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| 2007-01-25 本報記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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24日，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報告，其中關(guān)于“嬰兒潮”、“人口紅利”對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的論斷最為新穎。報告認為，未來(lái)15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。
報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房?jì)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化，而人口年齡結構是影響房屋需求的重要因素。避開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，通過(guò)“嬰兒潮”變化可以大致把握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期運行趨勢�！皨雰撼薄睂Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的影響表現在兩個(gè)方面：一方面，通過(guò)人口年齡結構變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過(guò)“人口紅利期”為房屋需求的實(shí)現提供經(jīng)濟基礎，與寬松的貨幣政策相結合，住房的改善性需求和投資性需求將會(huì )得到鼓勵。
REICO工作室認為，25-45歲群體是購買(mǎi)商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較��；而35歲以上的人群購買(mǎi)住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有數據顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會(huì )刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而到2010—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會(huì )上升，這部分人口總數大概在1.2億左右。
中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所易憲容博士認為，三次“嬰兒潮”中出生的大部分人在上世紀90年代以后進(jìn)入結婚、生育、儲蓄及消費時(shí)期。他們在改革開(kāi)放后的經(jīng)濟轉軌時(shí)期中成長(cháng)與學(xué)習，進(jìn)入社會(huì )后又碰上了市場(chǎng)經(jīng)濟的熱潮，所以與前代人在價(jià)值取向、行為方式和消費行為等方面都有很大的不同�？梢哉f(shuō)，1998年以來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮在很大程度上與這部分人進(jìn)入消費期密切相關(guān)。
統計數據顯示，截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續推進(jìn)。社會(huì )學(xué)者預計，未來(lái)城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來(lái)10年中國城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(cháng)，預計每年新增城市人口將近2000萬(wàn)人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過(guò)5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷(xiāo)售面積。而據統計，目前我國擁有城鎮家庭1.8億戶(hù)左右，人均住宅建筑面積約為25平方米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照戶(hù)均100平方米計算，則此類(lèi)需求將達到1.8億平方米。同時(shí)考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求，預計未來(lái)對住宅需求數將達到7.5億平方米左右，而2005年全國商品房竣工面積約為5.58億平方米，存在較大的供需缺口。 |
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