開(kāi)發(fā)商欠款不交、業(yè)主關(guān)心甚少、有關(guān)部門(mén)監管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來(lái)的的問(wèn)題。記者在對一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行追蹤采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，房屋維修金或被挪用、或管理不當，一個(gè)巨大的“黑洞”時(shí)刻窺視著(zhù)千億元房屋“養老金”。

漠不關(guān)心：業(yè)主心態(tài)助長(cháng)房產(chǎn)黑洞

    記者在南寧、廣州、北京、上海、南京等地通過(guò)街頭問(wèn)卷、MSN、QQ和區域聊天室方式進(jìn)行的調查表明，超過(guò)85%以上的業(yè)主并沒(méi)有認真閱讀購房協(xié)議中關(guān)于房屋維修金的相應條款，87%的業(yè)主把房屋維修金交給房屋開(kāi)發(fā)商后，沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商追問(wèn)資金的去處，70%以上的業(yè)主不知道房屋維修金可以直接交納給當地房產(chǎn)管理部門(mén)，65%的業(yè)主沒(méi)有從開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)到繳納房屋維修金的相關(guān)憑證。
    廣西南寧昆輝律師事務(wù)所資深律師吉昆峰在分析這一調查結果時(shí)表示，其實(shí)很多業(yè)主都不知道維修金的所有權到底屬不屬于自己，所以不少人把錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商認為是正常的。目前大多數房屋尚未到維修時(shí)期，業(yè)主除非遇到維修情況，通常不會(huì )主動(dòng)查詢(xún)維修金的到賬信息。
    來(lái)自北京房管部門(mén)消息表明，北京市專(zhuān)項維修資金管理系統在去年年中就已啟用。業(yè)主可通過(guò)網(wǎng)站查詢(xún)個(gè)人維修資金的繳納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。此外，業(yè)主也可拿著(zhù)本人的身份證，到北京市小區辦查詢(xún)維修資金的相關(guān)情況�？刹樵�(xún)的內容包括開(kāi)發(fā)商是否繳納維修資金，繳納的金額、利息、本金等。
    但在這樣的情況下，大部分業(yè)主仍然未能意識到自己的房屋維修金權利，本應獲得知情權、管理權的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大“黑洞”。
    安邦集團研究總部分析師張巍柏認為，目前房地產(chǎn)維修基金管理存在三大問(wèn)題：房地產(chǎn)商挪用專(zhuān)項基金的問(wèn)題、維修基金的收益歸屬問(wèn)題和維修基金的使用問(wèn)題。

集中追討：法規沖突問(wèn)題亟待解決

    從廣州50多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主聯(lián)名集中追討房屋維修金，到北京崇文門(mén)區王姓老伯怒告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠房屋維修金，房屋維修金問(wèn)題逐漸浮出水面，但有關(guān)部門(mén)屢“踢皮球”，“法規沖突”問(wèn)題亟待解決。
    10月份以來(lái)，廣州市12個(gè)小區業(yè)主委員會(huì )的維權行動(dòng)，揭開(kāi)了住房專(zhuān)項維修資金收支混亂的冰山一角。10月8日，廣州越秀區東悅居、荔灣區西門(mén)口廣場(chǎng)等12個(gè)小區的業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合發(fā)起倡議，要求明確1998年10月至2003年9月期間專(zhuān)項維修資金的繳納主體，并強制追回由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專(zhuān)項維修資金。目前，已有50多個(gè)業(yè)委會(huì )宣布加入集體追討行列。
    東悅居、如意中心等樓盤(pán)暴露出的住宅維修資金“黑洞”，僅僅是目前我國房地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)縮影。廣州市國土房管局的數據表明，從1999年至2006年上半年，該市應繳住宅專(zhuān)項維修資金總額為23億元左右；到今年9月，該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著(zhù)大約存在九億元的維修資金缺口。
    眾多業(yè)主對此表示強烈不滿(mǎn)，東悅居業(yè)主李女士為此向法院起訴，請求判令開(kāi)發(fā)商支付其個(gè)人所購商品房應有的維修資金9400元。法院今年1月作出裁定，“應由行政主管部門(mén)前置處理為宜”。
    廣州市國土房管局有關(guān)負責人表示，2002年至今，廣州市房管部門(mén)通過(guò)上門(mén)監督繳交、下達限期繳交通知書(shū)等措施，對全市576家開(kāi)發(fā)建設單位、1363個(gè)樓盤(pán)的專(zhuān)項維修資金進(jìn)行了清理，共追繳資金4.04億元。但根據《廣東省物業(yè)管理條例》規定，對于開(kāi)發(fā)建設單位拒絕繳納專(zhuān)項維修資金的，行政主管部門(mén)只能責令限期改正，無(wú)權強制追討。
    “廣州維修資金第一案”代理律師周玉忠說(shuō)，有關(guān)部門(mén)發(fā)函追繳維修資金效果不佳，業(yè)主才訴訟至法院，但是法院又將“皮球”踢回了房管部門(mén)。
    記者在采訪(fǎng)中了解到，在廣州，造成房屋維修金缺口的關(guān)鍵在于涉及維修資金繳納法規發(fā)生了變化。1998年頒布的《廣東省物業(yè)管理條例》規定，由開(kāi)發(fā)商繳納維修資金；而1999年建設部、財政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，以及2003年生效的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，均規定由業(yè)主繳納維修資金。
    由于國務(wù)院《物業(yè)管理條例》與《廣東省物業(yè)管理條例》在資金繳納主體上規定不一致，目前，廣州市專(zhuān)項維修資金的繳納主體根據上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預售許可證核發(fā)時(shí)間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳納主體為開(kāi)發(fā)建設單位，商品房預售許可證核發(fā)時(shí)間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業(yè)主。
    而對于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業(yè)主想執行省條例，開(kāi)發(fā)商想執行建設部辦法。廣州房管部門(mén)對此問(wèn)題的意見(jiàn)是建議適用省條例，但行政主管部門(mén)無(wú)權解釋法律適用問(wèn)題。
    萬(wàn)般無(wú)奈的業(yè)主最終采取集中追討的做法，要求立法部門(mén)盡快解決“法規沖突”問(wèn)題，司法機關(guān)追究相關(guān)責任方刑事責任。
    資深律師錢(qián)隆平認為，行政部門(mén)、立法部門(mén)和司法機關(guān)之間“踢皮球”的現象，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，大量問(wèn)題無(wú)法得到明確解釋?zhuān)�這一方面在考驗管理部門(mén)的責任心，另一方面也在拷問(wèn)消費者對自身權益的維護程度。

