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代表委員痛陳房地產(chǎn)市場(chǎng)三大怪相
    2007-03-05    本報記者:李佳鵬 勾曉峰 陳黎明    來(lái)源:經(jīng)濟參考報

  “當前我國房?jì)r(jià)虛高不下。以武漢市為例,2006年人均可支配收入1.2萬(wàn)元,而同時(shí)期房屋均價(jià)達到每平方米4000元,這意味著(zhù)一個(gè)中低收入的三口之家,不吃不喝,積攢10年以上才能買(mǎi)到一套90平方米的房屋!比珖䥇f(xié)委員、武漢大學(xué)水利水電學(xué)院教授王長(cháng)德接受記者采訪(fǎng)時(shí)對虛高不下的房?jì)r(jià)表達了強烈不滿(mǎn)。
  在記者印象中,參加兩會(huì )的代表委員們從來(lái)沒(méi)有哪一年像今年這樣對瘋漲不停的房?jì)r(jià)表現得如此關(guān)注。

三大“病因”推動(dòng)房?jì)r(jià)飆升

  自2005年3月以來(lái),國家有關(guān)部門(mén)打出了一系列“組合拳”,調控力度也相當大,但為何房?jì)r(jià)仍如“脫韁野馬”一樣一路狂奔呢?
  對此,王長(cháng)德委員認為,房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴重的壟斷情況,從而使行業(yè)競爭很不充分。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,大多數成本是由非市場(chǎng)因素來(lái)決定的,而收益則由所謂的供求關(guān)系來(lái)安排。這就使得國內商品房的定價(jià)無(wú)法由市場(chǎng)來(lái)決定,只好聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商主導,由此炒高房?jì)r(jià)也就容易而且必然了。
  王長(cháng)德說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現在三個(gè)方面:一是土地的壟斷。目前大量的土地被開(kāi)發(fā)商掌控,加大了土地調控的矛盾,增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷房?jì)r(jià)的空間。二是市場(chǎng)壟斷。目前我國不但商品房,連經(jīng)濟適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦,由于沒(méi)有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機制,一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)操縱市場(chǎng),提高房?jì)r(jià)。三是直接的價(jià)格控制。部分房地產(chǎn)商通過(guò)提高住房檔次、囤積居奇等方式提高房?jì)r(jià),利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷,通過(guò)各種形式哄抬房?jì)r(jià),嚴重損害了消費者的利益。
  “土地財政”也是引發(fā)高房?jì)r(jià)的一個(gè)直接原因!耙恍┑胤秸芾娴尿寗(dòng),借經(jīng)營(yíng)城市之名,行出賣(mài)土地之實(shí)。隨意征用土地,并將大量的土地投入房地產(chǎn)市場(chǎng),以獲取高額收益。這雖然在一定程度上彌補了地方政府財政的不足,但卻增加了房地產(chǎn)的成本,成為高房?jì)r(jià)的一個(gè)直接誘因,而且導致建設用地總量增長(cháng)過(guò)快!蓖蹰L(cháng)德說(shuō)。
  “暗箱操作”也使得房?jì)r(jià)一漲再漲。全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴重的信息不對稱(chēng),這使得一些人借“暗箱操作”之機牟取暴利,這從房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的商業(yè)賄賂就可見(jiàn)一斑。比如土地市場(chǎng)的假招標、假掛牌、假拍賣(mài);市場(chǎng)交易中工業(yè)用地轉為商業(yè)用地,價(jià)格會(huì )直線(xiàn)飆升。又如,因目前規劃部門(mén)的自由裁量權太大,隨意變更規劃,如控制性詳細規劃的變更,一個(gè)中等項目容積率提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn),就會(huì )增加數千萬(wàn)元的收入。神奇的手,可謂點(diǎn)“石”成金。

