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| 誰(shuí)導演了小產(chǎn)權房的狼虎博弈 |
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| 2009-06-29 沈竹 來(lái)源:央視網(wǎng) |
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無(wú)疑，小產(chǎn)權房是個(gè)怪胎。
在我國城鄉二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設用地，若其中一塊是國有土地，便可出讓、轉讓、出租和抵押，并得以在交易中體現價(jià)值；而另一塊集體土地，則基本只有自用的權利而缺少交易的機會(huì )。
于是，城鄉交界處，一方是饑渴的無(wú)法忍受高房?jì)r(jià)之壓的老百姓，另一方是眈眈覬覦城市房市利益風(fēng)眼的鄉鎮一級政府；
雙方之間形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。
一方雖然知道，根本沒(méi)有合法產(chǎn)權，但是壓根兒就不要產(chǎn)權，將法律保護棄置不要；另一方信誓旦旦，根本無(wú)權簽約賣(mài)地，但是原本就有恃無(wú)恐，也將國法黨紀棄置不理。
架空法律，成了狼虎雙方共同的默契。
然而，法律開(kāi)始發(fā)出聲音。
默契被打破，仍舊因為利益。
上周四（24日）宋莊小產(chǎn)權房第一案歷經(jīng)三年終審宣判，結果是李玉蘭搬家，馬海濤需賠付對方28萬(wàn)余元。面對這個(gè)巨額的賠償，農民馬海濤的妻子告訴記者“難以支付”，而李玉蘭也對仍希望雙方在案件執行階段達成調解，自己可以不搬出房子。
這是小產(chǎn)權案第一次接受法律的洗禮。但它的標本意義并沒(méi)有大家預期的那樣具有參考價(jià)值。原因有三：
1、
宋莊村民馬海濤看到02年賣(mài)出的房屋迅速升值，06年開(kāi)始反悔引發(fā)訴訟，類(lèi)似宋莊靠文化產(chǎn)業(yè)迅速拉升房地產(chǎn)價(jià)值的情況不具有普遍性。所以，這樣反悔的潛在風(fēng)險并不是在小產(chǎn)權房中具有普遍意義；
2、 此類(lèi)情況屬于村民直接面對買(mǎi)房者，屬于一對一的情況，而更難解決的是一對多，也就是由開(kāi)發(fā)商參與大規模建設的房子；
3、
之所以賠償款如此巨大，有它的特殊性：李玉蘭在一審宣判后獲得僅9.4萬(wàn)元搬家費，而另?yè)靶刨?lài)利益損失”，李玉蘭作為無(wú)過(guò)錯一方，即不知曉房屋合同無(wú)效、房子不能買(mǎi)賣(mài)的無(wú)辜一方，繼續上訴得到另外一部分18.5萬(wàn)左右的賠償。這個(gè)數字為評估涉案房屋宅基地總價(jià)26.47萬(wàn)元的70%，法院判定雙方按三七開(kāi)承擔賠償，另外30%由李玉蘭自行承擔�？梢�(jiàn)，這一點(diǎn)更加不具有普遍意義，因為，買(mǎi)小產(chǎn)權房的人大多是在了解房屋并沒(méi)有產(chǎn)權情況的條件下購買(mǎi)的。
但是，這個(gè)案件的結果給了大家一個(gè)最大的啟示：小產(chǎn)權房——能私下調節的最好私下了結。所以截至目前，畫(huà)家村14起此類(lèi)訴訟中，除了9起已經(jīng)一審判決，之中4起上訴，5起進(jìn)入執行階段之外，5起已經(jīng)因雙方達成協(xié)議實(shí)現了調解或撤訴，還有一名畫(huà)家與農民已互相返還了房屋和地上物折價(jià)款。
法律再一次成為特例，對于這次非法的交易，法律無(wú)疑是溫情的，它并沒(méi)有指向背后支持這次交易的宋莊當地一級政府。由此，法律的判決也再一次成為“小產(chǎn)權房”可以生長(cháng)的理由。
于是，不買(mǎi)的人覺(jué)得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不買(mǎi)會(huì )不會(huì )虧了？
買(mǎi)的人潛在的心理：你城市房?jì)r(jià)這么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天轉正了交點(diǎn)兒罰金就交點(diǎn)兒；
賣(mài)地的鄉鎮一級政府的想法：國家管就聽(tīng)國家的，地方管就聽(tīng)地方的，讓交罰款就交罰款，建了的樓住人的房，你還能怎么樣？
