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| 2006-11-01 本報記者:彭勇 實(shí)習生:焦志 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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這些在居民區信息欄里貼的寫(xiě)著(zhù)“中介勿擾”的房產(chǎn)信息，很多其實(shí)就是中介自己發(fā)布的。 |
一般而言，房產(chǎn)中介的騙術(shù)不外乎三類(lèi)。
一類(lèi)是利用購（租）房者的急切心理和知識缺乏，一房多賣(mài)（租），騙取“訂金”或卷款逃跑。事實(shí)上，我國《合同法》中規定，確定買(mǎi)賣(mài)的只有定金，一旦買(mǎi)賣(mài)未成交，損失方有權向違約方索要兩倍定金作為賠償，而“訂金”沒(méi)有法律效力。如果出現這種情況，受害的購房者可向消費者委員會(huì )投訴，或通過(guò)法律手段進(jìn)行解決。
另一類(lèi)是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對稱(chēng)牟取暴利。例如在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，我國有關(guān)法律規定，房地產(chǎn)中介應當在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。但現實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。購房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得。
類(lèi)似的手段還有“陰陽(yáng)合同”：如明明房屋成交是70萬(wàn)元，中介公司卻要求客戶(hù)在簽訂的合同中寫(xiě)成50萬(wàn)元。很多購房者認為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說(shuō)，卻不知道其中隱藏著(zhù)風(fēng)險。事實(shí)上，政府部門(mén)所看到和所審核的合同都是按規定填寫(xiě)的原價(jià)買(mǎi)賣(mài)合同，因此只承認原價(jià)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方一旦因為補充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現金交易，那風(fēng)險就會(huì )更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序，才能保護自己的利益。
更嚴重的是，一些中介公司挪用客戶(hù)的資金進(jìn)行牟利。據了解，目前中介公司參與房產(chǎn)交易時(shí)，一般都是要求購房者在合同簽訂的三天內，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶(hù)，進(jìn)行資金監管。等到國土房管部門(mén)登記，合同生效后，中介公司才會(huì )把房款付給賣(mài)方。由于目前沒(méi)有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶(hù)上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(cháng)則半年或更久。由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上缺乏監管，一些不法房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開(kāi)設門(mén)店，追求短期利潤。
對于很多中介公司而言，他們挪用客戶(hù)資金的做法，實(shí)際上相當于“小銀行”，開(kāi)設的門(mén)店就等于銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門(mén)店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發(fā)展”，開(kāi)設的分公司、門(mén)店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現問(wèn)題，但這也不能排除一些公司因為經(jīng)營(yíng)不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發(fā)生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險。當前，國家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，這種情況不能不加以提防。去年7月，安徽最大房地產(chǎn)中介之一桃園房產(chǎn)代理銷(xiāo)售有限公司突然關(guān)門(mén)停業(yè)，數百客戶(hù)4000多萬(wàn)房款被“套”，由此而生的對房產(chǎn)中介的“信用危機”迅速擴散，導致當時(shí)合肥市住房二級市場(chǎng)交易陷入停滯。
對于這種情況，專(zhuān)家建議，購房者在與中介公司打交道時(shí)應保持足夠的警惕，以防上當受騙。 |
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