隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率均有所上升。但記者在上海、深圳采訪(fǎng)發(fā)現，房地產(chǎn)貸款在“高危區域”和“高危時(shí)段”均呈現了一定的抗壓性，總體風(fēng)險處于可控狀態(tài)。但近期銀行對個(gè)人貸款的爭奪戰很容易導致新的信貸風(fēng)險，主管部門(mén)應加強監管。

　　個(gè)人房貸不良率上升

　　從2007年底至今，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下降通道，價(jià)格持續調整。國家發(fā)改委、國家統計局公布的數據顯示，2月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月份擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，先于全國調整的深圳、廣州新建住房銷(xiāo)售價(jià)格繼續下跌，同比跌幅達16.3%和8.9%，深圳成為全國惟一一個(gè)房?jì)r(jià)跌幅超過(guò)兩位數的城市。在長(cháng)三角的代表城市上海，2月份新建住房銷(xiāo)售價(jià)格下降2.6%。
　　房?jì)r(jià)下跌導致住房貸款不良率有所攀升。上海銀監局提供的數據表明，2008年12月末，全市中外資銀行機構商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元；不良率1.04%，比年初上升0.15個(gè)百分點(diǎn)；今年1月末，房地產(chǎn)不良貸款余額升至65.5億元，不良率升至1.08%。
　　與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險也有所暴露。盡管2008年上海個(gè)人住房不良貸款呈現“雙降”態(tài)勢，但1月份個(gè)人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆，增幅8.9%。
　　深圳市銀監局提供的數據顯示，截至2008年12月末，全市個(gè)人購房貸款不良余額21.3億元，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%，比年初增加0.15個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元；逾期率為4.16%，比年初增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。截至2009年1月末，個(gè)人購房貸款不良余額23億元，比上月增加1.7億元；不良率微升至0.89%。

　　“高危區域”和“高危時(shí)段”均有效承壓

　　專(zhuān)家們普遍認為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng)，但總體較為平穩，“高危區域”和“高危時(shí)段”均有效承壓，風(fēng)險在可控范圍內，不會(huì )對我國金融安全造成重大影響。
　　“從目前掌握的數據來(lái)看，深圳、上海、北京等‘高危區域’的主要房地產(chǎn)貸款質(zhì)量是平穩的�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，深圳地區房?jì)r(jià)領(lǐng)先于全國調整，下跌幅度也最大，與高峰期相比達到30%左右，這一地區的房地產(chǎn)信貸運行情況對全國應該具有先行指標的意義。交通銀行在深圳地區的房地產(chǎn)貸款沒(méi)有出現大批量、集中性的“壞賬”，其內部壓力測試也表明，即使房?jì)r(jià)再下跌10%，銀行風(fēng)險也在可控范圍之內。
　　截至2008年12月末，深圳銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額合計42.88億元，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%，比年初下降0.23個(gè)百分點(diǎn)，低于深圳銀行業(yè)貸款不良率1.99%的平均水平。目前，深圳銀行業(yè)“負資產(chǎn)”個(gè)人房貸余額不到50億元，“負資產(chǎn)”比率約2%。
　　這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“高危時(shí)段”也能夠有效承壓。建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光表示，樓市最危險的時(shí)候是去年四季度，交易量極度萎縮，這對資金鏈主要依賴(lài)于銷(xiāo)售回款的開(kāi)發(fā)商而言幾乎難以維持。隨著(zhù)近期樓市交易量逐漸回升，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解。未來(lái)我國房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，但只要維持一定的交易量，房地產(chǎn)貸款“高危警報”可能就不會(huì )響起。
　　此外，銀行對房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹慎，風(fēng)險控制較嚴。盡管今年1月份房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，但仍低于中外資銀行機構平均水平0.48個(gè)百分點(diǎn)。記者了解到，各地各家銀行仍把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款視為高風(fēng)險業(yè)務(wù)，管控極為嚴格，開(kāi)發(fā)貸款均要滿(mǎn)足自有資金35%以上(商業(yè)項目在40%以上)、四證齊全，且貸款總額不超過(guò)總投資的50%。由于開(kāi)發(fā)商以較大折價(jià)率把土地或在建工程抵押給銀行，銀行對房?jì)r(jià)下跌的承受力相對較強。

　　個(gè)人房貸爭奪戰可能導致新的信貸風(fēng)險

　　值得注意的是，各大銀行近期加大了對個(gè)人按揭貸款的爭奪，尤其是一些中小銀行和外資銀行，不斷推出新產(chǎn)品以吸引客戶(hù)，這很可能引發(fā)新的房貸風(fēng)險。
　　深圳發(fā)展銀行近期推出了“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品，借款人在貸款時(shí)只要預先支付貸款總額一定比例的現金，就可享受最低3.78%的利率，相當于5年以上期限貸款基準利率打6.3折。渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶(hù)只要在還款賬戶(hù)中存入閑置資金，該筆資金就能被視為提前還款金額，抵沖貸款本金，而利息將會(huì )按照剩余本金計算。
　　有關(guān)專(zhuān)家表示，目前商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄、中間業(yè)務(wù)增速趨緩、銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨不確定性等一系列問(wèn)題，而個(gè)人住房貸款對銀行來(lái)說(shuō)仍然是高收益、低風(fēng)險資產(chǎn)，因此銀行間競爭加劇。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉按揭業(yè)務(wù)，甚至有銀行私下向客戶(hù)推銷(xiāo)“加轉”按揭，如果客戶(hù)把存量房貸從其他銀行轉到該行，重新辦理貸款時(shí)可以把首付比例降低。這可能給銀行信貸安全帶來(lái)隱患。
　　據記者了解，目前深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)已經(jīng)被國家有關(guān)部門(mén)叫停。對此，上海銀監局局長(cháng)閻慶民對商業(yè)銀行提出三點(diǎn)要求：第一，各銀行要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的貸款需求，對資質(zhì)好、基本面好、信用記錄好、有競爭力但暫時(shí)因為金融危機影響而出現經(jīng)營(yíng)困難的房地產(chǎn)企業(yè)，在風(fēng)險可控的前提下，可考慮實(shí)施貸款重組，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。
　　第二，對于惡意囤房惜售的房地產(chǎn)企業(yè)，應要求其合理降價(jià)促銷(xiāo)進(jìn)行“自救”，確保貸款到期收回。同時(shí)，商業(yè)銀行應進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測試，及時(shí)掌握風(fēng)險變動(dòng)趨勢并提前采取防范措施。
　　第三，嚴格堅守風(fēng)險管理底線(xiàn)，既要有力支持住房消費，也要有效防范投資性購房的風(fēng)險。各商業(yè)銀行要認真落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，嚴格執行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，嚴格執行“二套房貸”政策。上海市銀行同業(yè)公會(huì )應發(fā)揮協(xié)調和監督作用，嚴禁加按揭，對轉按揭和中介返點(diǎn)費率問(wèn)題加以約束，提升行業(yè)自律性，防范無(wú)序競爭。