金融街:商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值典范
    2009-06-05        來(lái)源:經(jīng)濟參考報

金融街[000402]股價(jià)與綜合評級走勢圖

    立足北京的金融街控股,可以說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值典范。在336萬(wàn)平方米的區域內,國內外金融機構云集,五星級酒店、金融家俱樂(lè )部、國際會(huì )議中心、涉外公寓等全方位的配套設施齊全,作為主要開(kāi)發(fā)商的金融街控股當之無(wú)愧地成為北京商業(yè)地產(chǎn)的魁首。
    1993年,國務(wù)院批復的《北京城市總體規劃》,提出在北京市西城區西二環(huán)阜成門(mén)至復興門(mén)一帶建設國家級金融管理中心,集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部,北京金融街應運而生。身為西城區區屬的開(kāi)發(fā)企業(yè),金融街控股自然具有其他企業(yè)無(wú)法企及的優(yōu)勢。
    金融街控股2008年年報顯示,2008年公司完成總開(kāi)復工面積約152萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工面積約24萬(wàn)平方米,竣工面積約49萬(wàn)平方米。其中在北京地區完成開(kāi)復工面積66萬(wàn)平方米,開(kāi)復工項目6個(gè),竣工面積約33萬(wàn)平方米,竣工項目?jì)蓚(gè);北京區域外完成開(kāi)復工面積約86萬(wàn)平方米,開(kāi)復工項目10個(gè),其中新開(kāi)工面積約8萬(wàn)平方米,竣工約16萬(wàn)平方米。在行業(yè)低谷的去年,能夠完成如此大的投資規模,金融街控股自然有其獨到之處。
    萬(wàn)聯(lián)證券研究員黃鵬表示,金融街控股形成了獨特的盈利模式:以開(kāi)發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為主,適度持有物業(yè)為輔。金融街控股認為持有物業(yè),一方面利潤率最高,另一方面對土地依賴(lài)程度低。在同一土地上,土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)租賃三種模式的利潤比分別是1:4:7。在立足北京的同時(shí),金融街控股將在北京的成功盈利模式復制到其它地區,以期實(shí)現跨區域發(fā)展。金融街控股的布局特點(diǎn)是,計劃長(cháng)期持有的物業(yè)集中在北京、天津。在二、三線(xiàn)城市中,作為資產(chǎn)重組發(fā)源地的重慶地位重要,南昌等地項目作為業(yè)績(jì)補充。
    黃鵬認為,金融街控股的長(cháng)期效益看金融街西擴進(jìn)程。金融街西擴和長(cháng)安街南擴是北京市2009年重點(diǎn)工程,F金融街只有1平方公里,西擴后,面積達到2.5平方公里。西擴一期有6個(gè)項目,但這些項目將在3年后才能給上市公司帶來(lái)收益。
    在對金融街北京和天津的主要項目進(jìn)行了多次實(shí)地調研后,中銀國際表示,對公司京津項目的租售前景充滿(mǎn)信心,公司未來(lái)幾年業(yè)績(jì)釋放的確定性較高。天津津門(mén)津塔項目區位優(yōu)越,定位高端,高品質(zhì)的豪宅公寓,得到了當地購房者的認同。北京金融街區域的自持物業(yè)經(jīng)受了金融危機的考驗,在整體表現疲弱的北京商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)中顯示出良好的抗跌性。
    萬(wàn)聯(lián)證券預計,金融街控股上半年EPS為0.28-0.31元,全年有可能超過(guò)市場(chǎng)平均預期0.51元。按2008年EPS計算的PE只有24倍,按2009年EPS計算的PE不足20倍。作為一家業(yè)績(jì)穩定增長(cháng)且手中持有較多優(yōu)質(zhì)物業(yè)的公司,目前估值水平不高,給予“增持”評級。

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