所以，幾乎每一個(gè)城市的邊緣都有小產(chǎn)權房的領(lǐng)地。
所以，深圳小產(chǎn)權房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例超過(guò)50%，太原市小產(chǎn)權房大概是40%，北京小產(chǎn)權房大概是30%。這些單價(jià)2000、3000、4000元的小產(chǎn)權房，遠低于各大市區的商品房?jì)r(jià)格，滿(mǎn)足了千萬(wàn)外來(lái)人口的居住需求。
所以，從上世紀90年代開(kāi)始就屢次出臺小產(chǎn)權房的整改意見(jiàn)，而小產(chǎn)權房卻發(fā)展得越來(lái)越快。最近的一次：
5月21日，深圳市四屆人大會(huì )議通過(guò)《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認條件的，適當照顧原村民和原農村集體經(jīng)濟組織利益，在區分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價(jià)款后，按規定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。就是這個(gè)說(shuō)法，讓深圳的小產(chǎn)權房再次熱銷(xiāo)，補收土地出讓金之后產(chǎn)權轉正的傳聞沸沸揚揚。直到20天后，國土部組織會(huì )議聽(tīng)取深圳市政府、廣東省國土資源廳對有關(guān)情況進(jìn)行匯報后，認定深圳市人大處理的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會(huì )公眾租售的“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)區別，各種傳聞才平息下來(lái)。
之后三部門(mén)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于適用〈違法土地管理規定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確如有地區發(fā)生土地違法案件造成嚴重后果或對違反土地管理規定行為不制止、不組織查處等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領(lǐng)導人員和其他負有責任的領(lǐng)導人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節嚴重的，將給予撤職處分。
而國家出臺的政策似乎是干打雷不下雨，使得鄉鎮一級政府更多地長(cháng)期處在有恃無(wú)恐的狀態(tài)中:房山國土資源局辦公室的工作人員在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對當地非法建設的小產(chǎn)權房，他們沒(méi)有處罰的權力，有時(shí)候有人舉報，他們便到現場(chǎng)去發(fā)停工通知，但他們剛轉身離開(kāi)，現場(chǎng)便又熱火朝天地干起來(lái)�！皣覍@類(lèi)非法建筑的處罰力度其實(shí)很小，要是罰個(gè)千八百萬(wàn)的，估計就沒(méi)人敢建了�！�
國土資源部副部長(cháng)贠小蘇上周四表示，中央或國土資源部不會(huì )出臺一個(gè)統一的文件。這種旨在放權的政策由于缺少具體的解釋?zhuān)嗟乇秽l鎮一級政府理解為不管。北京郊區某村長(cháng)這樣判斷：這時(shí)再開(kāi)發(fā)新的土地簡(jiǎn)直是往槍口上撞，而繼續賣(mài)樓則是另外一回事。這種上有政策，下有對策的執行過(guò)程只能讓大家越來(lái)越看好小產(chǎn)權房的發(fā)展。
誰(shuí)來(lái)對鄉鎮一級政府的集體潛規則問(wèn)責，從主導開(kāi)發(fā)到簽約售房，鄉鎮一級政府在上演一場(chǎng)集體的瘋狂。固然，開(kāi)發(fā)新農村是他們的尚方寶劍，但是公然集體違法，并且到現在沒(méi)有讓人信服的判例和問(wèn)責，這才是小產(chǎn)權房得以蓬勃發(fā)展的源頭，這也使得狼虎博弈越來(lái)越成為合適的買(mǎi)賣(mài)。
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