20日，國家統計局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線(xiàn)城市新房和二手房全面降溫，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月持平轉為下降0.1%。

　　業(yè)內人士表示，價(jià)跌量穩，“金九銀十”失色已是市場(chǎng)共識。在多方面因素影響下，房?jì)r(jià)九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度，在調控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇，預計未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)將整體保持平穩，多項指標漲幅將繼續收窄。

　　房?jì)r(jià)大面積上漲趨勢得到緩解

　　數據顯示，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)全面降溫。從環(huán)比看，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月持平轉為下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。

　　從二三線(xiàn)城市來(lái)看，房?jì)r(jià)依然呈現上漲之勢，但漲幅明顯放緩。數據顯示，31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在8月房?jì)r(jià)上漲刷新紀錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，市場(chǎng)出現了退燒跡象。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀(guān)調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行精準調控。同時(shí)，從58安居客線(xiàn)上的數據來(lái)看，全國掛牌二手房源量環(huán)比下降，一線(xiàn)城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現普遍“降溫”態(tài)勢。

　　上海富大集團公司首席經(jīng)濟師張平表示，目前一線(xiàn)城市在房地產(chǎn)調控持續高壓之下，走得較為平穩。二線(xiàn)城市隨著(zhù)調控政策重新收緊，上半年出現的人才引進(jìn)、搖號購房等退潮，房地產(chǎn)又重新回歸理性。

　　張平認為，隨著(zhù)投機炒房需求退出，前期集中釋放的當地居民購買(mǎi)力被預支，后續需求無(wú)法跟上，再加上房?jì)r(jià)處于高位，當地購買(mǎi)力難以支撐也是必然。

　　區域分化依然明顯

　　統計局最新數據顯示，2018年前9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88665億元，同比增長(cháng)9.9%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62806億元，增長(cháng)14.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，這也是今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速首次回歸個(gè)位數。

　　張大偉表示，截至2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(cháng)達40個(gè)月，繼續刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長(cháng)歷史。樓市整體依然處于高位，但旺季未旺，反而多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。以9月成交量來(lái)看，雖然1-9月總成交量同比有所上升，但從9月單月來(lái)看，全國商品房住宅銷(xiāo)售面積為1.68億平方米，同比下調了3.6%。這也是最近5個(gè)月首次出現同比成交量下調的現象。

　　數據顯示，前9月，房企房屋施工面積767218萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.9%，增速比1-8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長(cháng)量減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積152583萬(wàn)平方米，增長(cháng)16.4%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長(cháng)量減少1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積51132萬(wàn)平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地成交方面，房企土地購置面積同比增長(cháng)15.7%，增速比1-8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款10002億元，增長(cháng)22.7%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額增長(cháng)13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　張大偉說(shuō)，從全國市場(chǎng)看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷(xiāo)售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的，主要是中西部市場(chǎng)的成交。

　　前三季度,全國商品房銷(xiāo)售面積同比增幅，在東部地區同比下降4.3%、東北地區同比下降3.5%的同時(shí)，中部、西部同比分別增長(cháng)10.2%、8.9%。從成交額看，中西部同比上漲均超過(guò)20%。

　　這一分化同時(shí)也體現在房?jì)r(jià)上。在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅紛紛回落的同時(shí)，中西部城市卻領(lǐng)銜9月房?jì)r(jià)漲幅。具體來(lái)看，漲幅超2%的城市均為中西部城市，西安新建商品住房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅高達6.2%，呼和浩特環(huán)比上漲2.8%，瀘州環(huán)比上漲2.6%，西寧、貴陽(yáng)分別環(huán)比上漲2.1%。

　　四季度房?jì)r(jià)或松動(dòng)

　　杭州作為房地產(chǎn)主力城市，今年上半年還出現“凌晨排隊、萬(wàn)人搖號”的瘋狂場(chǎng)面，但僅過(guò)去5個(gè)月就出現新盤(pán)成交、價(jià)格雙降。

　　北京二手房主也開(kāi)始松口，價(jià)格可談。例如東三環(huán)的一套670萬(wàn)的兩居室，房子掛牌價(jià)格連續3天從初期的670萬(wàn)降到后來(lái)的630萬(wàn)。

　　張大偉認為，購買(mǎi)力難以再沖高。雖然當下全國房?jì)r(jià)上行城市依然占主流，但市場(chǎng)已經(jīng)出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房?jì)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現。

　　作為房?jì)r(jià)風(fēng)向標的一二線(xiàn)城市，購房者預期明顯轉向，觀(guān)望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購房者和經(jīng)紀人信心指數來(lái)看，購房者信心指數為92.8，環(huán)比下降5.7%；經(jīng)紀人信心指數為102.9，環(huán)比下降2.3%。

　　在上述背景下，張波認為，受預期影響，以?xún)r(jià)換量將成為常態(tài)，而眾多房企也不例外，不得不在價(jià)格上做更多讓步以換取銷(xiāo)量。

　　究其原因，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”，房地產(chǎn)調控難以放松，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài)。

　　“未來(lái)熱點(diǎn)城市開(kāi)始進(jìn)入賣(mài)不完時(shí)代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場(chǎng)，庫存均出現了環(huán)比上升的現象，除少數熱點(diǎn)剛需項目外，去化率也快速下行?！睆埓髠フf(shuō)。

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