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鄭州樓市瘋狂上演“速度與激情”
2016-09-09 作者: 記者 付昊蘇/鄭州報道 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

??? “金科城售罄”、“萬(wàn)科城售罄”、“奧蘭和園售罄”……“開(kāi)盤(pán)即售罄”已成為近來(lái)鄭州市民朋友圈的熱門(mén)詞。網(wǎng)友直呼,買(mǎi)房不光要拼經(jīng)濟實(shí)力,還得拼“命”。

  既不是北上廣深這樣的一線(xiàn)熱門(mén)城市,也無(wú)法躋身經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)“四小龍”,但中原首府鄭州今年以來(lái)樓市的瘋狂程度,絲毫不亞于前者,引發(fā)一片嘩然。

  地價(jià)接連創(chuàng )出新高,售價(jià)預計突破每平方米5萬(wàn)元;市區在售商品房一個(gè)月內普漲超千元,秒殺盤(pán)接連出現……一連串的高亮現象,像一針針興奮劑,挑起了大眾的興奮情緒,讓房?jì)r(jià)成為這座城市里最熱的話(huà)題。

  地產(chǎn)大鱷你追我趕鄭州地價(jià)瘋狂刷新

  鄭州土地市場(chǎng)正在上演“生死時(shí)速”。有網(wǎng)友評論稱(chēng),鄭州地價(jià)現在一個(gè)月不刷新幾次紀錄,都讓人不放心。

  4月5日,一塊標號為“鄭政東出〔2016〕5號”的土地,以網(wǎng)拍方式出讓。經(jīng)過(guò)147輪的競價(jià)后,這塊地以22.31億元成交,均價(jià)2049.04萬(wàn)元/畝,使鄭州地價(jià)首次超過(guò)2000萬(wàn)元/畝。據測算,樓面價(jià)接近1.23萬(wàn)元/平方米。

資料照片

  新紀錄的熱度還沒(méi)過(guò)。6月1日,鄭州市鄭東新區的一塊地,歷經(jīng)64輪競價(jià),終以17.91億元的價(jià)格成交,以畝均單價(jià)約2413.7萬(wàn)元刷新鄭州土地單價(jià)紀錄。

  正當大家對僅僅維持了不到兩個(gè)月的短命紀錄惋惜不已時(shí),令人意想不到的是,一個(gè)小時(shí)后,另一塊土地以畝均單價(jià)2603.4萬(wàn)元,再次將壽命為一個(gè)小時(shí)的老紀錄拋于馬后。

  上述的幾塊土地,都來(lái)自號稱(chēng)“地王窩”的鄭州北龍湖區域。其位置優(yōu)越,是鄭州東區僅剩的整片未開(kāi)發(fā)區域,地塊干凈,不可多得。從規劃上,龍湖地區是鄭東新區的點(diǎn)睛之筆。自2011年以來(lái),這里就吸引恒大、建業(yè)、正弘、正商等地產(chǎn)大鱷搶灘攻城。

  “既是地王窩,出幾個(gè)地王也就不足為奇。畢竟,哪個(gè)城市沒(méi)有幾個(gè)高端樓盤(pán)呢?”正當業(yè)內人士分析論證,稱(chēng)不必過(guò)分關(guān)注之時(shí),一切又突然發(fā)生了變化。

  7月8日,歷經(jīng)3個(gè)多小時(shí)566輪的廝殺,鄭州萬(wàn)科美景終以25.024億元拿下鄭紡機地塊,單價(jià)為2682.38萬(wàn)元/畝,拿下鄭州土地市場(chǎng)新的總價(jià)、單價(jià)雙料冠軍。

  之所以讓人震驚,就是因為與“地王窩”里含著(zhù)金湯匙出生的地塊不同,鄭紡機地塊,是位居鄭州三環(huán)內的老城區。附近有海棠園、綠苑小區、豫森城等項目,多為成熟小區,房?jì)r(jià)每平方米1萬(wàn)元出頭。萬(wàn)科拿下這一地塊后,預計售價(jià)將達到每平方米2.5萬(wàn)元。

  這仍然不是終點(diǎn)。8月18日,鄭州北龍湖區域的13、14號地塊,再次刷新了地價(jià)紀錄。

  其中,13號地塊被融創(chuàng )中國旗下的河南融創(chuàng )置業(yè)有限公司以25.54億元競得,單價(jià)每畝3631萬(wàn)元,樓面價(jià)每平方米3.6萬(wàn)元,拿下鄭州土地市場(chǎng)新的總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)“三料冠軍”。

