截至24日，滬深兩市已有40家房地產(chǎn)公司披露了2008年年報，其中有24家公司凈利潤依然保持增長(cháng)勢頭，期末現金及現金等價(jià)物余額也較2007年末增長(cháng)近10%，只是存貨達2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達38.58%。不少專(zhuān)家認為，由于地產(chǎn)公司預售收入一般不計入當年營(yíng)業(yè)收入，2008年年報披露的數字還包括2007年或更早的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，表面上看地產(chǎn)商2008年不差錢(qián)更沒(méi)有虧錢(qián)，但事實(shí)上行業(yè)面臨的嚴峻形勢不容樂(lè )觀(guān)。

高利潤時(shí)代或將不再

　　WIND統計數據顯示，已披露年報的40家公司2008年全年凈利潤達157.32億元，較2007年增長(cháng)了12.27%，而去年這些地產(chǎn)股的算術(shù)平均加權凈資產(chǎn)收益率為18.7%，同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示地產(chǎn)股資產(chǎn)盈利質(zhì)量仍略有上升。粗略統計，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍高達20%，最高達61.64%，這樣的利潤率說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子并不難過(guò)。
　　以行業(yè)龍頭萬(wàn)科A為例，去年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤達40.3億元。表面上看凈利潤比2007年下降8億元，但其實(shí)是因為萬(wàn)科對13個(gè)可能存在風(fēng)險的項目計提了12.3億元的存貨跌價(jià)準備，如果不考慮存貨跌價(jià)準備的影響，公司2008年的凈利潤實(shí)際比2007年仍有增長(cháng)。保利地產(chǎn)2008年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入155億元，同比增長(cháng)91.24%。凈利潤22.39億元，同比增長(cháng)50.35%。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，由于地產(chǎn)公司預售收入一般不計入當年營(yíng)業(yè)收入，2008年年報披露的數字其實(shí)是2007年或更早的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，并不能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商這一年過(guò)得很好，事實(shí)上2008年尤其是第四季度，行業(yè)下行趨勢已經(jīng)十分明顯，2009年形勢更不樂(lè )觀(guān)。
　　上海新梅最近公布的2008年度報告讓業(yè)界較為吃驚，公司去年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5.11億元，同比增加113.46%；利潤總額1.14億元，同比增加1012.05%；歸屬于母公司股東的凈利潤8192.49萬(wàn)元，同比增加1495.22%。分析年報不難發(fā)現，造成上海新梅2008年年度的銷(xiāo)售收入和凈利潤比2007年同期較大幅度增長(cháng)的原因，是以前預售的商品房在報告期內達到收入結算條件，實(shí)際上公司全年預售商品房面積和金額較2007年度都有所下降。
　　華偉表示，僅從上市公司年報難以解讀整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)2008年的真實(shí)遭遇，一些二三線(xiàn)城市的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨難以為繼的困境，但沒(méi)有引起外界足夠的重視。

高管高薪惹爭議

　　年報披露，不僅房地產(chǎn)公司“不差錢(qián)”，上市公司高管也“不差錢(qián)”。由于地產(chǎn)公司高管拿著(zhù)高薪哭窮要政府救市，引起媒體和網(wǎng)友的指責和撻伐。
　　ST幸福公布的2008年年報顯示，歸屬母公司凈利潤達4.04億元，與2007年的0.02億元相比增長(cháng)幅度可謂驚人，董事長(cháng)任志強以774.3萬(wàn)元薪酬，成為目前房地產(chǎn)業(yè)上市公司高管老大。華遠地產(chǎn)日前公布的2008年年報顯示，按照華遠地產(chǎn)已批準的報酬方案，任志強提取了公司董事長(cháng)薪酬年薪320萬(wàn)元，并按《公司獎勵基金管理辦法》獲得公司400多萬(wàn)元的獎勵基金。另外公司總經(jīng)理孫秋艷也獲得499.7萬(wàn)元的薪酬，其他副總及財務(wù)總監薪酬均為100萬(wàn)元左右。消息披露之后，“一邊喊救市，一邊拿高薪”的做法隨即引發(fā)廣泛質(zhì)疑。
　　萬(wàn)科A董事會(huì )主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半，但仍高達248.1萬(wàn)元人民幣，同時(shí)獲得約522.7萬(wàn)股激勵股票，以24日開(kāi)盤(pán)價(jià)8.59元計算，市值約4490萬(wàn)元。保利地產(chǎn)董事長(cháng)李彬海2008年年薪與上一年持平，仍然是182萬(wàn)元�！�
　　華發(fā)股份年報披露，公司凈利潤同比增長(cháng)81.6%，高管薪酬總額卻增長(cháng)334%，達到4107.9萬(wàn)元，僅前3名董事報酬總額就達1467.7萬(wàn)元。
　　不少消費者認為，且不說(shuō)這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房?jì)r(jià)之上得，即使從上市公司對股東負責的角度看，一些高管薪酬增幅遠遠超過(guò)公司利潤增幅也令人難以理解。
　　業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)業(yè)現在急需的不是振興，而是調整。本輪經(jīng)濟危機其實(shí)是在給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)內在的調整機會(huì )，包括開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品結構、供求關(guān)系和價(jià)格與價(jià)值關(guān)系，都應該進(jìn)行深刻的調整�！�

高庫存壓力導致地產(chǎn)商尋求救市

　　盡管地產(chǎn)商加大了銷(xiāo)售力度，但是存貨依然猛增，2008年上述40家公司的存貨達2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達38.58%。其中萬(wàn)科A庫存達到858.99億元，保利地產(chǎn)庫存達到401.95億元，兩家公司庫存占總庫存比例超過(guò)49%。
　　在這樣大的庫存壓力下，地產(chǎn)商的心情可想而知。某些拿著(zhù)高薪的“房產(chǎn)救市論”者，一面公開(kāi)表示“房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)”，一面呼吁國家再出政策，涵蓋減稅、免稅和其他優(yōu)惠政策，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟走出危機。而為了讓房地產(chǎn)業(yè)搭上產(chǎn)業(yè)振興規劃的最后一班車(chē)，除了開(kāi)發(fā)商之外，包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )在內的行會(huì )組織也不斷召開(kāi)相關(guān)會(huì )議、開(kāi)辦沙龍、起草文字方案，進(jìn)行多方游說(shuō)。
　　華偉表示，在高庫存的壓力下，開(kāi)發(fā)商不能一味尋求政策救市，還要放平心態(tài)通過(guò)市場(chǎng)手段自救�，F在市場(chǎng)上各種聲音都有，不僅干擾了政府決策，也干擾了市場(chǎng)主體——買(mǎi)方和賣(mài)方獲得的信息都失真。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的趨勢沒(méi)有改觀(guān)，并不是“已經(jīng)回暖”。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，北京、上海等城市一兩個(gè)月的成交迅速放量并不能說(shuō)明整個(gè)樓市已經(jīng)回暖，2009年樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開(kāi)發(fā)商借機漲價(jià)的短視行為，會(huì )使部分對價(jià)格非常敏感的購房者退而觀(guān)望，導致成交量增長(cháng)乏力，甚至重新回調。