保值增值：千億市場(chǎng)如何張弛有度

    住房專(zhuān)項維修資金是指物業(yè)保修期滿(mǎn)后用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
    據國家統計局調查顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)在2005年全國累計完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15759億元，全國完成商品住宅投資10768億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2000億元，辦公樓投資740億元。
    資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認為，按照2005年商品房住宅投資10768億元計算，需要繳納2%的房屋維修金，僅從投資角度計算房屋維修金就高達215億元，如果按照商品房銷(xiāo)售的房屋價(jià)格來(lái)計算，則超過(guò)300億元。加上歷史上累積下來(lái)的房屋維修金，目前國內房屋維修金總額超過(guò)1000億元。
    曾旺群說(shuō)：“錢(qián)多不一定是好事，因為房屋維修金是按照現實(shí)的房?jì)r(jià)和投資價(jià)格來(lái)計算的。一旦出現較大的經(jīng)濟波動(dòng)，存在銀行的這部分維修金既可能增值，也可能貶值，這就涉及到房屋維修金如何保值增值的問(wèn)題了�！�
    曾旺群用“張弛有度”來(lái)描述房屋維修金必須面對的問(wèn)題�！皬垺笔侵阜课菥S修金的使用必須恰到好處，“弛”則是房屋維修金的管理方式必須多樣化，既避免出現由于管理不善的挪用風(fēng)險，又要避免由于市場(chǎng)波動(dòng)導致的貶值風(fēng)險。
    就在各地房屋維修金問(wèn)題屢屢暴露的情況下，嗅覺(jué)敏銳的金融機構已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手研究這筆巨大資金的流向問(wèn)題。11月下旬，北京市建委與光大銀行聯(lián)名發(fā)行“北京市房屋專(zhuān)項維修資金卡”，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋維修資金歸集階段存款收益率由年0.72%提高到3%。
    光大銀行是北京市商品房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)儲銀行。這些資金在劃轉到業(yè)委會(huì )名下之前都存放在光大銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)里。截至今年9月底，北京市已經(jīng)歸集商品住宅公共維修資金110.7億元，涉及94.5萬(wàn)戶(hù)。
    據介紹，隨著(zhù)收益率的調整，業(yè)主每年的房屋專(zhuān)項維修資金將大幅升值。以北京天通苑社區為例，專(zhuān)項維修資金總額約為三億元，改革前，按照活期利率0.72%計息，存放一年的收益率為216萬(wàn)元，五年累計增值1080萬(wàn)元�，F在按3%計息，存放一年收益為900萬(wàn)元，五年累計增值將達到4500萬(wàn)元，較以前多增值3420萬(wàn)元。
    北京市建委副主任苗樂(lè )如強調，住房維修資金不能進(jìn)行風(fēng)險投資，如果發(fā)現有銀行違規操作，將嚴格查處，甚至取消其開(kāi)戶(hù)行資格。
    光大銀行明確表示，住房維修資金只能購買(mǎi)一級國債，或存成定期存款、活期存款，不允許有其他投資形式。這次之所以能上調收益率，也是把維修資金在活期、定期以及國債上進(jìn)行一定比例的分配。