隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的日益走高，京城普通住宅市場(chǎng)持續回暖現象似乎戛然而止，樓市觀(guān)望情緒漸濃。但與此同時(shí)，別墅市場(chǎng)特別是所謂“豪宅”卻越發(fā)炙手可熱。

    北京別墅“金九”放量

    8月，京城商品房、二手房成交量均呈現下降現象。然而，據中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的監測數據，8月份北京別墅銷(xiāo)量卻創(chuàng )下今年以來(lái)的新高，成交超過(guò)650套，成交面積為25.06萬(wàn)平方米，成交總金額達39.85億元。而2008年下半年，北京別墅一共才成交1320套。
    今年以來(lái)，京城別墅成交量逐漸上升，6月以后別墅市場(chǎng)進(jìn)入“旺市”。今年1月，北京別墅銷(xiāo)售130套；2月，別墅銷(xiāo)售88套；3月，別墅成交量出現一個(gè)小高峰。隨后，在別墅集中供應的推動(dòng)下，5月份北京別墅銷(xiāo)售達378套，環(huán)比增長(cháng)近五成。而7、8月份，北京市別墅銷(xiāo)售再度放量。
    別墅銷(xiāo)售的火爆使得別墅開(kāi)發(fā)商增強了推盤(pán)信心，別墅項目加快了推盤(pán)節奏，年內未開(kāi)發(fā)別墅用地可能會(huì )加快釋放，有不少別墅新盤(pán)以及老盤(pán)后期紛紛有計劃推向市場(chǎng)。有數據顯示，北京目前在售房源的別墅項目有122個(gè)。其中，在售的獨棟項目有78個(gè)，占63.9%；在售聯(lián)排項目43個(gè)；在售雙拼項目21個(gè)；在售疊拼項目11個(gè)。業(yè)內預計，下半年北京別墅的供應量約為3000套，是上半年成交量的近兩倍。其中，9月份估計有12個(gè)別墅項目開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品以獨棟項目為主，供應量預計超過(guò)700套。

    豪宅成儲蓄轉移手段

    在經(jīng)歷滯銷(xiāo)的低迷后，北京豪宅市場(chǎng)明顯開(kāi)始放量，表明投資性需求迅速復蘇。
    “如果你在豪宅售樓處工作就可以知道，80%都不是理性消費，有人一買(mǎi)多套，而中國的富人在經(jīng)濟危機中所受到的打擊顯然比開(kāi)發(fā)商預想的要小�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司高管向本報記者表示，別墅的需求相對穩定并呈上升態(tài)勢，價(jià)格也在上漲。住宅市場(chǎng)波動(dòng)較大，而別墅市場(chǎng)的波動(dòng)卻較小。
    亞豪機構統計數據顯示，僅5、6、7三個(gè)月，北京累計銷(xiāo)售了1340套別墅，這與2008年前三季度的別墅銷(xiāo)量基本持平，充分顯示出投資性購房者積蓄一年半后的強勁購買(mǎi)力，而別墅產(chǎn)品上佳的保值增值能力使其成了投資客的主要投資對象。雖然樓市在2008年遭受了“價(jià)量雙跌”的重創(chuàng )，別墅的銷(xiāo)量也隨之大幅減少，但價(jià)格仍然堅挺。統計顯示，2009年5月，北京在售別墅項目的銷(xiāo)售價(jià)格相比2008年同期平均上漲了13%。到了8月份，別墅價(jià)格上漲的趨勢更加明顯。
    克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，在別墅市場(chǎng)中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類(lèi)購房者，由于兩類(lèi)需求的差異性，不同需求所偏好的產(chǎn)品也存在巨大差異。改善性需求的客戶(hù)偏好經(jīng)濟型別墅，旨在改善自住條件；投資性需求的客戶(hù)則偏好高總價(jià)的高端別墅，通過(guò)別墅的稀缺來(lái)達到保值升值的投資目的�！皠e墅、花園洋房等低密度高端物業(yè)表現良好，首先是因為占有稀缺自然資源；其次，具備良好環(huán)境，產(chǎn)品具有較高的附加值，在通脹預期下，這些物業(yè)具有保值增值功能�！敝袊�不動(dòng)產(chǎn)研究中心陳萍麗表示，低密度項目正日益成為高端人士進(jìn)行資產(chǎn)沉淀和儲蓄轉移的手段。她預計，在9至11月別墅銷(xiāo)售的傳統旺季，北京別墅市場(chǎng)仍將保持活躍，成交量有望超過(guò)上半年。

    獨棟別墅長(cháng)線(xiàn)投資潛力大

    近日，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年上半年北京高檔住宅市場(chǎng)回顧及展望》。該報告顯示，自2008年高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)趨冷以來(lái)，高檔別墅的成交量也一直處于低位。受土地開(kāi)發(fā)期限的限制，開(kāi)發(fā)商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉化成有效供應投向市場(chǎng)，近半年來(lái)新開(kāi)盤(pán)的譽(yù)天下、清錦源，以及一些老牌別墅項目的后期如泰禾紅御、亞運新新家園四期等均屬于此類(lèi)情況。政府對別墅用地的審批限制一直沒(méi)有放松，目前高檔別墅市場(chǎng)基本在消化近幾年的土地存量，未來(lái)高檔別墅項目的供應將十分有限，稀缺性使高檔別墅的價(jià)格前景看好。
    該報告認為，目前政府對住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的鼓勵政策同樣涵蓋了高檔住宅市場(chǎng)，另外，2009年暫停對境外人士購買(mǎi)房產(chǎn)的限制政策對高檔住宅市場(chǎng)的需求回升起到了很大的推動(dòng)作用。境外人士在北京住宅成交客戶(hù)中所占的比例在2005年一度達到了27%，2006年限外令出臺實(shí)施后這一比例在2007年和2008年分別下降到了4%和3%，可見(jiàn)在境外人士中存在相當大的購買(mǎi)需求。在寬松的貨幣政策下，通脹預期越來(lái)越強烈，為了規避通脹風(fēng)險或賺取資產(chǎn)升值收益，房產(chǎn)投資需求近期開(kāi)始回升。有關(guān)專(zhuān)家表示，真正意義上的別墅指的是獨棟別墅，在禁批令下達6年后的背景下，產(chǎn)品的確越來(lái)越少，長(cháng)線(xiàn)投資潛力巨大。