求直接轉入業(yè)委會(huì )賬上;隨后,中國移動(dòng)、中國電信、易佳寬帶、廣東有線(xiàn)、長(cháng)城寬帶均紛紛進(jìn)駐,按照小區流量費的5%至10%給予業(yè)主委員會(huì ),每個(gè)月就是500元左右的收入。

  中國聯(lián)通的基站租用大廈的空間,每月收入2600元。

  大廈兩部電梯內的廣告收入每年有1萬(wàn)多元。

  大廈推拿室租金每月2600元。

  地下停車(chē)費每臺車(chē)每月100元,公共通道每臺車(chē)400元。

  豐景大廈物業(yè)面積為2.5萬(wàn)平方米,物業(yè)管理費每年30萬(wàn)元。按照12個(gè)人管理的標準,7個(gè)保安人均2000元,年終多一個(gè)月工資,1個(gè)保潔元2500元,辦公經(jīng)費1000元/月,僅靠收取業(yè)主物業(yè)費不足以維持,但我們完全可以從上述的公共收益中進(jìn)行補貼。

  經(jīng)過(guò)嚴格計算和清清楚楚的開(kāi)支列表,豐景大廈沒(méi)有出現任何一單“違規操作”“制度外循環(huán)”的“灰色賬”“黑色賬”。2004年迄今10多年時(shí)間下來(lái),豐景大廈賬上存留的資金高達200多萬(wàn)元。水泵房、電梯、配電房、一戶(hù)一表等諸多使用年限超過(guò)10年就面臨很多問(wèn)題的設備,在豐景大廈使用依然正常。

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