  14號地塊,歷經(jīng)9個(gè)小時(shí)的激烈競爭,被北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元拍下,單價(jià)每畝4184萬(wàn)元,樓面價(jià)每平方米3.7萬(wàn)元。這也使得它又超越13號地塊,奪走鄭州土地市場(chǎng)總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)“三料冠軍”稱(chēng)號,同時(shí)也創(chuàng )出鄭州土地拍賣(mài)史上最長(cháng)競價(jià)時(shí)間紀錄。業(yè)內人士預測,該地塊的住宅,將來(lái)的售價(jià)將突破每平方米5萬(wàn)元。

  截至目前,今年鄭州土地市場(chǎng)已經(jīng)10余次刷新紀錄。而未來(lái),“地王窩”里還有土地等待拍賣(mài),新紀錄恐怕也指日可待了。

  房?jì)r(jià)伴地價(jià)齊漲二線(xiàn)與一線(xiàn)同飛

  鄭州地價(jià)飛漲,帶來(lái)的直接效果,就是市區和郊縣的所有房子價(jià)格普漲。而身邊樓盤(pán)的價(jià)格瘋漲,讓每一個(gè)鄭州市民都倍感亢奮。

  在一手房市場(chǎng),多個(gè)樓盤(pán)輪番上演捂盤(pán)惜售、一夜調價(jià)的戲碼。僅7月份,鄭州主城區及郊縣在售樓盤(pán)均價(jià)上調1100元,有的地產(chǎn)商甚至一月內漲價(jià)超過(guò)30%。一套90平方米的住房,近兩個(gè)月來(lái)售價(jià)可以上漲超30萬(wàn)元。

  二手房的漲幅也“不甘示弱”。據房天下鄭州數據顯示,鄭州市二手房住宅掛牌均價(jià),從今年1月的10262元/平方米,已經(jīng)一路飆升至7月的12178元/平方米。

  劉女士從去年年底開(kāi)始看二手房,直到現在也沒(méi)買(mǎi)到房子。用她的話(huà)說(shuō),剛開(kāi)始是對房子挑來(lái)挑去,總想等更好的,后來(lái)就突然發(fā)現,原來(lái)不太看好的房子都買(mǎi)不起了?!皠傞_(kāi)始看的時(shí)候,中介就帶著(zhù)我一個(gè)人去看,服務(wù)很熱情。后來(lái)看房時(shí),就往往是好幾撥人一起看,中介對我也愛(ài)答不理了?!?/p>

  如今,鄭州人朋友圈有個(gè)名詞新解——“得房率”,即你能買(mǎi)到房子的概率,調侃之余,顯得十分無(wú)奈。

  既不是北上廣深等熱點(diǎn)城市,也算不上經(jīng)濟發(fā)達的強二線(xiàn)城市,鄭州的房?jì)r(jià)近年來(lái)雖然穩步上升,但始終是不溫不火,為何今年會(huì )有如此瘋狂的表現呢?

  此番鄭州樓市的瘋狂并非個(gè)例。從全國范圍來(lái)看,今年以來(lái),以上海、深圳為代表的一線(xiàn)城市樓價(jià)率先啟動(dòng),蘇州、南京、廈門(mén)、合肥四個(gè)城市也因房?jì)r(jià)大漲,被業(yè)內戲稱(chēng)為二線(xiàn)“四小龍”。

  8月18日,國家統計局官網(wǎng)發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示,新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè),最高漲幅為41.4%。二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有52個(gè),最高漲幅為44.1%。新建住宅價(jià)格中,合肥同比增長(cháng)33.8%、南京同比增長(cháng)33%、廈門(mén)同比增長(cháng)39%,增幅高于北京、上海等一線(xiàn)城市。

  二線(xiàn)城市房地產(chǎn)普遍火熱,主要原因大概有兩個(gè)方面:首先,此前在一線(xiàn)城市普遍限購階段,二線(xiàn)城市的房屋成交量激增。在房企銷(xiāo)售回暖且資金充裕時(shí),繼續買(mǎi)地的熱情就明顯高漲。眾多房企將目光聚焦二線(xiàn)城市,致使二線(xiàn)城市土地供應量難以匹配企業(yè)投資需求,“僧多粥少”便造成了二線(xiàn)城市逢土地拍賣(mài)必創(chuàng )紀錄的局面。

  其次,二線(xiàn)城市與一線(xiàn)城市相比,各種基礎建設還在起步階段,地方財政收入對土地銷(xiāo)售的依賴(lài)性還很強。在這種情況下,二線(xiàn)城市地方政府出臺的樓市政策相對寬松。這就導致因嚴厲的一線(xiàn)城市樓市政策擠出的大量資金,最終投在了二線(xiàn)城市。

