“聽(tīng)說(shuō)購房貸款優(yōu)惠政策快要到期了，也不知道明年是什么情況，真不知道是趕‘末班車(chē)’還是再觀(guān)察一段時(shí)間�！眮�(lái)京工作已3年多的李先生困惑地說(shuō)。
    和李先生的困惑相同，最近一段時(shí)間，有關(guān)銀行可能會(huì )對基準利率基礎上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率叫停的消息成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，對政策預期的不確定讓不少購房者產(chǎn)生了疑慮。盡管目前尚無(wú)權威定論，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為，消費者應“未雨綢繆”，并給出了具體建議。

    房貸優(yōu)惠取消？

    最近一段時(shí)間，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞在一些房產(chǎn)中介和銀行間流傳，這引發(fā)了業(yè)內外的廣泛關(guān)注。記者采訪(fǎng)發(fā)現，目前尚沒(méi)有正式通知，取消與否也沒(méi)有權威說(shuō)法。北京偉嘉安捷投資擔保有限公司相關(guān)負責人告訴記者，與之合作的10余家內外資銀行，都尚未接到取消首套住房房貸利率下浮30%的通知。
    記者了解到，2008年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢低迷，為了鼓勵住房消費，“七折利率優(yōu)惠”這一暖市政策于10月出臺。該政策規定，金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
    有分析認為，房貸七折利率等優(yōu)惠政策的推出，直接促進(jìn)了潛在隱性需求的顯現，使2009年購房成交量顯著(zhù)上升，對市場(chǎng)回暖起到了積極的促進(jìn)作用。
    北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析說(shuō)，在2008年底前房貸利率實(shí)行的都是基準利率八五折的優(yōu)惠標準，因為房地產(chǎn)貸款的特殊性，抵押物價(jià)值比較高，而且貸款額度也比較高，屬于銀行的低風(fēng)險業(yè)務(wù)，所以貸款一直執行的是低于基準利率的優(yōu)惠利率。而2009年為了拉動(dòng)刺激房地產(chǎn)消費，出臺了七折利率優(yōu)惠，使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。經(jīng)過(guò)1年的暴漲，這一優(yōu)惠政策很可能恢復到去年底的八五折優(yōu)惠。
    政策走向雖然暫無(wú)定論，不過(guò)業(yè)界普遍擔心，七折利率優(yōu)惠等政策一旦不續行，產(chǎn)生的影響將非常之大，甚至將可能引起市場(chǎng)走勢發(fā)生轉變。
    記者發(fā)現，傳言引發(fā)的一些效應已經(jīng)開(kāi)始顯現。部分有剛性需求的購房者為避免因優(yōu)惠政策取消，已開(kāi)始抓緊購房趕“末班車(chē)”。

    優(yōu)惠利率若叫停還款額將略增

    對于普通消費者來(lái)說(shuō)，政策變化的最直接影響是購房成本的提高。如果從2010年1月份起房貸市場(chǎng)30%的優(yōu)惠利率取消，恢復到2008年以前下浮15%的房貸優(yōu)惠利率，對于借款人來(lái)說(shuō)，每月的還貸額以及總利息會(huì )增加多少呢？
    偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬(wàn)元20年為例，八五折與七折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額將會(huì )上漲290.30元，總利息差額增加69671.23元。
    吳昊說(shuō)，一旦政策下發(fā)，短時(shí)期內還是會(huì )對首次置業(yè)購房人群的心理造成一定影響，但從長(cháng)遠角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場(chǎng)化，主要由央行統一掌控管理，所以不論如何調整，老百姓還是能夠接受的，不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房貸金融市場(chǎng)造成太大影響。
    她強調說(shuō)，值得關(guān)注的是，如果房貸七折優(yōu)惠利率取消后，政策的實(shí)施點(diǎn)及實(shí)施對象如何確定將是關(guān)鍵。是新房貸按新政策執行，老房貸按老政策執行，還是全部實(shí)行八五折優(yōu)惠利率，有待政策的進(jìn)一步考量。
    和樂(lè )觀(guān)的預測相比，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，從某種意義上說(shuō)，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執行，相當于購房成本增加了一成，在當前房?jì)r(jià)處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強的抑制新增需求的作用，至少會(huì )影響六成以上人群推遲購房。與此同時(shí)，持有成本超出預期將可能造成拋售。

    揭示應對之策關(guān)注銀行產(chǎn)品

    對于房貸變數下消費者應如何應對，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內機構和相關(guān)人士也給出了具體建議。
    “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，消費者可以選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，應盡量選擇組合貸款，這樣可以在一定程度上抵御風(fēng)險。
    張大偉說(shuō)，一旦政策出現變化，消費者可以從三方面考慮：首先盡量選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率在3.87%，月供額也較低，比七折優(yōu)惠的商品房貸每月還低90元，而且現在只要夫妻雙方月繳公積金540元以上，都可以享受80萬(wàn)元的最高貸款額。
    其次，消費者應盡量在優(yōu)惠截止前成交，在目前銀行出示的合同中，提及貸款的內容描述是：“本合同項下的貸款利率為月利率，執行浮動(dòng)利率，即在基準利率水平上下調30%，該利率自起息日起至貸款本息全部?jì)斍逯�日止依據利率調整日當日的基準利率及上述下調幅度，在本合同約定的每個(gè)利率調整日調整一次�！睆倪@當中可以看出，這一七折利率的優(yōu)惠即使取消，在已經(jīng)成交的合同中，以后也僅修改基準利率，這樣即使房?jì)r(jià)出現輕微下跌，利率的優(yōu)惠也已經(jīng)可以彌補，所以建議消費者近期若有看中的房源，可以考慮出手。
    再次，如果能夠全款支付房款的消費者應盡量考慮全款。據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部調查顯示，目前北京二手房市場(chǎng)中全款客戶(hù)要比貸款客戶(hù)享受到房?jì)r(jià)2%-5%的優(yōu)惠。不僅全款可以壓低房主的報價(jià)，而且有關(guān)文件也沒(méi)有對全款客戶(hù)的限制，所以一定程度上可以節省一些稅費。數據顯示：在今年10月市場(chǎng)成交中全款比例已經(jīng)上升到了34.60%，而這一比例在8月、9月分別為27.85%、32.60%。
    記者了解到，目前各家銀行均推出了多種信貸產(chǎn)品，這在很大程度上滿(mǎn)足了消費者的個(gè)人需求，但不同的產(chǎn)品月還款和總利息各有差異。專(zhuān)家認為，具體如何貸款以及選擇什么樣的還款方式，購房者應根據自身經(jīng)濟實(shí)力，量體裁衣。其中，等額本金還款法在整個(gè)還款期內每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時(shí)間較長(cháng)，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但對于精通投資的人來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)好選擇。