經(jīng)濟參考報

全球資本淘金商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入最后“瘋狂”

2006-12-05 本報記者：洛濤武勇來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    “在英國房地產(chǎn)利潤率只有4%至5%，在上海投資，會(huì )有7%至8%的回報率，在成都的收益預計可以達到25%�！彼技尾瘓F董事兼首席投資顧問(wèn)迪迪爾興奮地向記者訴說(shuō)著(zhù)他的觀(guān)點(diǎn)：“我們集團擬在未來(lái)三年到五年在中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資達30億元人民幣�！苯�，英國第三大房地產(chǎn)公司思嘉伯集團借投資足球俱樂(lè )部，曲線(xiàn)進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    11月7日，思嘉伯與謝菲聯(lián)俱樂(lè )部合資成立的成都謝菲聯(lián)置業(yè)有限公司對外宣布，將在成都先期投入三億元人民幣，用于開(kāi)發(fā)新近拍得的成都二環(huán)路邊一塊約兩萬(wàn)平方米的黃金地塊，這一地塊原是成都普爾斯馬特超市舊址。公司主要負責人對記者表示，“目前正在辦理手續，預計年底動(dòng)工，該地塊將繼續用于商業(yè)用途，同時(shí)另有部分進(jìn)行商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)�！�
    業(yè)內人士普遍認為，宏觀(guān)調控力度將有進(jìn)一步加大的可能。思嘉伯的此番舉措，著(zhù)實(shí)可謂“逆市而上”。而作為英國著(zhù)名房地產(chǎn)商，30億元的投資并不很大。思嘉伯認為越是進(jìn)行宏觀(guān)調控，就越具有挑戰性。專(zhuān)家為此表示，這些投資機構主要是看好中國商業(yè)地產(chǎn)巨大的前景與成長(cháng)空間以及人民幣再次升值的預期。而今年以來(lái)的宏觀(guān)調控，被這些投資機構認為是進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)絕好機遇。
    商業(yè)地產(chǎn)新近又開(kāi)始成為被圈內追捧的焦點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)大有啟動(dòng)新一輪地產(chǎn)淘金之勢。各路資本已經(jīng)或正準備進(jìn)入國內商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括之前以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商、境外資本甚至非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。西南財經(jīng)大學(xué)的楊繼瑞教授認為，目前英國中央銀行降息，住房抵押貸款利率也不斷下降，英國的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣。而到中國二線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資的回報率在15%到25%之間，這一收益率對外資的誘惑很大。而隨著(zhù)今年年底金融業(yè)全面對外開(kāi)放，將有更多的外資投向成都房地產(chǎn)，有關(guān)部門(mén)要預防外資的大量涌入對內資產(chǎn)生過(guò)大的沖擊�！�
    據記者了解，今年以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)入宏觀(guān)調控時(shí)期，金融、土地、稅收各項國家宏觀(guān)政策紛紛出臺，給房地產(chǎn)業(yè)降溫。國內許多地產(chǎn)投資者也開(kāi)始保持比較謹慎、觀(guān)望的態(tài)度。但境外資金卻對國內的商業(yè)地產(chǎn)頻頻出手。7月8日，新加坡嘉德置地集團旗下的嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國投商用置業(yè)有限公司、深圳市深國商業(yè)投資有限公司簽訂協(xié)議，將投資33.73億元用于其在國內商業(yè)地產(chǎn)的擴張；7月23日，國際著(zhù)名房地產(chǎn)基金管理機構盛陽(yáng)地產(chǎn)基金與美國HOM YFUND集團簽署了兩億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOM YFUND集團委托盛陽(yáng)地產(chǎn)基金在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理，投資方向主要是商業(yè)地產(chǎn)。而繼美國私募基金柯羅尼國際投資集團通過(guò)楊子基金成功登陸中國房地產(chǎn)市場(chǎng)后，另一只位于美國邁阿密的私募基金的要員也專(zhuān)程赴京考察，瞄準高檔公寓和寫(xiě)字樓。
    “其實(shí)是人民幣升值的期望、海外投資者對國內房產(chǎn)業(yè)的認同以及世界資金尋求出路，使國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨新一輪的機遇�！睋嘘P(guān)村文化股份有限公司總裁歐陽(yáng)旭表示，8月以來(lái)，幾家境外投資基金紛紛表露了大單的購買(mǎi)意向。歐陽(yáng)旭表示，從現在基金公司的投資選擇上看，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)投資的新加坡凱德置地多關(guān)注且擅長(cháng)寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的長(cháng)線(xiàn)投資，而大摩等一些投行拉開(kāi)較寬的投資面，對寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、住宅既做長(cháng)線(xiàn)投資，也有短線(xiàn)合作。美國的許多基金公司是從礦業(yè)等工業(yè)基金轉向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，由于看好中國地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤空間，一些具有強大資金實(shí)力的基金對甲級寫(xiě)字樓、五星級酒店、綜合商業(yè)及酒店式公寓的整盤(pán)轉讓都有興趣。方式包括前期購買(mǎi)土地或開(kāi)發(fā)投資、購買(mǎi)物業(yè)或以帶回購的優(yōu)先股形式的投入。
    國內商業(yè)地產(chǎn)正呈現“群雄逐鹿”之勢。各類(lèi)境外資本在壯大自身的中國主業(yè)外，不約而同地把與投資商業(yè)地產(chǎn)結合作為重要的利潤新增點(diǎn)。全球餐飲巨頭百勝集團作為本屆商博會(huì )的參展商之一，推廣其“肯德基汽車(chē)餐廳”項目。而德意志銀行等國際金融機構則表示，德意志銀行與中國泛華集團在香港成立了一家專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，公司業(yè)務(wù)主要是在國內尋找一些好的投資項目進(jìn)行融資。美國一家基金公司在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示表示，該基金早在今年初即進(jìn)入中國，始終在關(guān)注著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，包括宏觀(guān)調控政策的影響。近來(lái)，感到政策的影響已經(jīng)漸漸清晰，中國房地產(chǎn)的基本走勢是被看好的；而在宏觀(guān)調控，國內資金環(huán)節收緊的關(guān)頭，正是外資比較容易和開(kāi)發(fā)商談判的有利時(shí)機；人民幣升值的預期直接推動(dòng)了基金廣泛進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    “對外國投資者來(lái)說(shuō)，他們不僅看到了購買(mǎi)人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府隱性擔保，進(jìn)入這樣的市場(chǎng)根本就沒(méi)有風(fēng)險。這就是目前大量的外國資金進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正原因所在�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容向記者表示，國外資金炒作國內商業(yè)地產(chǎn)是曲線(xiàn)抬市的一種策略。千萬(wàn)別小看了外國投資者進(jìn)入國內商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然資金不會(huì )太多，特別是占整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售比重不會(huì )太高。但是它的價(jià)格是投資者的預期決定的。當外資預期國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，它就可用少量的資金帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的預期，從而推高國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體上漲。
    易憲容認為，房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快是今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控成效不理想的關(guān)鍵。因為房?jì)r(jià)快速增長(cháng)，就必須帶動(dòng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增長(cháng)，帶動(dòng)大量的各種資金進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于大量外資進(jìn)入國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使國內采取貨幣緊縮的政策，但對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì )太大。對此，我國政府應該從兩個(gè)方面入手對今年以來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策進(jìn)行重新思考，一是外資進(jìn)入的途徑與方式，特別是外資進(jìn)入后的影響所要做全面評估；二是目前國內央行貨幣政策調控的傳導性，并根據檢討結果重新采取有效的應對政策，而低利率政策也是目前國內房地產(chǎn)調控效果不佳的一個(gè)重要方面。