專(zhuān)家建議，調控擺脫短期色彩，從制度建設入手穩定各方預期

　　前一交易日領(lǐng)漲大盤(pán)的房地產(chǎn)板塊13日上演“變臉”領(lǐng)跌大盤(pán)。當日受三部委否認房產(chǎn)政策松動(dòng)消息影響，房地產(chǎn)板塊低開(kāi)1.85%，截至收盤(pán)，房地產(chǎn)板塊下跌3.19%，150家與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司中，132家公司股票下跌，25家跌幅超過(guò)5%，主力資金隨即出逃，再度上演“一日游”行情。
　　事實(shí)上，自五月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊不斷上演這種“暴漲暴跌”的行情。在近一個(gè)月中，隨著(zhù)各種地產(chǎn)政策傳言不時(shí)襲擊股市，市場(chǎng)對地產(chǎn)政策的任何消息都變得極為敏感，一有風(fēng)吹草動(dòng)，便出現劇烈波動(dòng)。
　　專(zhuān)家認為，樓市的癥結在于缺乏長(cháng)效調控機制穩定市場(chǎng)各方預期，致使一些傳聞頻頻對市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈影響，同時(shí)，也造成了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)政策松動(dòng)持有幻想從而死扛房?jì)r(jià)。
　　記者了解到，不僅房地產(chǎn)股頻頻受到各種政策傳聞的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也呈現多種“面孔”。被稱(chēng)為“史上最嚴厲”的樓市調控政策出臺已近三個(gè)月，除了成交量明顯縮減之外，諸多意想不到的亂象也隨之而來(lái)，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、降價(jià)實(shí)為假摔以及租金大漲、地方細則“太溫和”甚至難產(chǎn)等現象值得警惕和深思。
　　其實(shí)，早在此次澄清房產(chǎn)調控政策不會(huì )松動(dòng)之前，住房和城鄉建設部等相關(guān)部門(mén)也曾多次表態(tài)，中央對此次樓市調控有可能帶來(lái)的影響做好了充分準備，調控政策不會(huì )半途而廢。盡管如此，仍有部分人士堅持政策松動(dòng)的預期。
　　目前，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)已出現了“兩極分化”。一方面，5月以來(lái)，綠地、萬(wàn)科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取降價(jià)、贈送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷(xiāo)售；另一方面，不少企業(yè)對房?jì)r(jià)報復性反彈仍存在期待，價(jià)格依舊堅挺，甚至放慢了開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節奏。
　　內心比較復雜的還有各大商業(yè)銀行。央行數據顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過(guò)15%。5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規模也明顯減少。在此壓力下，盡管銀監會(huì )三令五申限制差別化房貸政策的要求和標準沒(méi)有任何變化，二套房及以上貸款政策不會(huì )動(dòng)搖，地方銀行仍然悄然放水。有媒體報道稱(chēng)，部分城市個(gè)別銀行近日重新“開(kāi)閘”第三套房貸，在實(shí)際操作中以“認貸”，而不是三部委明確規定的“認房又認貸”作為認定標準。
　　中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，開(kāi)發(fā)商近三個(gè)月來(lái)對宏觀(guān)調控政策的研判比以往更謹慎，也更矛盾。一些開(kāi)發(fā)商較為悲觀(guān)，率先大幅降價(jià)搶占先機；一些開(kāi)發(fā)商仍在硬撐不降價(jià)，認為政策的“拐點(diǎn)”可能很快就會(huì )到來(lái)；還有一些開(kāi)發(fā)商猶豫不決，在觀(guān)望調控政策能持續多久。
　　“如果調控政策出現松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能再次出現報復性反彈，這是決策部門(mén)所不愿看到的。但包括前期呼聲很高的要試點(diǎn)房產(chǎn)稅，現在突然沒(méi)有下文了，給市場(chǎng)傳遞的信號確實(shí)有些錯亂�！标悋[天說(shuō)。
　　的確，有關(guān)上海出臺樓市新政和上海正在研究征收住房保有環(huán)節房產(chǎn)稅的消息，在這三個(gè)月來(lái)一直在不斷地刺激人們的神經(jīng)，由于房產(chǎn)稅震懾力較大，中央遲遲未予以批復，這也讓業(yè)界有頗多猜想：會(huì )否考慮到影響經(jīng)濟而暫緩征稅？
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟”正成為一部分人士阻礙執行樓市調控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內，各方主體對此次樓市調控能力多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初中央可能會(huì )救市。
　　中信證券首席策略分析師于軍對《經(jīng)濟參考報》記者表示，股市出現如此劇烈的波動(dòng)，主要源于房地產(chǎn)調控沒(méi)有相對確定的目標，開(kāi)發(fā)商和購房者對房?jì)r(jià)調整到什么地步都有巨大的分歧。他建議，應由非官方的機構確立一個(gè)相對明確的地產(chǎn)調控目標來(lái)減少這種分歧。同時(shí)，必須把經(jīng)濟增長(cháng)從過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)中擺脫出來(lái)，如果政府能夠通過(guò)保障房等其他手段來(lái)保持經(jīng)濟的相對穩定，市場(chǎng)就會(huì )堅信調控政策將會(huì )繼續，直到達到房?jì)r(jià)相對穩定的調控目標。
　　上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)田國強告訴記者，影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展的主要癥結不在于高房?jì)r(jià)，而在于長(cháng)效機制的缺乏，沒(méi)有好的制度不可能有有效的監管，造成了嚴重的效率和公平問(wèn)題。
　　對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示贊同。他認為，目前樓市調控政策短期工具色彩過(guò)于明顯，樓市調控更多地成為宏觀(guān)調控的一個(gè)環(huán)節，而其自身卻缺乏一個(gè)長(cháng)效的調控機制來(lái)穩定市場(chǎng)各方預期。
　　田國強認為，解決問(wèn)題的根本方法是增加商品房市場(chǎng)土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時(shí)考慮到與之相配套的風(fēng)險控制、住房保障、租房體系、拍賣(mài)機制等。他建議，從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監管制度、住房保障制度、住房租賃市場(chǎng)建設、土地拍賣(mài)制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場(chǎng)，兼顧經(jīng)濟效率與社會(huì )公平，引導有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。