截至3月10日，滬深兩市20多家房地產(chǎn)上市公司公布的2008年年報顯示，大部分企業(yè)利潤縮減，庫存不斷增加，現金流緊張。

房企凈利潤同比大幅縮水

　　雖然宏觀(guān)經(jīng)濟背景不好，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長(cháng)。1月23日，華發(fā)股份發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)的首份年報，顯示2008年該公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入34.79億元，同比增長(cháng)60.66%；凈利潤6.51億元，同比增長(cháng)81.61%。新湖中寶的年報顯示，2008年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長(cháng)16.58%和102.07%。
　　然而更多的房企則是凈利潤同比出現大幅下降。其中，萬(wàn)科A業(yè)績(jì)顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設同比下降68.02%；廣宇發(fā)展凈利潤為負3906.14萬(wàn)元，同比下降178.55%。
　　長(cháng)城證券行業(yè)分析師黃清林說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)2008年業(yè)績(jì)增速大幅度下滑是肯定的，因為房地產(chǎn)結算會(huì )有一個(gè)半年到一年的延后，2008年的業(yè)績(jì)還是看2007年的業(yè)績(jì)，一些企業(yè)年報不錯的重要原因是2007年的業(yè)績(jì)不錯。
　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男分析說(shuō)，受萬(wàn)科引領(lǐng)的“降價(jià)風(fēng)潮”影響，各地區均出現了項目銷(xiāo)售價(jià)格回落，特別是前期價(jià)格過(guò)快上漲的城市，經(jīng)歷這一輪調整周期時(shí)價(jià)格遭受重挫，以深圳為例，曾一度領(lǐng)漲全國又連續數月跌幅居全國首位，銷(xiāo)售價(jià)格的大幅回落必將嚴重影響上市公司的利潤水平。

高庫存：地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”

　　2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，因此各家房企的銷(xiāo)售成績(jì)都不是很理想。萬(wàn)科A2008年累計銷(xiāo)售面積557.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷(xiāo)售目標相比，僅實(shí)現了68%。金地集團2008年實(shí)現銷(xiāo)售面積109.94萬(wàn)平方米，較上年僅增長(cháng)1.65%，銷(xiāo)售金額114.03億元，僅實(shí)現年初銷(xiāo)售目標的63%。
　　記者了解到，由于銷(xiāo)售不暢，各家房企累積的庫存已經(jīng)成為懸在地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬(wàn)平方米。
　　而根據國家統計局的數據，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。
　　業(yè)內專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)存貨包括已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地儲備三類(lèi)。截至去年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。

負債率高企導致現金流吃緊

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但翻閱房企2008年的年報，仍然會(huì )為這些企業(yè)的高負債率所驚訝。從目前已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報來(lái)看，其中12家房企資產(chǎn)負債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬(wàn)杰等三家房企資產(chǎn)負債率則在70%的警戒線(xiàn)之上。
　　以龍頭萬(wàn)科A為例，2008年萬(wàn)科A的資產(chǎn)負債率為67.44%，扣除預收款項后的資產(chǎn)負債率為47.36%，持有貨幣資金199.8億元，較年初時(shí)增加17.2%；凈負債率33.1%，各類(lèi)短期借款和一年內到期的長(cháng)期借款178.7億元。盡管財務(wù)上還算穩健，但負債率導致的資金緊張也可以預見(jiàn)。萬(wàn)科A就此明確表示，公司2009年在市場(chǎng)條件允許情況下，可能進(jìn)行一次股權融資。
　　地產(chǎn)評論人士賈臥龍說(shuō)，這是由于銷(xiāo)售量的大幅萎縮，開(kāi)發(fā)商的現金流無(wú)法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開(kāi)發(fā)商融資的渠道，負債率迅速上漲。資產(chǎn)負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產(chǎn)負債率超過(guò)50%說(shuō)明自有資金不足以?xún)斶�負債。
　　此外，由于2007年樓市“高燒”，很多房企吃下了高價(jià)土地，導致成本高企，而2008年又遭遇房?jì)r(jià)下跌，很多項目出現了虧本的危險，這也使一些房企的現金流萎縮，日子難熬。據悉，萬(wàn)科、保利、招商、金地四家上市公司2008年報將集體計提存貨減值準備，總金額將達13.6億元，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房企受影響可見(jiàn)一斑。
　　黃清林表示，雖然2009年地產(chǎn)行業(yè)的日子不太好過(guò)，但也不必過(guò)分悲觀(guān)。假設2003—2005年房地產(chǎn)收入比是合理的話(huà)，2007年房?jì)r(jià)整體偏離幅度也就在30%左右。在這樣的前提條件下，政府通過(guò)降息、減稅已經(jīng)減掉20%的負擔后，實(shí)際上房?jì)r(jià)偏離合理水平也就10%左右。這樣的情況下，房?jì)r(jià)下降的空間已經(jīng)不是很大。