■解碼“瘋狂樓市”（五）

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)普遍好于預期。在此背景下，三季度一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市土拍競爭更加激烈，高價(jià)地數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價(jià)、總價(jià)地塊。

　　與此同時(shí)，房?jì)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市樓市可持續發(fā)展帶來(lái)隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變?yōu)椤笆站o”，寬松類(lèi)政策出臺頻次明顯下降，收緊類(lèi)政策升級蔓延，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市都重啟“限貸、限購”。業(yè)內認為，各地希望在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和維護市場(chǎng)平穩運行之間保持相對平衡。

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?趙乃育/繪

　　兇猛　一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)一路高漲

　　近幾個(gè)月以來(lái)，一二線(xiàn)城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房?jì)r(jià)快速跳漲，使得業(yè)主違約現象頻繁出現。但是高漲的房?jì)r(jià)讓買(mǎi)賣(mài)雙方都站在山脊的頂端，未來(lái)無(wú)論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。

　　北京的一位張先生8月看中了望京一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給業(yè)主100萬(wàn)定金，來(lái)預防業(yè)主因房?jì)r(jià)上漲而違約。但隨著(zhù)近期房?jì)r(jià)上漲，業(yè)主提出違約，并爽快答應支付張先生雙倍違約金，即業(yè)主除了退還給張先生100萬(wàn)定金外，還要額外再賠償張先生100萬(wàn)違約金。

　　面對業(yè)主的違約，張先生心底是接受的，除了瞬間100萬(wàn)變成200萬(wàn)的資產(chǎn)增值外，對未來(lái)房?jì)r(jià)將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這僅僅是近期因房?jì)r(jià)上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個(gè)縮影?？蛻?hù)恐慌，既擔心房?jì)r(jià)快速上漲，看好的房源將要買(mǎi)不起了，又擔心未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，讓自己站在了房?jì)r(jià)山頂上；業(yè)主恐慌，既擔心自己的房子賣(mài)便宜了，又擔心未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，讓自己錯過(guò)了這個(gè)千載難逢的套現良機。

　　胡景暉進(jìn)一步分析表示，回望近三年來(lái)的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房?jì)r(jià)見(jiàn)頂之后，國內樓市進(jìn)入了長(cháng)達半年的疲弱期，呈現量?jì)r(jià)齊跌的局面，雖然非一線(xiàn)城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開(kāi)始出臺各項政策刺激樓市，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入這一輪增長(cháng)周期。

　　克而瑞市場(chǎng)研究中心的統計數據顯示，在價(jià)格方面，當前各線(xiàn)城市表現不一。首先是，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走勢出現明顯分化，上海房?jì)r(jià)依舊快速上漲，高單價(jià)產(chǎn)品成交占比持續快速上升，三季度8萬(wàn)元/平方米以上住宅成交套數占比達到6%，市場(chǎng)份額較二季度翻番；廣州市房?jì)r(jià)也在快速上行，政策面的平穩是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均價(jià)則出現了罕見(jiàn)的環(huán)比回落。

　　其次，二線(xiàn)城市方面，蘇州、廈門(mén)、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房?jì)r(jià)增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上。

　　高燒　土地市場(chǎng)持續火爆

　　房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直都密不可分。在大部分城市房?jì)r(jià)快速上漲的背后，是土地市場(chǎng)的持續火爆。今年以來(lái)，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)接連出現高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，“面粉貴過(guò)面包”等現象成為常態(tài)。據統計，1-8月全國“高價(jià)地”數量已經(jīng)達到194宗。

　　9月29日，北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規劃建筑面積約71.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額為166.1億元，掛牌競價(jià)起始時(shí)間為10月19日。

　　這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內普遍認為，北京土地市場(chǎng)“斷頓”5個(gè)月才出現商品房住宅土地供應，將加劇土拍市場(chǎng)的競爭局勢。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京出現了土地市場(chǎng)斷頓，導致樓市2016年供需比已經(jīng)達到了1:14。因此，目前多家企業(yè)期待土地市場(chǎng)開(kāi)閘，未來(lái)出現高價(jià)地的可能性非常大。

　　“從全國包括北京的市場(chǎng)情況看，土地供應減少將是未來(lái)趨勢，”張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當下全國范圍內，不僅僅是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，甚至三四線(xiàn)城市都出現了高價(jià)地。尤其是一二線(xiàn)城市高價(jià)地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。

　　中原地產(chǎn)研究部的統計數據顯示，9月份全國主要城市土地市場(chǎng)繼續瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬(wàn)億，刷新同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%。

　　對策　各地政策密集發(fā)力

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見(jiàn)，此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續。同日，濟南市出臺規范市場(chǎng)交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導政策。28日，近期房?jì)r(jià)上漲比較明顯的福州市也出臺了七條調控政策。

　　業(yè)內進(jìn)一步預測，后續有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無(wú)錫、石家莊，加上已有的廈門(mén)、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線(xiàn)熱點(diǎn)城市及環(huán)一線(xiàn)周邊城市將超過(guò)十個(gè)。

　　不僅如此，下半年以來(lái)，先后有國土部、住建部、財政部、國資委、證監會(huì )等多個(gè)主管部門(mén)針對土地市場(chǎng)、商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商融資渠道等環(huán)節釋放出從嚴監管，政策收緊的信號。

　　克而瑞方面認為，一二線(xiàn)城市接連落地限購、限貸、限價(jià)調控政策，短期內難以扭轉企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預期，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度還將維持一段時(shí)間。預計四季度，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市土地供應將明顯增多，屆時(shí)土地高價(jià)成交仍是大概率事件，高價(jià)地的數量也將維持在較高水平。

　　不過(guò)，胡景暉分析表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年3月底達到歷史高點(diǎn)，全國樓市在二季度開(kāi)始出現局部收緊調控政策趨勢，分城施策逐步落地，交易量在連續升溫后開(kāi)始出現回落跡象，房?jì)r(jià)漲幅也逐步收窄?！暗袌?chǎng)的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場(chǎng)恐慌，使得三季度樓市再次出現二次爆發(fā)，加速趕頂”。

　　在他看來(lái)，對于未來(lái)的樓市走向，市場(chǎng)的加速趕頂已經(jīng)是“強弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的火爆，是由于“恐慌”，對未來(lái)購房需求進(jìn)一步透支?！耙虼?，未來(lái)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或將在今年四季度進(jìn)入新一輪的降溫周期”。