“‘小產(chǎn)權房’不僅量大，而且牽涉各個(gè)方面的切實(shí)利益，如果不能夠妥善解決可能會(huì )引發(fā)一系列的社會(huì )問(wèn)題！”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟研究所副所長(cháng)蔡繼明3月3日一見(jiàn)到本報記者就明確表達了他對“小產(chǎn)權房”問(wèn)題的關(guān)注和憂(yōu)慮。
　　與蔡繼明委員相同，接受記者采訪(fǎng)的委員們都表示：要妥善解決“小產(chǎn)權房”問(wèn)題。
　　“盡管關(guān)于‘小產(chǎn)權房’的數量沒(méi)有官方的統計數據，但一些機構、專(zhuān)家的抽樣調查卻顯示，‘小產(chǎn)權房’的數量驚人。有人估計北京大概占了20%左右，而且已售和在建的‘小產(chǎn)權房’很快就會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米，在西安估計已經(jīng)占到25%到30%，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達40%、50%。而根據濟南市有關(guān)部門(mén)的統計，該市小產(chǎn)權項目總面積仍有1000多萬(wàn)平方米�！辈汤^明憂(yōu)心忡忡地說(shuō)。
　　對于如此多的“小產(chǎn)權房”是如何被催生出來(lái)的，蔡繼明委員分析認為原因有三個(gè)方面：首先，“小產(chǎn)權房”最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢，只有同樣位置商品房?jì)r(jià)格的40%至60%，這從側面說(shuō)明了現在全國許多大中城市高企的房?jì)r(jià)是催生“小產(chǎn)權房”的重要原因之一。由于我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲，遠遠超出了當時(shí)當地一般就業(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無(wú)法滿(mǎn)足這些群體的住房需求，這使得“小產(chǎn)權房”存在著(zhù)大量現實(shí)的購買(mǎi)人群。
　　其次，土地制度安排留下了農村集體建設用地流轉的空間。根據現行的相關(guān)法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。蔡繼明指出，正因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小產(chǎn)權房”建設的泛濫，在合法與非法之間給“小產(chǎn)權房”留下了一個(gè)擦邊球的空間。
　　與此同時(shí)，農地制度安排中的不合理因素導致農民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補償也是致使“小產(chǎn)權房”催生的一個(gè)重要因素。
　　“與商品房相比，‘小產(chǎn)權房’開(kāi)發(fā)成本能低過(guò)1/3，在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農民集體通過(guò)出售‘小產(chǎn)權房’獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額�！辈汤^明委員說(shuō)，由于“小產(chǎn)權房”是農民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用)；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來(lái)，“小產(chǎn)權房”的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用，這也是“小產(chǎn)權房”市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。
　　對此，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)郭松海表示贊同，他說(shuō)，“小產(chǎn)權房”多位于城鄉結合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費，因而成本低，價(jià)格優(yōu)勢明顯。同時(shí)，由于城市土地級差地租的擴散效應，使得土地的區位優(yōu)勢和地租極大顯化，銷(xiāo)售中存在很大利潤，這種利潤誘惑，使得當前城郊農村房地產(chǎn)的違規開(kāi)發(fā)勢頭猛烈，難以阻止。
　　“對于市場(chǎng)購買(mǎi)主體，因城內房?jì)r(jià)過(guò)高，住房保障缺失，遠超過(guò)普通百姓的承受能力，使得購房者趨之若鶩；而對于市場(chǎng)監管主體，因長(cháng)期以來(lái)管理體制不順，行業(yè)管理辦法和標準不統一，留下許多執法施政的空檔，使得主管部門(mén)難以作為或不作為，執法不嚴，監管不力。在這多種因素作用下，‘小產(chǎn)權房’市場(chǎng)的規模發(fā)展越來(lái)越大�！惫�松海補充說(shuō)。
　　對于如何妥善解決“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，接受記者采訪(fǎng)的委員們也給出了具體建議。郭松海委員建議，對在農村原建設用地上開(kāi)發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會(huì )保障體系。如將大量此類(lèi)住房拆毀，不但社會(huì )成本高，還會(huì )造成資源的巨大浪費；而經(jīng)合法程序，可將其轉為保障性住房，用于擴大城鎮經(jīng)濟適用房、限價(jià)房的市場(chǎng)供應，還能起到平抑城市商品房?jì)r(jià)格的作用。對在農村原建設用地上已開(kāi)發(fā)出售的商品房，可補辦手續，予以合法化。
　　蔡繼明認為，對于那些違法違規占用農地開(kāi)發(fā)建設的“小產(chǎn)權房”項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的“小產(chǎn)權房”，在政策上則要加以區分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學(xué)發(fā)展的長(cháng)遠眼光來(lái)提出對策，解決問(wèn)題。
　　從短期看，政策要承認現實(shí)，平衡各方利益。除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規合法建設的“小產(chǎn)權房”，在補辦相關(guān)手續、補交相關(guān)費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權，或者政府通過(guò)收購等方式將這些“小產(chǎn)權房”轉變?yōu)榻?jīng)濟適用房或回遷房。為了防止不納入規劃建設房屋現象的進(jìn)一步蔓延，對于正在建設和新建的“小產(chǎn)權房”則要抓緊納入城市統一規劃當中，經(jīng)過(guò)合理的審批程序予以確認或者制止，不能因噎廢食。
　　從長(cháng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權變革，給予農村土地真正完整的產(chǎn)權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產(chǎn)權主體、權利和利益邊界進(jìn)行法律確認，還原農民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產(chǎn)權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣(mài)地的沖動(dòng)。

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　　所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。它一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì )合作或由村委會(huì )自行開(kāi)發(fā)建設。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權證。
　　2007年12月14日，國土資源部有關(guān)負責人強調，1999年國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知明確規定，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
　　與此同時(shí)，國土資源部重申，我國城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或所謂的“小產(chǎn)權房”。