  撇開(kāi)大環(huán)境不言,從小環(huán)境看,鄭州也具備一定的特殊性。河南是名副其實(shí)的人口大省,且常住人口城鎮化率低于全國平均值10個(gè)百分點(diǎn),城鎮化浪潮仍在發(fā)力,購房的剛需仍在增長(cháng)。而鄭州作為全省的唯一區域中心,虹吸效應非常明顯。

  河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)趙進(jìn)京稱(chēng),近年來(lái),鄭州每年新增人口數量超過(guò)20萬(wàn)人,目前地產(chǎn)庫存去化周期僅為5.7個(gè)月。市場(chǎng)需求大,開(kāi)發(fā)商自然愿意重金投入。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為,鄭州和同類(lèi)城市不同,它的人口和交通優(yōu)勢是其他城市無(wú)法比擬的,無(wú)論是剛需還是改善需求,都非常旺盛。

  央企拿地有錢(qián)任性地價(jià)競賽誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單

  值得一提的是,今年以來(lái)在鄭州創(chuàng )下地價(jià)紀錄的開(kāi)發(fā)商,多數為外來(lái)實(shí)力名企,其中有相當數量是央企,而鄭州本地企業(yè)則略遜一籌。相關(guān)數據顯示,不只鄭州,今年各地誕生的地價(jià)紀錄中,超過(guò)八成是央企聯(lián)手上市公司創(chuàng )下的。

  有分析人士指出,憑借央企背景可以獲得低息貸款,充足的資金使其能夠在土地的競爭中占據優(yōu)勢。

  興業(yè)證券此前發(fā)布的一份研報指出,央企之所以比普通國企和民企開(kāi)發(fā)商更加瘋狂拿地,除了低廉的資金成本,更重要的是他們面臨強大的“自保壓力”。這份報告分析稱(chēng),當前地產(chǎn)央企“退出并購潮”再次來(lái)襲,許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠發(fā)達的央企非常擔心自己即將成為被并購的對象,所以只能快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù),這就意味著(zhù)較為迫切的拿地需求。

  河南本地房地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)集團董事局主席胡葆森說(shuō):“我們也參與過(guò)個(gè)別地王的拍賣(mài),但最后競爭對手是央企,跟央企拼就等于跟銀行拼?!彼€分析稱(chēng),央企拿地,除了算經(jīng)濟賬之外,還要算廣告賬、戰略賬和品牌賬,情況比較復雜。

  也有經(jīng)濟界人士一針見(jiàn)血地指出,與民營(yíng)企業(yè)動(dòng)輒賭上身家性命相比,央企的投資,并不完全看重成敗,沒(méi)見(jiàn)過(guò)那個(gè)央企老總因為項目投資失敗就下崗失業(yè)的,因此央企在土地拍賣(mài)中也就顯得任性十足。

  伴隨著(zhù)地價(jià)紀錄的“更快、更高、更強”,鄭州房?jì)r(jià)無(wú)疑已竄入“狂犬模式”。但最終,為地價(jià)競賽埋單的,不是蜂擁而至的土豪們,而是廣大剛需和改善人群。我們不禁要問(wèn),誰(shuí)會(huì )為這只“狂犬”打一針“疫苗”?

  分析人士稱(chēng),如果我們不警惕二線(xiàn)城市樓市政策寬松所引發(fā)的漏洞,不及時(shí)監管一線(xiàn)城市退出的炒房資金,那么二線(xiàn)城市很有可能成為樓市調控后的高房?jì)r(jià)重災區。

  房地產(chǎn)實(shí)戰專(zhuān)家、王牌智庫首席專(zhuān)家上官同君指出,當前鄭州房?jì)r(jià)快速上漲,增速過(guò)快,極不正常,老百姓擔心房?jì)r(jià)上漲的心理恐慌日益嚴重,政府此時(shí)應該出手遏制樓市恐慌。

  河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議,政府可以公示,并加大土地供應量,在開(kāi)發(fā)商“任性漲價(jià)”的同時(shí),也希望有相關(guān)部門(mén)能夠進(jìn)行監督。

  在鄭州的飯桌上,如今聽(tīng)到最多的話(huà)題,就是“某人的房子一夜漲了100萬(wàn)”,“某人又在鄭東新區投資了一套小戶(hù)型”……而朋友圈里,題為《百萬(wàn)人搶房真相:決定5年后社會(huì )階層的最后一戰》的文章,仍在瘋傳。

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