經(jīng)濟參考報

北京二手房轉讓強征土地增值稅拉高房?jì)r(jià)

2006-11-21 田小森來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    本報訊北京市稅務(wù)部門(mén)近日下發(fā)了二手房交易通知，對于個(gè)人轉讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項目金額確認的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規定，該規定從12月1日起開(kāi)始實(shí)施。業(yè)內人士接受采訪(fǎng)時(shí)認為，該政策的出臺表明，二手房交易中所有涉稅項目都已經(jīng)征收。此舉可能引發(fā)12月1日前北京二手房交易量的上升，但其抑制房?jì)r(jià)效果可能十分有限。相反，土地增值稅的征收會(huì )導致購房者的交易價(jià)格和購房成本的增加，二手房?jì)r(jià)格的增長(cháng)也在所難免。
    筆者了解到，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。按照北京市地稅局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》要求，目前對于土地增值稅的稅率征收有三種方式。
    第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額包括，取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用；第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時(shí)所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)等費用；第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
    對于該政策的出臺，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部李季認為，土地增值稅的涉稅房屋交易量?jì)H占二手房市場(chǎng)交易總量的20%至25%。因此，此項政策與營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅相比影響并不大。此外，由于免征土地增值稅的已購公房交易量占總交易量的50%，二手經(jīng)濟適用房交易量占總交易量的5%左右；二手商品房雖然占二手房總交易量的45%，但其中未住滿(mǎn)五年、需要繳納土地增值稅的非普通住宅只占二手房交易總量的20%至25%左右，因此涉及征收土地增值稅的房屋范圍不大。
    李季說(shuō)，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項目計算時(shí)又較為復雜，因此，該稅種在市場(chǎng)的執行過(guò)程中有可能會(huì )選擇按轉讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。即便征收，所涉及的稅額也不會(huì )很高，因此不會(huì )對二手房市場(chǎng)有太大影響。相反，土地增值稅的征收會(huì )導致購房者的交易價(jià)格和購房成本增加，二手房?jì)r(jià)格的增長(cháng)也會(huì )傳遞給一手房，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的增長(cháng)將在所難免。
    對于這一觀(guān)點(diǎn)，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監金育松表示贊同。他分析說(shuō)，由于目前北京依然處于賣(mài)方市場(chǎng)，而土地增值稅依然是交易環(huán)節的一種稅費，那么賣(mài)方可能會(huì )將稅費轉嫁到房?jì)r(jià)當中，或者直接由買(mǎi)方承擔，亦或買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔，但是，不管哪種方式，均會(huì )在一定程度上拉高房?jì)r(jià)。
    金育松預測說(shuō)，由于土地增值稅將于12月1日正式征收，現在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，在此時(shí)間段內，對于那些已經(jīng)成交的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費的增加，必然會(huì )出現提前集中過(guò)戶(hù)的現象；另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來(lái)說(shuō)，受此政策的推動(dòng)，為了節省土地增值稅的成本支出，也將會(huì )加速彼此之間的交易，同時(shí)，也會(huì )將部分后期的交易需求提前釋放。從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，11月下半月的二手房交易會(huì )比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì )出現一定的下滑。