7月4日,由北京中指信息技術(shù)研究院(簡(jiǎn)稱(chēng)“中指研究院”)主辦,中國房地產(chǎn)指數系統、中國物業(yè)服務(wù)指數系統承辦的“中房指數2024房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢報告會(huì )”在北京召開(kāi)。中指研究院現場(chǎng)發(fā)布了《2024上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結&下半年趨勢展望》報告。
針對2024年上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢,該報告指出,2024年以來(lái),全國新房市場(chǎng)整體延續調整態(tài)勢,二手房市場(chǎng)在“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)下,成交保持一定規模,但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下,4月30日政治局會(huì )議定調樓市政策方向,提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,“5.17”房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩市場(chǎng)、去庫存,6月7日召開(kāi)的國常會(huì )再次明確“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。多項政策落地后,部分核心城市二手房成交率先好轉,但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善,政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。
市場(chǎng)方面,2024年上半年,百城二手房?jì)r(jià)格延續調整態(tài)勢,累計下跌3.61%,新房受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng),百城新房?jì)r(jià)格累計結構性上漲1.24%。整體來(lái)看,上半年,業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”促交易特征明顯,帶動(dòng)二手房?jì)r(jià)格持續下探;居民改善性住房需求占比提升,推動(dòng)改善新盤(pán)加速入市,進(jìn)而結構性拉動(dòng)百城新房?jì)r(jià)格上漲。上半年,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積在高基數下同比下降約四成,6月在基數回落及政策帶動(dòng)下,同比降幅收窄至約兩成。1至5月重點(diǎn)城市二手房成交套數同比下降13%,6月以來(lái)(6月3日至6月30日),二手房周均成交套數同比增長(cháng)超20%,市場(chǎng)表現明顯優(yōu)于新房,上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯,其中上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽量超千套。
土地方面,2024年上半年全國土地市場(chǎng)表現平淡,全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超30%,土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均較去年同期下降。房企投資繼續聚焦,土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升,TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重升至近六成。土拍熱度方面,進(jìn)入二季度,由于優(yōu)質(zhì)地塊較少,疊加房企拿地意愿尚未修復,僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價(jià),多數土地以底價(jià)成交,市場(chǎng)情緒低于一季度。土拍規則繼續優(yōu)化,上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求,北京上調了部分地塊溢價(jià)率上限。
企業(yè)方面,2024年上半年,TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降41.6%,降幅較上月收窄。上半年,TOP100企業(yè)拿地總額同比下降35.8%,降幅較1至5月擴大,對于優(yōu)質(zhì)地塊房企投資積極性較高,而性?xún)r(jià)比偏低的地塊,房企保持謹慎的拿地態(tài)度。
針對2024年下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望,報告分析,房地產(chǎn)調控方面,預計將聚焦在“穩市場(chǎng)”“去庫存”方面,配套政策有望繼續優(yōu)化落實(shí)。穩市場(chǎng)方面,部分城市仍有望繼續降低房貸利率、降低交易稅費,一線(xiàn)城市限購政策仍有優(yōu)化空間,同時(shí)促進(jìn)“好房子”建設的配套政策也有望繼續完善,帶動(dòng)改善性住房需求釋放。去庫存方面,各地國企收儲已建成未售新房預計將進(jìn)入實(shí)際落地階段,同時(shí)南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或將得到推廣,此外,通過(guò)收回、收購等方式盤(pán)活存量土地的政策也有望取得進(jìn)展。
從市場(chǎng)趨勢來(lái)看,上半年,全國新建商品房銷(xiāo)售規模同比下降超20%,市場(chǎng)超預期調整。預計2024年下半年,在各項政策持續發(fā)力下,新房市場(chǎng)下行態(tài)勢將有所放緩,但由于居民收入預期、房?jì)r(jià)下跌預期尚未明顯改善,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調整壓力,新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。樂(lè )觀(guān)預期下,國企收儲加快,下半年全國新建商品房銷(xiāo)售面積與上年同期基本持平,全年同比下降10%左右;中性預期下,全年新建商品房銷(xiāo)售面積同比或下降14.9%;悲觀(guān)預期下,全年降幅約18%。供應方面,新開(kāi)工面積下行態(tài)勢難改,全年預計同比降幅仍較大;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在低基數效應顯現下,下半年同比降幅或有收窄,但全年投資表現預計仍偏弱,項目“白名單”等政策深入推進(jìn)落實(shí),或將對投資產(chǎn)生一定支撐。
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