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基本情況：
房先生，男，33歲，已婚，就職于北京某進(jìn)出口公司，年薪30萬(wàn)元，公司上有三險一金，且本人購有醫療保險。目前有住房一套，位于北四環(huán)附近，市價(jià)350萬(wàn)元左右，無(wú)貸款。
妻子，就職于某公司，月薪3500元，有三險一金，女兒，2歲。
房先生，目前進(jìn)行基金定投，每月2000元，欲以此積累女兒的教育經(jīng)費。無(wú)其他投資。此外，存款20萬(wàn)元。家庭年支出6萬(wàn)元。
理財目標：
一、房先生欲在近期購置一套位于海淀區萬(wàn)壽路附近的學(xué)區房，60平方米左右，由于之前貸過(guò)款，此套房應屬二套房，目前手中現金僅有20萬(wàn)元，請問(wèn)應采訪(fǎng)何種方式？抵押房子可否？目前出手是否適宜？
二、除去基金定投，目前尚無(wú)其他理財方式，能否請理財師建議一兩種風(fēng)險相對保守的投資渠道？市場(chǎng)上黃金目前態(tài)勢如何？可投資嗎？
理財規劃
房產(chǎn)抵押貸款可視為不錯選擇
房先生關(guān)注位于海淀萬(wàn)壽路附近的學(xué)區房，目前基本是育英學(xué)校和翠微小學(xué)的兩個(gè)學(xué)區，其中育英學(xué)校的學(xué)區房較貴且房齡較大，價(jià)格基本在3.3萬(wàn)元以上，而翠微小學(xué)的學(xué)區房?jì)r(jià)格稍低但也基本在2.8-3.5萬(wàn)元之間。所以房先生欲購買(mǎi)的60平方米的房產(chǎn)的價(jià)格大致在170-200萬(wàn)元之間。由于國家出臺的有差別的房貸政策，所以房先生現在只能執行40%-50%首付，基本利率上浮10%的貸款，故20萬(wàn)元的存款遠遠滿(mǎn)足不了此次購房需求。
為了能夠實(shí)現此次購房，房產(chǎn)抵押貸款是一個(gè)不錯的選擇。各家銀行會(huì )根據房齡情況提供房產(chǎn)評估價(jià)格40%-70%的貸款金額，不超過(guò)30年的還款期限的貸款方案。這樣就能規避新房貸政策給房先生購房帶來(lái)的障礙。此外，由于北京市就學(xué)政策要求孩子的戶(hù)口應在該學(xué)區要滿(mǎn)3年，故房先生應在孩子4歲前完成購房。
明確“三方面” 用好租金
具體到操作層面，建議房先生關(guān)注以下三方面：
其一，積極聯(lián)系學(xué)區房地區的中介機構，詳細了解學(xué)區房的情況、價(jià)格和詳細的就學(xué)條件；
其二，購房前要明確抵押貸款的流程和自己房產(chǎn)抵押的情況，確定可以抵押貸款的金額，選擇可以給自己優(yōu)惠抵押利率的銀行進(jìn)行前期的評估；
其三，還應確定符合市場(chǎng)行情且自己可以接受的價(jià)格，向學(xué)區房的地產(chǎn)中介明確購房意愿，讓其在自己圈定的價(jià)格、戶(hù)型、位置上尋找合適的房產(chǎn)。
此外，建議房先生選擇180萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，20年等額本息還貸，假設銀行貸款利率為現行的基準利率(實(shí)際可能有的銀行在利率上會(huì )有折扣)，那么每月還款金額為12000元左右，年還款額14萬(wàn)元。由于房先生還有一套房子可供居住，那么建議房先生這套房子在孩子上學(xué)前出租，目前該地區60平方米的租金在2800元左右，這樣每年的還款可以節省到11萬(wàn)元左右，占其家庭收入的35%，不會(huì )對其生活造成太大影響。
首選黃金不適宜 堅持穩健為先
不建議房先生選擇黃金作為主要的投資渠道。因為黃金價(jià)格受?chē)H政治和經(jīng)濟形勢的影響較多，價(jià)格確定因素復雜，故并不合適一般小投資者作為投資理財的首選。
建議房先生可以關(guān)注銀行理財產(chǎn)品、保險公司銷(xiāo)售的萬(wàn)能險和債券類(lèi)的產(chǎn)品。
銀行票據類(lèi)理財產(chǎn)品的收益大概在2%-4%/年之間，各種期限的產(chǎn)品選擇較多，其缺點(diǎn)是在購買(mǎi)期間無(wú)法變現，流動(dòng)性較差�！ �
保險公司銷(xiāo)售的萬(wàn)能險一般要求保底收益在1.75%-2.5%之間，實(shí)際收益有所上浮，現階段年收益在3.5%-4.1%左右，復利增值，雖然該產(chǎn)品隨時(shí)可以購買(mǎi)和退出，但是均需要支付一定的費用，故這類(lèi)產(chǎn)品更適合5年以上的穩健理財所用。
債券及債券類(lèi)基金也是比較穩健的理財渠道，建議通過(guò)證券交易所用股票交易賬號進(jìn)行購買(mǎi)�？梢赃x擇有擔保的城投債和實(shí)力強的上市公司的企業(yè)債及封閉債券基金。
(作者系第四屆全國十佳理財師、國家理財規劃師(ChFP)) |