調控目標多 調控效果差

  全國政協(xié)委員陳萬(wàn)志認為,對房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jì)r(jià)的調控政策,必須堅持同一目標下同方向配合行動(dòng),才能發(fā)揮綜合性作用和效果,而目前我們的調控卻確定了多重調控目標:一方面要抑制房?jì)r(jià)快速上漲;另一方面要控制投資增長(cháng)過(guò)速;此外,還要嚴控土地。要達到多重調控目標是十分困難的,政策指向不一致,相互抵消,由此影響了房?jì)r(jià)調控效果。
  全國人大代表任玉奇接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),從調控措施來(lái)看,如果過(guò)于依賴(lài)土地調控,反而可能推動(dòng)房?jì)r(jià)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其自身的市場(chǎng)規律,土地供應趨緊的信息,容易引起消費者的急購心理,房地產(chǎn)商利用消費者的心理,手中的樓盤(pán)反變成“奇貨”,房?jì)r(jià)更加上升。他認為,政府應引導企業(yè)與政府互動(dòng),政府把土地出讓金、招標差等優(yōu)惠給老百姓,而開(kāi)發(fā)商也要適應市場(chǎng),多建中小戶(hù)型,銀行則通過(guò)分期貸款、按揭貸款等給困難家庭加大一些支持。
  對于普通百姓“望房興嘆”問(wèn)題,陳萬(wàn)志委員認為,這也與一些部門(mén)和地方政府追求所謂的政績(jì)等短期行為息息相關(guān)。他說(shuō),近年來(lái),一些地方政府片面追求GDP指標增長(cháng),把住房建設當作拉動(dòng)經(jīng)濟、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加稅收和財政收入的主要手段,只注重房地產(chǎn)的商品屬性,忽視了其保障品屬性。

將住房指標納入地方政績(jì)考核

  接受記者采訪(fǎng)的代表委員們建議,建立城鎮住房社會(huì )保障供應體系,同時(shí)將保障性住房建設納入地方政績(jì)考核體系,明確相應的懲罰制度。
  郭松海委員說(shuō),各地政府拿出相當數量的建設用地,支持保障性住房的開(kāi)發(fā)建設,意味著(zhù)政府需突破“以地生財”模式,犧牲部分土地收益,向民生用房“輸血”;減少了地方財政用于其他工程的建設,這對地方政府是個(gè)嚴峻考驗。為此,應建立地方政府的目標責任制,將保障性住房建設納入政績(jì)考核體系,中央政府要有相應的獎懲制度。
  同時(shí),應建立城鎮住房社會(huì )保障供應體系。我國住房社會(huì )保障要與經(jīng)濟發(fā)展水平以及各方面承受能力相適應,住房保障具有多層次性和手段的多元化;它是一個(gè)包括限價(jià)普通商品住房、普通二手房、經(jīng)濟適用住房、廉租屋等多層次的供應體系。其供應對象分別是中等收入及其偏低、低收入和最低收入的家庭。
  對于如何平抑高房?jì)r(jià),王長(cháng)德委員認為,應打破壟斷,規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。首先,由政府牽頭、多渠道投資,建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè),主要為中低收入者建造經(jīng)濟適用房,規定總利潤不超過(guò)5%;其次,允許單位集資和民間合作建房,以滿(mǎn)足低收入家庭的基本需求;再次,進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,嚴格限制高收入個(gè)人和家庭購買(mǎi)多套商品房現象?梢酝ㄟ^(guò)稅務(wù)、戶(hù)籍管理、規劃建設和產(chǎn)權登記部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)合作實(shí)現信息共享,加強監督和管理。

[相關(guān)鏈接]2006年部分房地產(chǎn)調控政策回顧

  2006年4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn),此次加息主要是為了抑制投資需求,進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)價(jià)格。
  2006年5月17日,國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(“國六條”),包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面。
  2006年5月29日,國務(wù)院辦公廳轉發(fā)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》,人稱(chēng)九部委“十五條”,對“國六條”進(jìn)一步細化,而且在套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定,提出90平方米、雙70%的標準。
  2006年5月31日,國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,對“國六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執行問(wèn)題予以明確。2006年6月1日后,個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。
  2006年7月11日,建設部聯(lián)合其他五部委下發(fā)《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》,被業(yè)內稱(chēng)為“外資限炒令”。
  2006年7月24日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用,將納入九大土地督察局嚴格監管之下。
  2006年7月26日,國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》,從8月1日起,各地稅務(wù)局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個(gè)人所得稅。

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