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在中國地產(chǎn)界知道李貴斌的人可能不多，但提起收爛尾樓的，大家都會(huì )不約而同地說(shuō)：“那個(gè)山東人，知道�！�
從小城市做到大城市
談起爛尾樓，人們會(huì )聯(lián)想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著(zhù)一棟或幾棟或高或矮的樓房，任憑風(fēng)吹雨打。開(kāi)發(fā)商不愿意碰，政府頭疼，百姓心痛的爛尾樓，偏偏被一位名不見(jiàn)經(jīng)傳的山東人點(diǎn)鐵成金起死回生。
這是一個(gè)什么樣的人？他有什么神奇的能耐？帶著(zhù)疑問(wèn)，《經(jīng)濟參考報》記者對北京光耀東方董事長(cháng)李貴斌進(jìn)行了獨家專(zhuān)訪(fǎng)。
普通的不能再普通了，坐在記者對面的他是個(gè)不太典型的地產(chǎn)老板，方正的臉上架一副眼鏡，樸素的白襯衫、深色西褲、黑色皮鞋，濃重的山東口音說(shuō)起話(huà)來(lái)慢條斯理。
錢(qián)對他來(lái)說(shuō)已經(jīng)失去了傳統的意義，饅頭、面條、大蔥是他的可口吃食，“只有這些我才吃得飽吃得香�！碑斔峙跻槐组_(kāi)水，坐在你面前，跟你侃侃而談近日對人生哲學(xué)的思考、對新媒體的看法，只有當問(wèn)及項目的進(jìn)展情況，他才會(huì )輕描淡寫(xiě)幾句時(shí)，你真的很難把叱咤地產(chǎn)風(fēng)云的“業(yè)內黑馬”跟他聯(lián)系在一起。
作為一個(gè)從山東聊城做商業(yè)地產(chǎn)起家的企業(yè)家，他的企業(yè)在業(yè)內以商業(yè)地產(chǎn)項目并購運營(yíng)的獨特模式引人注目，他獨到的發(fā)現價(jià)值的眼光和重塑價(jià)值的能力也幾乎可以作為商業(yè)地產(chǎn)界的成功范本。
李貴斌口中提到的光耀東方廣場(chǎng)，位于北京西客站北廣場(chǎng)東側，其前身就是爛尾了10年的海天廣場(chǎng)。2009年9月，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場(chǎng)。僅僅3個(gè)月之后，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春，點(diǎn)亮了天安門(mén)以西區域的商業(yè)價(jià)值暗角。據了解，當時(shí)開(kāi)盤(pán)非�；鸨�，由于是準現房，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.3萬(wàn)至2.5萬(wàn)元/平方米，僅一天時(shí)間，光耀東方廣場(chǎng)500套房源就告售罄。
收購爛尾樓起家
從名不見(jiàn)經(jīng)傳的三線(xiàn)城市企業(yè)，到馳騁國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的黑馬，李貴斌只用了8年時(shí)間。
2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長(cháng)。2003年下海經(jīng)商后，在一次偶然的機會(huì )中，已經(jīng)43歲的他接手了當地的一家爛尾商場(chǎng)——新東方廣場(chǎng)�！拔覜](méi)少走彎路。最早，我把店鋪設計得比較大，但是當時(shí)市場(chǎng)購買(mǎi)力不足，租戶(hù)的租金也較高，后來(lái)他們都賠錢(qián)了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業(yè)務(wù)，有現金流�！钡谝慌鈶�(hù)的問(wèn)題解決之后，李貴斌又重新設計店鋪，重新裝修、招商，直到2006年，新東方廣場(chǎng)才漸漸紅火起來(lái)。
第一個(gè)項目就做了3年，對于李貴斌來(lái)說(shuō)，是個(gè)由不會(huì )到會(huì )的過(guò)程，也是一個(gè)培養企業(yè)品牌的過(guò)程。李貴斌從中也總結出一點(diǎn)重要經(jīng)驗，“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值�！�
在2005年春天李貴斌赴美國考察時(shí)，他發(fā)現自己的嘗試原來(lái)可以當成一門(mén)長(cháng)久的生意來(lái)做�！懊绹幸患夜窘凶鑫逍值�，也是專(zhuān)門(mén)收購商業(yè)爛尾樓的，它的規模已經(jīng)排進(jìn)了美國開(kāi)發(fā)商的前10名�！痹诶钯F斌看來(lái)，根據美國房地產(chǎn)上百年的發(fā)展歷程，爛尾樓的存在是一種常態(tài)。他打算在中國復制這樣的商業(yè)模式。
2009年上半年，北京光耀東方成功收購北京“新中關(guān)購物中心”47%的股權，成為其最大股東。2009年9月，爛尾了10年的海天廣場(chǎng)也被光耀東方成功收購。
迄今為止，通過(guò)不斷攻城略地，李貴斌已經(jīng)在山東、河北、山西、天津和北京等地建立起了自己的地產(chǎn)王國。截至目前，北京光耀東方開(kāi)發(fā)、投資并購、整合改造、自持運營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積累計已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米。其狂飆突進(jìn)之勢令人矚目，其獨到的眼光、專(zhuān)業(yè)的投資并購使一個(gè)個(gè)商業(yè)項目化腐朽為神奇。
“商業(yè)項目的爛尾或暫停，除了開(kāi)發(fā)中的財務(wù)問(wèn)題外，大多數由于經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)�！崩钯F斌表示，只有建立起一個(gè)執行力強的商業(yè)管理團隊，才能短期內降低空置率，提升租務(wù)局面。
“中國爛尾樓市場(chǎng)約有2萬(wàn)億元以上�！崩钯F斌說(shuō)，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)供大于求，而購買(mǎi)力的增長(cháng)有限，關(guān)停和爛尾的越來(lái)越多，公司的機會(huì )也就越來(lái)越多。
