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| 2007-04-04 吳學(xué)安 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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房貸利率又漲了，面對不到一年時(shí)間內連續三次加息，許多家銀行已經(jīng)推出的固定利率房貸開(kāi)始受到市民的關(guān)注和追捧。自央行2007年3月18日加息后，一年期貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也作出相應調整。
由于不斷上漲的利率加大了貸款買(mǎi)房者的還款負擔，各家銀行相繼推出了各種產(chǎn)品來(lái)回避加息后的還款負擔，如固定利率住房貸款、雙周供、接力貸等。其中，固定利率房貸成為購房者關(guān)注的產(chǎn)品。尤其是此次利率上調，更激發(fā)購房者對固定利率品種的關(guān)注。
在國內，繼光大、招行和建行相繼推出固定利率房貸產(chǎn)品后，農業(yè)銀行也在正式推出了固定利率個(gè)人住房貸款產(chǎn)品。盡管在連續加息的形勢下，前去轉換固定利率房貸的客戶(hù)也日漸增多。但從較早開(kāi)辦該項業(yè)務(wù)的銀行看，該項業(yè)務(wù)近兩年推廣還不理想。如光大南京分行全年的房貸總量中，選擇固定利率的只有幾十筆，而建行去年在江蘇省只做了600筆，在全年120億的房貸業(yè)務(wù)中只占很小的一塊。有人算了一筆賬，經(jīng)過(guò)四次上調，房貸利率不經(jīng)意間從5%出頭走到了6.7%，如果兩年前選擇固定利率貸款，50萬(wàn)元的房貸每年可節省利息支出近8000元，三年減少兩萬(wàn)多元利息支出。
前中國社科院金融研究所易憲容博士認為，銀行固定利率房貸的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品，首先要看固定利率與浮動(dòng)利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場(chǎng)環(huán)境，比如市場(chǎng)是處于利率上升周期還是下降周期，取決于財務(wù)狀況及對利率負擔的計算，這樣才能預算出兩種利率水平的成本高低。這沒(méi)有一個(gè)固定的模式。
的確，盡管固定利率房貸增加了銀行貸款的品種和市場(chǎng)，但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，固定利率房貸增加了利率風(fēng)險控制難度，也增加了銀行的運作成本。一旦市場(chǎng)利率升高，這部分貸款資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì )下降。此時(shí)，商業(yè)銀行的固定利率貸款資產(chǎn)不管是繼續持有，還是在二級市場(chǎng)上出售，這種損失均會(huì )發(fā)生。
對購房者來(lái)說(shuō)，房貸品種有了新的選擇，更為靈活了，但同樣意味著(zhù)增加了控制利率風(fēng)險的難度。有了固定房貸利率，貸款人便可以根據自身的經(jīng)濟狀況和風(fēng)險承受能力，以及今后一段時(shí)期的宏觀(guān)利率判斷，對貸款品種進(jìn)行選擇。但如果貸款人判斷失誤，尤其是對銀行的固定利率定得比未來(lái)幾年央行調整的利率水平還要高，借款人便要支付更多的利息。
市場(chǎng)一直預測利率處于加息周期中，在此背景下，如果銀行實(shí)行固定利率房貸，銀行和購房者到底要承擔多大的風(fēng)險呢？專(zhuān)家的看法是，固定利率房貸，對銀行、購房者都是一把雙刃劍。最終誰(shuí)是贏(yíng)家，還要看利率、風(fēng)險評估水平。盡管固定利率房貸的推出，在理論上并沒(méi)什么障礙，但在操作上卻受制于三大瓶頸：一是商業(yè)銀行利率風(fēng)險定價(jià)能力。固定利率產(chǎn)品無(wú)疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險，但商業(yè)銀行的利率定價(jià)也需要通過(guò)風(fēng)險精算。二是分散利率風(fēng)險的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴(lài)于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權產(chǎn)品，利率遠期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現后，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機會(huì )分散未來(lái)不可預知的利率變化風(fēng)險。三是對市場(chǎng)調研的不足，目前尚不可知購房者對這一產(chǎn)品的接受程度。盡管目前市場(chǎng)預期利率處于上升周期中，但仍沒(méi)有一個(gè)對利率變動(dòng)較為準確的把握，固定利率未必比浮動(dòng)利率好。
相比之下，目前國內融資成本比較低，是銀行推出固定利率房貸的好時(shí)機。但固定利率房貸僅是作為浮動(dòng)利率的補充，僅能滿(mǎn)足部分群體的需求，不會(huì )成為主流，而且，固定利率比較適用于短期或者階段性短期房貸，不會(huì )出現長(cháng)期固定利率。因此，貸款購房者要根據對未來(lái)經(jīng)濟的趨勢進(jìn)行綜合判斷。如果預期通貨膨脹增大，經(jīng)濟發(fā)展迅速，應采用固定利率；如果預期通貨膨脹減小，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，那么應采用浮動(dòng)利率。從消費維權角度看，購房者屬于信息弱勢群體，從目前購房者的個(gè)人專(zhuān)業(yè)水平來(lái)看，很難比較準確預測到未來(lái)房貸利率的變化，銀行有必要事先進(jìn)行詳細的風(fēng)險告知�？傊�，消費者須認真分析，理性選擇，選擇適合自己的一種住房貸款方式。 |
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