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調控收緊 “土地財政”或難維持
2016-12-09 作者: 記者 梁倩 孫韶華/北京報道 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

  《經(jīng)濟參考報》記者多方采訪(fǎng)了解到,2016年土地市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”現象愈趨明顯。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示,截至目前,36個(gè)重點(diǎn)城市合計住宅土地面積成交2980宗,面積30376萬(wàn)平方米,同比下調17.8%,但成交金額已達13081.9億元,同比2015年全年上漲52.3%。

  以東部某新區為例,該區2016年全年計劃出讓土地2萬(wàn)畝,目標土地出讓金收入10億元,但2016年前三季度,該區共完成土地出讓3203畝,占比全年計劃16%,實(shí)現土地出讓金收入6.84億元,達到全年目標68%,這意味著(zhù),出讓面積僅完成預定不到2成的背景下,出讓金卻已達目標近7成。

  再以某一線(xiàn)城市為例,截至目前,其共完成13宗地塊的出讓交易,總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬(wàn)平方米,規劃建筑面積約186.27萬(wàn)平方米。也與其此前計劃的850萬(wàn)平方米差距巨大。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,土地作為稀缺資產(chǎn),遭到了房企瘋搶。2016年以來(lái),已經(jīng)有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過(guò)1000億元,從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看,均超過(guò)了歷史水平。

  在此背景下,地方財收有了明顯的支撐。數據顯示,2016年前10月,土地出讓金達26546億元,占比地方政府性基金本級收入高達88%,顯著(zhù)高于2015年的80.26%。從增速來(lái)看,前10個(gè)月同比增速已經(jīng)達到15.2%,顯著(zhù)高于2015年-21.4%的同比增速。

  此外,稅收方面,目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè),其中5個(gè)稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有,包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅。據《經(jīng)濟參考報》記者不完全統計,今年前10個(gè)月,5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計達到30448億元,占到同期地方政府一般公共預算收入比重的41%。而在2015年,上述五個(gè)稅種的合計收入為1.4萬(wàn)億元,2004年僅為1207億元。

  由此,記者初步計算,今年前10個(gè)月,土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和已經(jīng)達到近5.7萬(wàn)億元的水平。和同期地方一般預算與政府性基金兩項收入總和相比,比重達到約57%。參照2015年地方財政收入比例,粗略計算,今年以來(lái),地方財政收入依賴(lài)土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重大約在40%左右。

  但值得注意的是,隨著(zhù)各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面加以約束,市場(chǎng)的過(guò)熱成交將會(huì )明顯被抑制。這意味著(zhù),地方財政主力土地收入將受到明顯影響,地方財政恐再度陷入“歉收”。

  國家稅務(wù)總局收入規劃核算司巡視員王道樹(shù)日前在“中國宏觀(guān)經(jīng)濟論壇”上指出,當前稅收總量低速增長(cháng)成為常態(tài),財政日子日益趨緊。從結構來(lái)看,傳統稅源縮減,新生稅源尚未具備足夠的稅收帶動(dòng)力。煙、油、金融、房地產(chǎn)等傳統稅源持續萎縮,信息技術(shù)、商務(wù)服務(wù)等新領(lǐng)域稅收增長(cháng)抵不過(guò)快速下降的部分。

  在頻繁的樓市調控下,土地市場(chǎng)已出現了明顯的降溫跡象。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示,12月首周全國土地市場(chǎng)成交超過(guò)5億元的地塊合計29宗(含深圳上海各2宗商業(yè)地塊),溢價(jià)率超過(guò)100%的只有1宗,超過(guò)50%的只有5宗。

  “包括北京成交的數宗全持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件?!睆埓髠ケ硎?,土地出讓的條件越來(lái)越多,是導致土地市場(chǎng)數據降溫的主要原因,此外,地方的主動(dòng)暫停出讓?zhuān)彩怯绊懸蛩?。例如,原掛牌截止時(shí)間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊,在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。

  《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》課題組成員陳多長(cháng)表示,隨著(zhù)后期調控的加深,預計土地市場(chǎng)也會(huì )隨著(zhù)一二線(xiàn)城市供地節奏的加快而趨向平穩,“地王”概率大幅降低,持續高漲的土地收入難以維持。

  陳多長(cháng)認為,地方政府可以因地制宜制定和實(shí)施短期與長(cháng)期相結合的土地供應計劃,調整土地供應結構。

  中國社科院財政戰略研究院副研究員蔣震則認為,經(jīng)濟下行期間,地方財政收入因為資源稟賦、產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟結構的不同而呈現出不同的影響,地方要加速轉型的進(jìn)程,努力擺脫經(jīng)濟增長(cháng)對資源稟賦的過(guò)度依賴(lài)。

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