18日，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購政策，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門(mén)之后第三個(gè)重啟限購的城市。

　　業(yè)內人士表示，部分樓市的異?；鸨?，令房地產(chǎn)調控政策重新收緊，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。

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　　火爆　小長(cháng)假的瘋狂投資者

　　本應輕松休息的小長(cháng)假，迎來(lái)了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。

　　“覺(jué)得假期比上班更累?！睆埑f(shuō)，第一天家人看房選房，第二天排號搖號，第三天辦手續，在三天小長(cháng)假期間，他幾乎所有時(shí)間都泡在了房上。

　　張超說(shuō)，“我看中了一套位于鄭州航空港區的一個(gè)歐式洋房項目，臨近自貿區，且位于地鐵沿線(xiàn)。與一周前相比，該項目已經(jīng)漲了近600元，若與6月底開(kāi)盤(pán)價(jià)相比漲了近3000元?！?/p>

　　“聽(tīng)說(shuō)上次開(kāi)盤(pán)200多套房，有八、九百人排隊搖號。迫不得已，我在17號開(kāi)盤(pán)前一天帶家人看好后，當晚就到售樓處排隊，以免買(mǎi)不到?！睆埑f(shuō)。

　　在本輪近乎瘋狂的房市當中，張超的做法并不鮮見(jiàn)。劉蹙是張超的置業(yè)顧問(wèn)，作為賣(mài)房人，他自己也被現在購房人的熱情嚇怕了?！吧洗伍_(kāi)盤(pán)時(shí)，一位上海老太太買(mǎi)了3套房，這兩天我告知她要加推，她直接打電話(huà)說(shuō)留三套。我連忙說(shuō)‘這次房子不一定能拿上’，這老太太直接來(lái)了句，‘我現在就買(mǎi)機票從上海飛過(guò)去，給我個(gè)賬戶(hù)，錢(qián)我先打給你’。真是攔都攔不住?！眲Ⅴ菊f(shuō)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，現階段購房者投資需求之所以旺盛，或者是因為看中未來(lái)上漲預期，期待投資獲利，或者是因為害怕將來(lái)再漲，早買(mǎi)早安心。

　　稀缺　資金潮下的恐慌

　　中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，在剛過(guò)去的中秋小長(cháng)假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來(lái)看，成交量是最近幾年小長(cháng)假的最高點(diǎn)。

　　今年端午小長(cháng)假期間，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。這意味著(zhù)，雖然因為假期簽約的特殊性，整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況，但從單純都是假期因素來(lái)看，成交量翻了幾番。

　　“出現投資需求的主要原因是過(guò)多的貨幣供應。在貨幣過(guò)多供應的影響下，投資需求被無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睆埓髠フJ為，現階段房?jì)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導致購房者出現了恐慌。

　　央行日前發(fā)布的數據顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶(hù)部門(mén)貸款新增額度高達6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。

　　張大偉說(shuō)，信貸的強勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆行情。而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險。

　　的確，在高成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市庫存均快速去化，多個(gè)城市或面臨“無(wú)房可賣(mài)”。上海易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，截至2016年8月底，其監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續13個(gè)月同比下跌，回到了5年前的水平。

　　造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去庫存的速度。易居數據顯示，雖然8月份推盤(pán)節奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應2336萬(wàn)平方米，依然低于其新增成交量2558萬(wàn)平方米。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，部分地區去化周期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷(xiāo)比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調整周期中的偏高水平。隨后該曲線(xiàn)持續下滑。到了今年7月份存銷(xiāo)比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續下跌至5.2個(gè)月。

　　“同時(shí)，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月、3個(gè)月、1個(gè)月，當地樓市需開(kāi)啟‘補庫存’階段?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

　　從緊　“去杠桿”勢在必行

　　房市熱度的不斷升溫，促使地方開(kāi)啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門(mén)、武漢之后，最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。

　　鄭州方面指出，鄭東新區、鄭州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房?jì)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買(mǎi)人現場(chǎng)競綜合房?jì)r(jià)，綜合房?jì)r(jià)報價(jià)低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現場(chǎng)報價(jià)，依據掛牌須知等相關(guān)規定，確定競得人。

　　此外，除大棚戶(hù)區改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內繳清。

　　同時(shí)，還加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地資金來(lái)源的審查。加大對銀行機構個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強實(shí)質(zhì)性審核。嚴肅查處各類(lèi)違法違規行為。

　　杭州方面則表示，在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　明確限購范圍為，上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開(kāi)發(fā)區（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、杭州之江國家旅游度假區、蕭山區、余杭區，不包含富陽(yáng)區、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認為，今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大，價(jià)格也出現上漲。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現了過(guò)度投資、投機的“苗頭”。

　　CRIC研究中心執行總裁丁祖昱也指出，政策的出臺離不開(kāi)市場(chǎng)超出預期的“過(guò)熱”。8月杭州商品住宅成交均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲11%，漲幅超過(guò)近期市場(chǎng)大熱的南京、合肥、武漢等市，在研究中心監測的71座重點(diǎn)城市中排在第二，僅次于上海的14%。

　　丁祖昱認為，一二線(xiàn)樓市全面收緊在即，限購政策收緊范圍或會(huì )進(jìn)一步擴容，市場(chǎng)沒(méi)有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺類(lèi)似政策的可能；力度上也可能進(jìn)一步加強，如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”，出臺更為嚴厲的首套房限購等政策也不無(wú)可能。

　　但張大偉表示，政策力度有限，對實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化。

　　但值得注意的是，丁祖昱強調，雖然現階段除蘇州外政策未有力度，但未來(lái)如果調控政策不斷加碼、不斷升級，超過(guò)一定的“臨界點(diǎn)”后，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

　　“政策是有疊加效應的。隨著(zhù)購買(mǎi)力透支、需求透支，最后幾個(gè)月的成交量或將回落?！倍∽骊耪f(shuō)。