經(jīng)濟參考報

樓市消費出現偏差調控房?jì)r(jià)該動(dòng)誰(shuí)的奶酪

2006-05-10 陳曉彬來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    當前，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類(lèi)統計數據有政府各有關(guān)部門(mén)公布的，有房地產(chǎn)商及其行業(yè)協(xié)會(huì )透露的，也有專(zhuān)家學(xué)者乃至媒體自己分析測算的，令人目不暇接，行外人難明就里。但目前房?jì)r(jià)遠遠超過(guò)房屋建筑成本、為實(shí)現"三通一平"所投入的土地開(kāi)發(fā)成本以及投資者應得的社會(huì )平均利潤，恐怕是不爭的事實(shí)。
    房?jì)r(jià)過(guò)高或增長(cháng)過(guò)快，不僅令廣大中低收入人群難以滿(mǎn)足正常的住房需求，影響社會(huì )和諧，也會(huì )給整體經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來(lái)隱患。進(jìn)一步調控房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快勢頭看來(lái)勢在必行。
    筆者以為，房?jì)r(jià)高的主要原因在于房子要建在土地上，而適于建造城市住宅的土地是一種稀缺資源。取得了在一塊土地建筑住宅的權利后，別人就不能夠再在這塊土地上建筑房屋，增加供應，展開(kāi)競爭。如果蓋房子像造冰箱、電視一樣，不受土地資源的限制，可以根據市場(chǎng)需求無(wú)限增加供給，就沒(méi)有人能夠讓房?jì)r(jià)維持在遠遠超過(guò)社會(huì )平均利潤之上的高水平了。實(shí)際上，房?jì)r(jià)中超額利潤是地租，即依靠對土地的所有權或獨占的使用權所收取的貢賦。由于其他成本在房?jì)r(jià)中所占比例很有限，所以調控房?jì)r(jià)的重點(diǎn)是調整地租水平。
    中國城市的住宅用地屬?lài)宜�，個(gè)人為滿(mǎn)足自己的居住需求而使用公有土地，應該向政府繳納地租，由政府把這些地租作為公共積累，服務(wù)于全社會(huì )。問(wèn)題是政府應該以怎樣的形式收取地租。目前，主要的方式是由地方政府以招標、拍賣(mài)等形式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性出讓土地使用權，開(kāi)發(fā)商再把地價(jià)加在房?jì)r(jià)中向購房者收取這部分地租。這種一次性收取地租的方式，必然抬高了住房售價(jià)。此外，這種方式可以讓地方政府在短期內得到大量的非經(jīng)常性收入，即使沒(méi)有腐敗現象，也會(huì )刺激大搞政績(jì)工程的沖動(dòng)。城市的土地有限，而城市的發(fā)展和建設則需要長(cháng)遠的投入。地賣(mài)光了，再拿什么去發(fā)展公用事業(yè)？有論者提出，應該把一次性出售土地使用權逐步改為逐年收取物業(yè)稅。筆者認為，這種方式既可以抑制目前的高房?jì)r(jià)，又能增加各地政府的經(jīng)常性收入，促進(jìn)城市建設的長(cháng)期發(fā)展。此外，政府還可以通過(guò)調整稅率，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)和調整城市布局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲得的超額利潤其實(shí)也是一種地租收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)超額利潤形式收取地租，積聚起的大量財富，流向何處？這是他們的商業(yè)秘密，筆者不得而知。如果把這些積累用于投資科學(xué)教育事業(yè)，開(kāi)發(fā)高新技術(shù)，對整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展倒也有所裨益。但這種情況恐怕微乎其微。而他們以這種方式積累財富，對中低收入購房者的消費產(chǎn)生的"擠出"效應，對釀成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等對整體國民經(jīng)濟的負面影響則是顯而易見(jiàn)的。調控房?jì)r(jià)更重要的內容應該是約束房?jì)r(jià)中以超額利潤形式收取的地租。在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，不能靠行政手段強行規定商品房的售價(jià)，但是可以采取調整貸款期限、利率等經(jīng)濟手段限制囤積居奇、待價(jià)而沽等行為，促使開(kāi)發(fā)商盡快將現房出手，從而抑制房?jì)r(jià)。
    最后，還應該考慮如何抑制"炒房"活動(dòng)。住房確實(shí)也有投資品的屬性。一般而言，政府應該保護居民對住房項目的投資。但在目前房?jì)r(jià)過(guò)高，已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟健康運行和大多數居民改善居住環(huán)境需求的情況下，不應該鼓勵對住房的投資需求、特別是投機需求。實(shí)際上，這種需求已成為支持房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現超額利潤的重要因素，而且分享了一部分超額利潤。前一階段，一些地方政府出臺的限制二手房轉讓措施曾對抑制高房?jì)r(jià)產(chǎn)生明顯效果。除這些措施外，實(shí)行購房實(shí)名制，對滿(mǎn)足本身居住需求之外的多處住房實(shí)行差別稅率，對沒(méi)有永久居留權的境外人士購房采取一定限制措施等，都可以抑制"炒房"行為。據筆者所知，有些國家就采取過(guò)禁止外國人在本國購買(mǎi)房產(chǎn)的措施。