經(jīng)濟參考報

投資房地產(chǎn)有學(xué)問(wèn) 散戶(hù)“炒”樓三招致勝

2007-01-31 陳耘來(lái)源:經(jīng)濟參考報

    如今，人們有了閑散資金，除了存銀行、買(mǎi)債券、炒股票、購保險等，投資房產(chǎn)也是一種保值、增值的途徑。但是，“炒”樓方法很多，如何選擇也是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。
    手法之一：短線(xiàn)操作，等待房?jì)r(jià)上揚。付上一部分房款，或者付上定金，把那套房子歸入自己名下，待房?jì)r(jià)上揚再伺機出手。這種辦法具有投資少贏(yíng)利大的特點(diǎn)，但是，風(fēng)險也大，而且對操作的要求也高。投資房地產(chǎn)與投資股票一樣，需要“選時(shí)”和“選股”�！斑x時(shí)”指買(mǎi)入的時(shí)機，“選股”指買(mǎi)入的具體樓盤(pán)。目前開(kāi)發(fā)商大多采用低開(kāi)高走、小步提價(jià)的銷(xiāo)售策略。如剛開(kāi)盤(pán)時(shí)為了樹(shù)立樓盤(pán)形象，吸引人氣，會(huì )以低價(jià)位出售一批房子，之后，分幾批進(jìn)行小幅提價(jià)。因此，剛開(kāi)盤(pán)買(mǎi)進(jìn)就比較劃算。然后，看準時(shí)機，果斷出手。短線(xiàn)操作有點(diǎn)像股市，到了合適的價(jià)位就盡快出手，應該留一點(diǎn)利潤空間給接盤(pán)者，不要“一根甘蔗從梢吃到頭”。
    采用這種手法，選擇一個(gè)具有升值潛力的樓盤(pán)，是至關(guān)重要的。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤(pán)，投資股票的“技術(shù)分析法”和“基本面分析法”，對投資房地產(chǎn)也一樣適用�！凹夹g(shù)分析”是指要把握開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的節奏，與“莊”共舞，但更重要的是要看樓盤(pán)的品質(zhì)如何，即“基本面分析”。比如，交通是否便利、戶(hù)型是否合理、配套設施是否齊全、周邊住宅開(kāi)發(fā)情況及開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，在這些硬件之外，物業(yè)在軟件方面也要做到優(yōu)秀才有升值的基本保障。另外，要求投資者對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至發(fā)展趨勢應該非常了解。這種方法對大多數樓市投資者來(lái)說(shuō)，難度太大，少操作為好。
    手法之二：以租養房，當房東。租賃市場(chǎng)的日益活躍，使以租養房成為可能。以租養房的投資方式，主要有兩種，一種是原有一套住宅，通過(guò)接揭貸款購買(mǎi)新房，再將原有住宅出租，用租金償還貸款；另一種則是直接購買(mǎi)商品房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款。
    對第一種投資者來(lái)說(shuō)，由于原有住房的地段、房型、周邊環(huán)境等已定型，房屋出租后租金收入受周邊同類(lèi)物業(yè)影響差距不會(huì )太大，而所得租金主要用于歸還新房貸款，有時(shí)每月租金收入可能小于還款額。這時(shí)，最重要的便是如何增加月租金收入。筆者認為，比較簡(jiǎn)單有效的辦法就是先花上幾千元對原有住房作個(gè)性化的裝修、整理，以提高物業(yè)的租賃價(jià)值，再尋找合適的房客租出去。這樣，月租金往往會(huì )比同類(lèi)物業(yè)高出一籌。
    對第二類(lèi)投資者來(lái)說(shuō)，考慮的問(wèn)題就要多些。因為房屋租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)對房產(chǎn)好壞的評判標準是不一樣的，好賣(mài)的房子不一定好租，好租的房子不一定好賣(mài)。選擇戶(hù)型要和租賃市場(chǎng)的目標客戶(hù)群相吻合，想出租給公司的最好買(mǎi)兩居室以上，這樣才能租出價(jià)格，但相對風(fēng)險大一些，有可能租不出去。想出租給個(gè)人的宜買(mǎi)兩居室以下，風(fēng)險最低的是一居室。如果想出租給商住戶(hù)，樓層不宜過(guò)高，一二層最好。如果想出租給個(gè)人，則樓層越高租金越高。另外，大戶(hù)型不要與小戶(hù)型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時(shí)也缺乏競爭力。
    要注意的是，每月要支付物業(yè)管理費、銀行貸款等這些都是固定支出，而每月的租金收入都是相對固定的。既然是投資就會(huì )有風(fēng)險，以租養房的風(fēng)險就在于房屋出租會(huì )有一個(gè)“空置期”，即從買(mǎi)入后到出租的那段時(shí)間。即使是已經(jīng)出租的房子也可能會(huì )中途“斷檔”，這就需要投資者有周密的考慮，并預留一部分資金足夠度過(guò)這樣的“風(fēng)險期”。
    手法之三：利用裝修，增加“附加值”。買(mǎi)入毛坯房，對它進(jìn)行一番裝修“包裝”，使之升值，出售可以獲得短期回報。只要眼光準，回報既快又高，不失為一種短線(xiàn)“炒”樓的好方法。但是，風(fēng)險在于對市場(chǎng)的熟悉程度和判斷力，不然，“炒”房就會(huì )“炒”成為房東了。