中原地產(chǎn)研究中心28日發(fā)布的數據顯示,截至目前,50大城市賣(mài)地1.77萬(wàn)億元,其中九成城市賣(mài)地收入超過(guò)百億元,蘇州、南京、上海、杭州賣(mài)地金額更是突破千億元。高企的土地財收,對因經(jīng)濟疲軟而財源吃緊的地方政府來(lái)說(shuō)作用不言而喻。
此外,房地產(chǎn)虹吸效應明顯,實(shí)體經(jīng)濟疲弱的現實(shí)讓人擔憂(yōu)。專(zhuān)家指出,應加快引導資金流入股權投資和進(jìn)入多層次資本市場(chǎng),爭取用投資收益吸引流動(dòng)性,把貨幣從房地產(chǎn)轉向多層次資本市場(chǎng)和實(shí)體部門(mén),盡快讓中國經(jīng)濟擺脫危局。
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?趙乃育/繪 |
躁動(dòng) 土拍市場(chǎng)火熱
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,8月出現46宗高價(jià)地后,9月高價(jià)地繼續刷新記錄,截至27日,全國已經(jīng)出現了50宗高價(jià)地(認定標準單宗地總價(jià)超過(guò)10億,溢價(jià)率超過(guò)100%)。值得一提的是,單宗地總價(jià)超過(guò)10億的地塊在9月也高達80宗,也刷新了歷史。
事實(shí)上,經(jīng)過(guò)2014年屢屢流拍的低潮后,自2015年下半年以來(lái)土拍市場(chǎng)日漸火熱。到了2016年,重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)更是成為房企爭相搶奪的對象,不計成本拍地更是屢見(jiàn)不鮮。
9月22日,廣東東莞一幅位于黃江寶山社區的6.17萬(wàn)平方米的商住地進(jìn)行招拍掛,共吸引了23家房企競價(jià),最終北大資源以總價(jià)34.3億元,折合樓面價(jià)約25264元/㎡奪得。值得注意的是,該地塊最終溢價(jià)率高達662%。
在9月21日,濟南的3宗土地集中掛牌出讓。其中,位于郭店的住宅用地在經(jīng)過(guò)311輪競價(jià),最終以12.05億元、平均樓面價(jià)6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是,該地塊起始價(jià)僅為1.47億元,溢價(jià)率高達719%,創(chuàng )今年國內土拍溢價(jià)率之最。此外,該地塊在8個(gè)月前,其樓面價(jià)僅為750元/平方米,這意味著(zhù),在短短8個(gè)月后,其樓面價(jià)增幅高達750%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,土地市場(chǎng)受房地產(chǎn)成交影響同樣陷入恐慌,在此背景下,熱點(diǎn)城市出現地價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)現象。同時(shí),高企的地價(jià)反過(guò)來(lái)對現房市場(chǎng)造成較大影響。
警惕 地方土地財政依賴(lài)癥加重
因政策性減收效應不斷顯現,我國財政收入增長(cháng)仍處在放緩區間。來(lái)自財政部的最新數據顯示,8月全國一般公共預算收入9894億元,同比僅增長(cháng)1.7%,其中,中央和地方一般公共預算收入分別同口徑增長(cháng)-2.6%和6.1%。
與之相對應的是,地方土地收入與涉房地稅收出現較大幅度增長(cháng)。數據顯示,土地出讓金收入在前8個(gè)月達到20057億元,與地方政府性基金本級收入占比高達87.89%。從增速來(lái)看,土地出讓金收入前8月同比增長(cháng)14%,較前7個(gè)月、上半年分別增長(cháng)1.9、4.3個(gè)百分點(diǎn)。涉房地稅收收入方面,作為土地財政主力軍的契稅和土地增值稅分別同比增長(cháng)了9.7%和13.7%,此外,耕地占用稅同比增長(cháng)33.5%。
助推房地產(chǎn)再度成為地方財收主要來(lái)源的原因,則是土地市場(chǎng)再受熱捧。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,截至目前,2016年全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬(wàn)億元,同比漲幅高達48.8%,刷新同期歷史記錄。其中,9成城市賣(mài)地金額超過(guò)百億元,蘇州、南京、上海、杭州賣(mài)地金額更是突破千億元。
