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記得2006年剛到華盛頓擔任經(jīng)濟記者時(shí)，許多美國人還為沒(méi)有及時(shí)買(mǎi)房或少買(mǎi)了房子而懊惱不已。一位華人朋友頗有悔意地對我說(shuō)，以前他買(mǎi)的60萬(wàn)至70萬(wàn)美元一套的別墅，當時(shí)已漲到150萬(wàn)美元左右，“如果多買(mǎi)一套，那該多好！”
但這種樂(lè )觀(guān)情緒并沒(méi)持續多久。正是從2006年起，美國樓市在火爆多年后急轉直下，房?jì)r(jià)節節下跌，銷(xiāo)售一滑再滑。買(mǎi)了房的人欲哭無(wú)淚，建筑商也無(wú)力回天。那位懊悔沒(méi)有多買(mǎi)房的華人朋友，想來(lái)還是幸運者。
買(mǎi)房者和建房者，都成了房東。作為一個(gè)最直接的日常感受，從2006年起，美國街道旁的一道獨特風(fēng)景，就是越來(lái)越多的房地產(chǎn)廣告。降價(jià)促銷(xiāo)、贈送禮券，賣(mài)房者使出渾身解數，購房者卻依然寥寥。在首都華盛頓，不少剛建成的樓盤(pán)在銷(xiāo)售不暢后，最終只能打出“暫時(shí)出租”的廣告。
于是，我的報道任務(wù)也變得日益繁忙，先是次貸危機，后是金融危機，隨后成為全球性經(jīng)濟危機，美國財政部疲于奔命，美聯(lián)儲也是焦頭爛額。但追根溯源，始作俑者正是美國房地產(chǎn)泡沫。時(shí)任美國財長(cháng)的保爾森就多次坦承，樓市危機是美國經(jīng)濟的最大危險。
直至今日，盡管美國和全球經(jīng)濟已顯現復蘇跡象，但美國房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返，仍在深淵中苦苦掙扎。據統計，在目前身負房貸的美國購房者中，1/4的房貸額高于房屋本身價(jià)值。他們心中的苦痛，許多人都可以想象得到。而這其中隱藏的風(fēng)險，仍好比是危及美國經(jīng)濟和社會(huì )穩定的、一顆不知何時(shí)引爆的炸彈。
作為一場(chǎng)全面的危機，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落到這一步，原因自然是多重的。美國政府監管不力，美聯(lián)儲采取過(guò)度寬松的貨幣政策，金融機構唯利是圖、過(guò)度放貸，乃至消費者的非理性購買(mǎi)等等，都是原因的一部分。但透過(guò)現象看本質(zhì)，其實(shí)根本原因很簡(jiǎn)單，那就是房?jì)r(jià)嚴重脫離了實(shí)際水平，這種膨脹的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急劇破滅，形成全面的危機。
美國泡沫的嚴重性，從隨后房?jì)r(jià)“自由落體式”下滑中就可見(jiàn)一斑。以佛羅里達的Fort
Myers市為例。今年第一季度，該市住房中間價(jià)為8.73萬(wàn)美元，而去年同期價(jià)格則達到了21.3萬(wàn)美元，算下來(lái)，跌幅已達59.1%。而去年一季度的價(jià)格還稱(chēng)不上最高，2006年的均價(jià)為26.82萬(wàn)美元。算下來(lái)，從2006年至今，當地房?jì)r(jià)下降了67.4%。
但是，在房地產(chǎn)火爆的狂熱中，又會(huì )有多少人能理性認識到危機正在降臨呢？
“股神”巴菲特也感慨，當時(shí)所有人都犯了同樣的錯，認為房?jì)r(jià)會(huì )永無(wú)止境地上漲，“基本上，四五年前，幾乎每個(gè)美國人腦袋里都有這樣一個(gè)概念，不管是正式的還是非正式的，認為房?jì)r(jià)不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法，也是從眾心理使然�！�
在經(jīng)濟危機時(shí)，憂(yōu)患意識或許并不缺少；但危機往往都是在經(jīng)濟繁榮和順風(fēng)順水時(shí)埋下，在這時(shí)候，存有點(diǎn)長(cháng)遠意識，其實(shí)才是更加需要的。因為沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，不管是股票還是房屋，如果價(jià)格脫離了實(shí)際，市場(chǎng)最終會(huì )作出反應的。而且，有些反應將以慘烈收場(chǎng)。
但血的教訓真的能夠吸取嗎？世界銀行和國際貨幣基金組織近來(lái)的多份報告就警告，一些國家正面臨新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。比如，在一些新興經(jīng)濟體，房市正熱火朝天，房?jì)r(jià)節節攀升，已超過(guò)了普通社會(huì )能夠接受的水平。美國知名經(jīng)濟學(xué)家、穆迪經(jīng)濟學(xué)家網(wǎng)首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·贊迪對筆者表示，一些國家應該警惕市場(chǎng)的房?jì)r(jià)走勢，房?jì)r(jià)增長(cháng)是正常的，但過(guò)快增長(cháng)就可能是危機的隱患。
“正當的房?jì)r(jià)的增長(cháng)幅度應該和居民收入幅度相一致。假如房?jì)r(jià)增長(cháng)復蘇快于居民收入，那么房?jì)r(jià)將變得無(wú)法承受�！彼麖娬{說(shuō)：“在美國，房?jì)r(jià)的正當增幅大約一年在4%左右，在中國，房?jì)r(jià)增幅可能要快一點(diǎn)，但也只能是僅僅快一點(diǎn)而已�！�
規律總是顛撲不破，雖然時(shí)常會(huì )有所遲延，但其效應終會(huì )顯現。上世紀日本房市的瘋狂，本世紀初美國房市的火爆，最終都演變成了災難性的后果。最近迪拜世界公司的債務(wù)風(fēng)波則是一個(gè)新的例子。也難怪一些經(jīng)濟學(xué)家感嘆，必須警惕房地產(chǎn)的泡沫，因為每次嚴重的泡沫，總會(huì )以眼淚結束！
(本報記者劉洪12月21日發(fā)自華盛頓) |