2006年被業(yè)界稱(chēng)為“房地產(chǎn)政策年”。針對過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，中央以及地方幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節出臺了一系列的調控政策。然而，盡管中央下了多劑“猛藥”，部分城市房?jì)r(jià)上漲仍然過(guò)快。業(yè)內人士認為，2007年將是宏觀(guān)調控政策的執行年，同時(shí)，來(lái)自政策層面的“利劍”可能再次指向房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策“利劍”何時(shí)出鞘，還有哪些政策可能出臺，無(wú)疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

懸念之一：還有哪些政策將會(huì )出臺

    面對主要大中城市不斷上漲的房?jì)r(jià)，2006年多部委出臺針對外資準入、土地控制等諸多相關(guān)政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調控的力度明顯加大。從當前房地產(chǎn)形勢來(lái)看，政府的調控效應雖然有所體現，但房?jì)r(jià)上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效控制。
    北京“信一天”房產(chǎn)中介市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜說(shuō)，預計2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會(huì )保持平靜，尤其在2007年上半年，新的宏觀(guān)調控政策依舊會(huì )密集出臺，整體趨勢以控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，防止房地產(chǎn)泡沫，緩解社會(huì )供需矛盾為首要目標。
    首先，國家著(zhù)力點(diǎn)將主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸緊縮、平抑需求和控制投資等幾個(gè)方面展開(kāi)。但所有的新政出臺目的都不是為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是為了保障其平穩、健康的發(fā)展。
    其次，國家針對不同類(lèi)別的住宅貸款將區別對待，鼓勵自用性住房消費，對于多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求，還要通過(guò)大幅提高首付比例抑制。
    再次，經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房建設會(huì )繼續加大。目前的經(jīng)濟適用房、廉租房在市場(chǎng)上所占的比例較小，所以2007年肯定要加大經(jīng)濟適用房和廉租房等的建設。政策方面還會(huì )主要針對中、低收入人群購買(mǎi)的細節制訂有關(guān)政策。

懸念之二：“90平方米占70%”能否嚴格執行

    從2006年“國六條”發(fā)布關(guān)于“90平方米占70%”的政策之后，關(guān)于“90平方米”的爭論就一直甚囂塵上——從《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中規定“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”到關(guān)于“90平方米”、“70%”指標的落定，從建設部文件的下達到地方規則的落實(shí)，都吸引了市場(chǎng)各方極大的關(guān)注。
    近日，90平方米再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，事件源于一天之內，建設部將原本公布的《90平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》）自行廢止。建設部的解釋是，該意見(jiàn)稿“其中部分條款與國務(wù)院辦公廳和建設部文件要求沖突”。
    對此，上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司有關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在《意見(jiàn)稿》中，建設部以修正系數的方式使小戶(hù)型標準不局限于建筑面積90平方米，“根據不同地域、不同建筑結構類(lèi)型，小戶(hù)型建筑面積可在一定程度內浮動(dòng)”。而事實(shí)上，實(shí)用面積標準浮動(dòng)系數雖然具有技術(shù)上的合理性，但在實(shí)際操作中，冷熱劃分很難確定。更重要的是，如果按照這個(gè)意見(jiàn)稿執行，實(shí)際上就為以后的政策執行留有了空間。以上海為例，原定的90平方米最高上限可達到105平方米。
    該負責人說(shuō)，從這次建設部自行廢止《意見(jiàn)稿》來(lái)看，“90平方米占70%”將真的要進(jìn)行到底了，并且將不容許有任何的“貓膩”。他說(shuō)，最近一段時(shí)間，為確保宏觀(guān)調控政令的暢通，中央政府問(wèn)責的“劍鋒”已明確指向“政策執行力”。未來(lái)中央政府極有可能對落實(shí)調控政策不力的城市采取非常手段，進(jìn)一步強化地方政府責任。由此看來(lái)，“90平方米占70%”政策將被嚴格執行。

懸念之三：會(huì )不會(huì )開(kāi)征“大戶(hù)型保有稅”

