近日，天津、上海同時(shí)收緊樓市限貸政策，包括上調首套和二套房貸首付比例，上海二套房貸認定執行“認房又認貸”政策，強化首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性審查等，以抑制住宅市場(chǎng)非理性投機炒作。這些政策措施的出臺，必將有助于抑制住宅市場(chǎng)非理性加杠桿行為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健運行。

　　當前我國熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格非理性色彩較為濃厚。無(wú)論是按照國際通用的房?jì)r(jià)收入比、住宅租售比指標，還是住房絕對價(jià)格國內外橫向比較，部分熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離合理水平，房?jì)r(jià)更像是富裕人群的接力游戲。值得注意的是，最近一年內熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調控政策、流動(dòng)性和利率等在內的住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基礎條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無(wú)法合理支撐房?jì)r(jià)的大幅上漲，住宅市場(chǎng)出現非理性投機炒作的氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開(kāi)購房資格限制等行為，已經(jīng)成為當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的重要風(fēng)險隱患。

　　過(guò)去一段時(shí)間，我國住宅市場(chǎng)非理性行為與社會(huì )資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，客觀(guān)上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用，又相互支撐，住宅市場(chǎng)的非理性行為不但沒(méi)有消減，在實(shí)踐過(guò)程中反而產(chǎn)生將非理性行為認定為合理的誤區。即使是本輪房地產(chǎn)調控政策升級后，目前堅定看好并建議加大熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來(lái)熱點(diǎn)城市“地王”現象從特殊到普遍，樓面溢價(jià)率節節攀升，二手房?jì)r(jià)“坐地跳漲”，新盤(pán)遭到瘋搶?zhuān)@些正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同尋?，F象，卻是司空見(jiàn)慣，這無(wú)不反映出背后社會(huì )資金的強力非理性驅動(dòng)。

　　2016年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25.2%；其中，個(gè)人購房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(cháng)33.4%。2016年1-9月，全國房地產(chǎn)貸款新增4.32萬(wàn)億元，同比多增1.5萬(wàn)億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%；其中，個(gè)人購房貸款新增3.75萬(wàn)億元，同比多增1.83萬(wàn)億元。據估算，今年上半年全國銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規模大約有2萬(wàn)億元。這種社會(huì )資金大規模向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的態(tài)勢，特別是杠桿工具的廣泛使用，在助推熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格快速上漲的同時(shí)，也導致市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)一步集中。而房?jì)r(jià)、房租運行不平衡性，也反映出房?jì)r(jià)的非理性。據中介統計，“9·30”新政后，11月份北京住宅租金創(chuàng )下年內新低，這一定程度上表明合理住宅市場(chǎng)需求保持基本穩定，也間接反映出當前熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)主要受到投資投機性需求驅動(dòng)上漲的事實(shí)。

　　應該看到，住宅市場(chǎng)的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點(diǎn)城市未來(lái)繼續出現價(jià)格大幅上漲并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險和金融風(fēng)險進(jìn)一步聚集的可能性，及時(shí)采取有效措施降低樓市杠桿，平衡按揭貸款負擔與家庭實(shí)際收入狀況，引導合理住房消費，抑制投資投機性住宅需求，既是促進(jìn)當前熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)穩健運行的內在需要，也不失為防控房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性波動(dòng)和金融風(fēng)險的穩妥措施。