不僅是杭州,土地市場(chǎng)火熱的地區財政收入增幅也在全國居前:前8個(gè)月,上海市一般公共預算收入完成5140億元,增長(cháng)23%;廣東省前7個(gè)月全省一般公共預算收入完成6427.54億元,同比增長(cháng)15.6%;前8個(gè)月,江蘇省一般公共預算收入完成5632.56億元,增長(cháng)6.0%,同口徑增長(cháng)9.2%。
另?yè)I(yè)內測算,全國城市土地財政依賴(lài)度指數平均已超過(guò)50%,其中,蘇州土地依賴(lài)指數更是高達82.6%。
中國社科院財經(jīng)戰略研究院財政審計研究室湯林閩博士研究發(fā)現,2007年至2014年,我國廣義土地出讓金(包括國有土地使用權出讓金收入即狹義土地出讓金,國有土地收益基金收入,農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入)總體上呈現遞增的趨勢,除了2012年出現下滑外,其他年份均保持增長(cháng)。規模上看,已經(jīng)從2007年的不到8000億元,快速增加至2014年的將近3.2萬(wàn)億元,七年間差不多擴大了6倍。
中國社科院財經(jīng)戰略研究院財政研究室副研究員何代欣指出,從數據來(lái)看,近期土地出讓收入增勢與地方政府性基金收入的增勢呈現高度一致,預計土地市場(chǎng)對地方財政收入的貢獻會(huì )在三季度末、四季度大幅上升。
對策 加快進(jìn)行結構性改革
蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心主任黃志龍表示,當前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對企業(yè)部門(mén)的資金成本、資金來(lái)源都產(chǎn)生了虹吸效應,還打亂了居民部門(mén)未來(lái)消費支出和家庭資產(chǎn)配置計劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為整個(gè)中國經(jīng)濟的資金“黑洞”。
對外經(jīng)貿大學(xué)公共政策研究所首席研究員蘇培科也認為,房?jì)r(jià)的快速上漲吸引大量實(shí)體領(lǐng)域的資金進(jìn)入,尤其在中國經(jīng)濟結構轉型升級和實(shí)體經(jīng)濟增速下行的背景下,房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟和其他領(lǐng)域的投資擠出效應異常明顯。
因此,蘇培科指出,為解決現階段房地產(chǎn)矛盾,應加快中國經(jīng)濟結構轉型升級的步伐,加快技術(shù)創(chuàng )新,讓實(shí)體經(jīng)濟盡快擺脫L形,阻止流動(dòng)性繼續大量流入樓市。
同時(shí),加快引導資金流入股權投資和進(jìn)入多層次資本市場(chǎng),爭取用投資收益吸引流動(dòng)性,把貨幣池子從房地產(chǎn)轉向資本市場(chǎng),盡快讓中國經(jīng)濟擺脫危局。
中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院首席經(jīng)濟學(xué)家何帆也指出,解決問(wèn)題的根本途徑在于引導資金流入實(shí)體部門(mén),除了傳統制造業(yè)外還要開(kāi)放新領(lǐng)域引導資本流入。
對于地方對房地產(chǎn)的依賴(lài),中國社科院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)高培勇對《經(jīng)濟參考報》記者指出,解決土地財政的問(wèn)題根本上還是要借助結構性改革,比如此前提出過(guò)“全口徑政府預算”,1998年提出過(guò)的稅費改革等。
值得一提的是,地方政府已加速控制地價(jià)的增長(cháng)。9月26日,杭州市國土資源局發(fā)布《加大土地供應調整競價(jià)方式》的公告,指出當土地競價(jià)溢價(jià)率超過(guò)100%(含)時(shí),該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內全額付清土地出讓金;當土地競價(jià)溢價(jià)率超過(guò)120%(含)時(shí),需現房銷(xiāo)售,并以150%溢價(jià)封頂。而在此之前,南京、蘇州、武漢、鄭州等地分別出臺了抑制土地價(jià)格的政策。
建議以公共交通為切入點(diǎn),進(jìn)行“分享型城市”試點(diǎn)。同時(shí),建設城市分享經(jīng)濟,也要推動(dòng)以網(wǎng)絡(luò )實(shí)名制為核心的誠信體系建設。