獨特商業(yè)模式
城市綜合體的開(kāi)發(fā)+投資并購爛尾樓+商業(yè)管理的三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈運作，就是光耀東方的一個(gè)獨特商業(yè)模式。換句話(huà)說(shuō)，也就是以城市綜合體開(kāi)發(fā)為基礎、投資并購重組為重點(diǎn)、商業(yè)運營(yíng)管理為主線(xiàn)，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈，進(jìn)而形成開(kāi)發(fā)、收購、管理的完整體系。
李貴斌告訴《經(jīng)濟參考報》記者，之所以選擇這樣的商業(yè)模式，是因為在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，爛尾樓和價(jià)值被嚴重低估的項目都會(huì )大量存在。他們選擇這樣的商業(yè)模式，一是因為對社會(huì )有好處，二是因為對公司有好處，所以未來(lái)光耀東方還將繼續這樣的模式。
而對于選擇商業(yè)爛尾項目方面，李貴斌一直奉行三個(gè)標準：位于核心商圈、地級市以上的城市以及原產(chǎn)品本身品質(zhì)不能太差。
要做好收購爛尾樓的工作，組建一支工作經(jīng)驗豐富的操盤(pán)團隊是最重要的。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團隊�！拔覀�40多位高管來(lái)自萬(wàn)達、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業(yè)。
據了解，李貴斌盤(pán)活北京海天廣場(chǎng)僅用了3個(gè)月，這完全依仗一個(gè)包括收購、改造、運營(yíng)在內的專(zhuān)業(yè)化團隊：由專(zhuān)業(yè)的法律團隊專(zhuān)門(mén)對接債權人，解決好收購項目的一切法律糾紛和遺留問(wèn)題；由專(zhuān)業(yè)化的工程團隊完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司，對商場(chǎng)進(jìn)行管理運營(yíng)。
而在打造這次專(zhuān)業(yè)團隊和三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)程中，李貴斌總結自己的管理經(jīng)驗為16個(gè)字：東方文化，西方管理，資源整合，渠道建立�！捌髽I(yè)是一個(gè)系統工程，要綜合考慮，形成立體思維�！�
李貴斌說(shuō)，爛尾樓項目和價(jià)值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關(guān)注的重點(diǎn)。今年光耀東方計劃在北京和上海兩個(gè)城市投資并購2至4個(gè)城市綜合體項目。
商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)為先
“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值�！崩钯F斌說(shuō)，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現象，最終的原因還是商業(yè)運作上出了問(wèn)題。
據了解，2005年，光耀東方收購了河北邯鄲市中心一個(gè)2.4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，收購后便迅速做出了判斷：該項目位處當地兩個(gè)商圈的交界處，體量較小，無(wú)法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當時(shí)邯鄲有一個(gè)女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā)，將這個(gè)項目定位為時(shí)尚女性商場(chǎng)，采用店中店的形式，包裝以后重新推出。李貴斌說(shuō)，“招商時(shí)，只需要招800家商戶(hù)，而來(lái)報名的商戶(hù)超過(guò)了3000家�！�
2008年，光耀東方收購石家莊項目。這是一個(gè)2002年開(kāi)業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個(gè)項目相鄰的是該市最大的百貨商場(chǎng)，項目北側，是華北一個(gè)大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)，匯集了大批來(lái)自各地的服裝供應商。李貴斌說(shuō)，“當時(shí)我們做了分析，將它定位為一個(gè)品牌服裝展貿中心�！边@一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來(lái)自全國的服裝代理商家入駐。
“我要把商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值做出來(lái)，就要整合好資源，功夫做到位�！崩钯F斌說(shuō)，在收購海天廣場(chǎng)之前，已經(jīng)做了全方位的分析�！肮庖珫|方廣場(chǎng)將被定位為一個(gè)集商業(yè)性購物、酒店、娛樂(lè )、辦公于一體的城市綜合體�！彼f(shuō)，之所以這樣定位，是因為考慮到光耀東方廣場(chǎng)的獨特優(yōu)勢。首先，距離長(cháng)安街近，臨近中央政務(wù)區、中央商務(wù)區，交通位置好；其次，在光耀東方廣場(chǎng)方圓1公里之內還沒(méi)有大型的城市商業(yè)綜合體，公主墳、西單等商業(yè)區都距離較遠。最近，新華社網(wǎng)絡(luò )電視臺、手機電視臺、湖南電視臺北京辦事處等媒體的意向入駐，將帶來(lái)品牌效應；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會(huì )匯聚更多人氣。
李貴斌告訴《經(jīng)濟參考報》記者，預計今年還會(huì )再收幾個(gè)項目，不過(guò)總體來(lái)說(shuō)現在形勢還不是很明朗，會(huì )再觀(guān)望。談及未來(lái)，他認為，“平穩”是趨勢�！艾F在房地產(chǎn)銷(xiāo)量萎縮，消費增速下滑，預計房地產(chǎn)下一步的走向以平穩為主�！� | 