吉林省四平市利用棚戶(hù)區改造契機，采取“政府主導，開(kāi)發(fā)商建設、政府全盤(pán)回購”的新模式，把政府土地出讓收益用于政策性保障住房建設，不僅成功啟動(dòng)了大規模棚戶(hù)區改造工程，而且一并建立了廉租房制度，解決了多年來(lái)難以解決的低收入群體住房難題。

地方政府財力有限成為廉租房建設“瓶頸”

    據建設部2006年4月份的通報，全國有70個(gè)地級以上城市尚未實(shí)施廉租房制度，其中大多數是欠發(fā)達城市，吉林省就占了五個(gè)。這些城市沒(méi)有建立廉租房制度的主要原因是經(jīng)濟不發(fā)達，政府財力有限，無(wú)力建設廉租房。
    四平市城區面積741平方公里，人口近60萬(wàn)，城區內有集中連片的棚戶(hù)區29片，房屋建筑面積204萬(wàn)平方米，共涉及57441戶(hù)家庭，20.1萬(wàn)人口，其中全市“雙困”人口大部分集中在這些棚戶(hù)區中。據有關(guān)部門(mén)測算，四平市棚戶(hù)區改造所需資金為20億元，而2005年市區財政收入為9.7億元，僅靠政府投入缺口十分巨大。
    吉林省政府在這次全省性的棚戶(hù)區改造中提出了“政府主導、市場(chǎng)化運作”的思路。但四平市政府在進(jìn)行市場(chǎng)化運作中遇到了很大困難。為了最大限度惠及百姓，四平市在拆遷政策上制定了“拆一還一、上靠標準戶(hù)型，靠近戶(hù)型增加面積按成本價(jià)850元/平方米收取”的補償標準，但由于沒(méi)有利潤可賺，開(kāi)發(fā)商對參與改造沒(méi)有興趣。
    據四平市建設局局長(cháng)邢忠介紹，經(jīng)過(guò)反復宣傳和發(fā)動(dòng)，棚改項目向社會(huì )公開(kāi)招標時(shí)，有34家公司前來(lái)領(lǐng)取了招標資料，可是到開(kāi)標時(shí)，僅有四家公司正式投標，最后只落實(shí)了2.65萬(wàn)平方米的改造任務(wù)，與全年50萬(wàn)平方米改造任務(wù)差距甚遠。

用土地收益解決回購資金

    在市場(chǎng)化運作不下去、政府直接建設又沒(méi)有財力的情況下，四平市政府經(jīng)過(guò)反復調研，提出了“政府主導，開(kāi)發(fā)商建設，政府全盤(pán)回購”的全新的改造思路，即由政府統一規劃，統一制定建設方案，政府組織拆遷，開(kāi)發(fā)商按政府要求建設，小區建成后，政府全盤(pán)回購，按工程總投資的一定比例作為開(kāi)發(fā)商的利潤。當年回購的房屋，第二年年底前付款。
    這個(gè)辦法對開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了吸引力。來(lái)自長(cháng)春市和天津市的兩家企業(yè)很快與四平市政府簽訂了60萬(wàn)平方米的回遷合同。
    承建22號回遷小區的吉林省金豆集團項目經(jīng)理陳少雙介紹，按房地產(chǎn)的運作規律來(lái)看，四平市政府給開(kāi)發(fā)商的利潤并不算高，但是做這個(gè)項目不必為銷(xiāo)售擔心，因此集團選擇了這個(gè)項目，同時(shí)也把這個(gè)項目作為進(jìn)入四平房地產(chǎn)市場(chǎng)的突破口。
    那么，四平市政府用什么錢(qián)回購呢？邢忠介紹，在棚戶(hù)區改造成同時(shí)，四平市建立了土地收儲制度。棚戶(hù)區改造共需要土地200萬(wàn)平方米，改造后政府凈余土地430多萬(wàn)平方米，按每平方米700元至800元計算，政府將獲得30多個(gè)億的收益，去掉償還20億的回購房貸款，政府將至少實(shí)現10億以上的凈利收益。
    在這次棚戶(hù)區改造中，四平市政府一并建立了廉租房制度。四平市貧困群體和大約8000多戶(hù)低保戶(hù)大都在棚戶(hù)區拆遷改造范圍，四平市政府規定，對拆遷面積不足36平方米的家庭無(wú)償安置到36平方米，增加面積款由政府承擔，產(chǎn)權歸政府所有，被拆遷人按廉租房標準向政府繳納租金，對低保戶(hù)和特困戶(hù)可暫時(shí)免交租金。
    此外，為了讓貧困居民既能住得進(jìn)，又能住得起，四平市在設計回遷小區時(shí)，將周邊臨街房屋建設成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，政府同時(shí)收購，產(chǎn)權歸政府所有，對外出租，所得收益用于補貼小區的物業(yè)管理費和特困戶(hù)的取暖費用。

“四平模式”的利弊得失

    吉林省建設廳總經(jīng)濟師陳利認為，四平市采取的“開(kāi)發(fā)商墊付建設、政府回購”的做法緩解了政府建設資金緊張的矛盾，使棚戶(hù)區改造迅速打開(kāi)局面，給經(jīng)濟不發(fā)達地區的廉租房建設打開(kāi)了一條新路。不過(guò)，這種模式后期工作壓力比較大。由于它的資金是滾動(dòng)投入的，因此無(wú)論是設計、建設還是回遷回購，每個(gè)環(huán)節都不能出一點(diǎn)紕漏，否則將影響下一輪運作。
    四平市建設局局長(cháng)邢忠說(shuō)，這種模式給政府部門(mén)額外增加了巨大的工作量，從設計規劃到具體拆遷，過(guò)去由拆遷公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)做的工作都要由政府自己來(lái)做�！　�
    有業(yè)內人士提醒，四平市政府收儲的430多萬(wàn)平方米土地取得預期收益是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，這個(gè)周期可能需要10年。這個(gè)漫長(cháng)的周期可能會(huì )給政府及時(shí)撥付回購資金帶來(lái)壓力。