    令許多房產(chǎn)投資者感到不安的是，政府將要針對大戶(hù)型住宅開(kāi)征保有稅。2006年底，建設部官員稱(chēng)今后將通過(guò)鼓勵中小戶(hù)型設計、保有環(huán)節征稅等手段，提高大戶(hù)型購買(mǎi)使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。一時(shí)間，有關(guān)這方面的消息受到社會(huì )各界的廣泛關(guān)注。近日有傳言稱(chēng)目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在2007年4月以后出臺，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。
    無(wú)論“保有稅”何時(shí)及以何種形式出臺，由于即將提高大戶(hù)型的投資成本，目前此消息已經(jīng)在二手房市場(chǎng)引起連鎖反應。據北京房產(chǎn)中介“信一天”不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部統計顯示，從2006年底開(kāi)始，100平方米以上戶(hù)型登記出售量呈現上漲態(tài)勢。從統計數據看，北京投資性房產(chǎn)比較集中的CBD區域、中關(guān)村區域、金融街地區、亞運村地區等房源量開(kāi)始上漲，單日登記量漲幅為9%，但目前購房需求量及平均市場(chǎng)價(jià)格尚未明顯變化。
    北京房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部李季告訴記者，對于投資者而言，在2007年應對這一稅種給予一定的關(guān)注。她認為，“大戶(hù)型保有稅”的出臺將給市場(chǎng)帶來(lái)兩方面的影響：一方面，通過(guò)稅收手段降低大戶(hù)型房產(chǎn)投資收益，減少投資數量，可以穩定房產(chǎn)交易市場(chǎng)供求比例；另一方面，對大戶(hù)型征收保有稅，將會(huì )進(jìn)一步增加二手房源，抑制大戶(hù)型的需求量，從而使大戶(hù)型的房?jì)r(jià)得到平抑。同時(shí)，由于二手房市場(chǎng)房源的結構更加合理，將會(huì )進(jìn)一步帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的交易。
    李季預測說(shuō)，根據目前國家有關(guān)部門(mén)的房產(chǎn)市場(chǎng)調控思路，未來(lái)還有可能對個(gè)人持有多套住宅或者個(gè)人所持有的多套住宅總面積過(guò)大征稅，這將進(jìn)一步促進(jìn)二手房房源的有效供給。

懸念之四：股市趨好對平抑房?jì)r(jià)有何效果

    對于剛剛過(guò)去的2006年，如果用一個(gè)詞來(lái)形容股市，非用“飆升”兩個(gè)字不可。2006年最后一個(gè)交易日，上證指數和深證成指分別飆升到了2675點(diǎn)和6647點(diǎn)，與上年相比，上漲幅度分別為130.4%和132.2%；而2006年北京12個(gè)行政區的二手房?jì)r(jià)格同比漲幅為18.6%。由此可見(jiàn)，相比飆升的股市，房?jì)r(jià)的上漲顯得有點(diǎn)“平緩”。但是，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房?jì)r(jià)已經(jīng)處于高位，同時(shí)，在連續兩輪的宏觀(guān)調控之下，房?jì)r(jià)卻繼續保持“高速”增長(cháng)，而2007年對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控仍將繼續，房產(chǎn)投資的風(fēng)險更加凸顯。相反，在2006年中國股市“牛氣沖天”的現實(shí)催動(dòng)下，眾多投資者更加看好2007年的股市“大�！毙星�。
    對此，北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監金育松認為，面對股市的趨好和房產(chǎn)投資風(fēng)險的加劇，必然會(huì )出現部分投資樓市的資金抽離而轉投股市，緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，從而對于高漲的房?jì)r(jià)會(huì )起到一定的平抑作用，但這種作用效果不會(huì )特別明顯。
    金育松說(shuō)，據“鏈家地產(chǎn)”統計顯示，在房產(chǎn)投資置業(yè)領(lǐng)域，88%的購買(mǎi)者均是以自住為目的，而僅有12%的購買(mǎi)者是以投資為目的。這就意味著(zhù)只有12%的人群是會(huì )隨著(zhù)投資環(huán)境的變化而出現投資需求轉移的狀況。股市與樓市之間存在明顯的差異，股市純粹是以獲取投資收益為目的的資本市場(chǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)較大。比如2007年1月5日，上證指數單日下跌74.385點(diǎn)，跌幅2.74%，特別是個(gè)股投資還會(huì )出現單日跌停的狀況，其投資風(fēng)險較高。而樓市卻兼具保值增值的雙重功能，其投資波動(dòng)風(fēng)險較低，自2005年9月開(kāi)始已經(jīng)出現連續15個(gè)月的上漲。
    因此，在股市風(fēng)險相對不可控的前提下，愿意退出樓市而選擇股市的投資者比例相對更低，可能不會(huì )超過(guò)2%，該比例對整體市場(chǎng)的影響有限。相反，金育松認為，2007年北京樓市將受良好的經(jīng)濟增長(cháng)基本面影響，供不應求的緊張局面不能根本扭轉，再加上部分軌道交通在2007年投入運營(yíng)等多重利好因素的支撐，房?jì)r(jià)依然有明顯上漲空間，并且受2008年奧運效應的帶動(dòng)，房產(chǎn)投資價(jià)值依然較大，更多的投資者愿意繼續留守樓市。