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穩步降杠桿為樓市泡沫慢撒氣
2016-12-06 作者: 陳濤 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

  近日,天津、上海同時(shí)收緊樓市限貸政策,包括上調首套和二套房貸首付比例,上海二套房貸認定執行“認房又認貸”政策,強化首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性審查等,以抑制住宅市場(chǎng)非理性投機炒作。這些政策措施的出臺,必將有助于抑制住宅市場(chǎng)非理性加杠桿行為,推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健運行。

  當前我國熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格非理性色彩較為濃厚。無(wú)論是按照國際通用的房?jì)r(jià)收入比、住宅租售比指標,還是住房絕對價(jià)格國內外橫向比較,部分熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離合理水平,房?jì)r(jià)更像是富裕人群的接力游戲。值得注意的是,最近一年內熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格大幅上漲,包括房地產(chǎn)調控政策、流動(dòng)性和利率等在內的住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基礎條件的微小變化,雖然可以解釋住宅成交量的上漲,但無(wú)法合理支撐房?jì)r(jià)的大幅上漲,住宅市場(chǎng)出現非理性投機炒作的氛圍已是毋庸置疑,部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購房,以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿,甚至采取假離婚繞開(kāi)購房資格限制等行為,已經(jīng)成為當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的重要風(fēng)險隱患。

  過(guò)去一段時(shí)間,我國住宅市場(chǎng)非理性行為與社會(huì )資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中,客觀(guān)上形成了正向反饋環(huán),既相互作用,又相互支撐,住宅市場(chǎng)的非理性行為不但沒(méi)有消減,在實(shí)踐過(guò)程中反而產(chǎn)生將非理性行為認定為合理的誤區。即使是本輪房地產(chǎn)調控政策升級后,目前堅定看好并建議加大熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來(lái)熱點(diǎn)城市“地王”現象從特殊到普遍,樓面溢價(jià)率節節攀升,二手房?jì)r(jià)“坐地跳漲”,新盤(pán)遭到瘋搶?zhuān)@些正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同尋?,F象,卻是司空見(jiàn)慣,這無(wú)不反映出背后社會(huì )資金的強力非理性驅動(dòng)。

  2016年9月末,我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬(wàn)億元,同比增長(cháng)25.2%;其中,個(gè)人購房貸款余額17.93萬(wàn)億元,同比增長(cháng)33.4%。2016年1-9月,全國房地產(chǎn)貸款新增4.32萬(wàn)億元,同比多增1.5萬(wàn)億元,增量占同期各項貸款增量的42.5%;其中,個(gè)人購房貸款新增3.75萬(wàn)億元,同比多增1.83萬(wàn)億元。據估算,今年上半年全國銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規模大約有2萬(wàn)億元。這種社會(huì )資金大規模向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的態(tài)勢,特別是杠桿工具的廣泛使用,在助推熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格快速上漲的同時(shí),也導致市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)一步集中。而房?jì)r(jià)、房租運行不平衡性,也反映出房?jì)r(jià)的非理性。據中介統計,“9·30”新政后,11月份北京住宅租金創(chuàng )下年內新低,這一定程度上表明合理住宅市場(chǎng)需求保持基本穩定,也間接反映出當前熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)主要受到投資投機性需求驅動(dòng)上漲的事實(shí)。

  應該看到,住宅市場(chǎng)的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點(diǎn)城市未來(lái)繼續出現價(jià)格大幅上漲并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險和金融風(fēng)險進(jìn)一步聚集的可能性,及時(shí)采取有效措施降低樓市杠桿,平衡按揭貸款負擔與家庭實(shí)際收入狀況,引導合理住房消費,抑制投資投機性住宅需求,既是促進(jìn)當前熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)穩健運行的內在需要,也不失為防控房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性波動(dòng)和金融風(fēng)險的穩妥措施。

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