一名房產(chǎn)中介在向顧客介紹二手房。 本報記者：羅曉光 攝

　　不斷攀升的房?jì)r(jià)正在強烈刺激著(zhù)人們投資房產(chǎn)的欲望。一份調查顯示，投資買(mǎi)房已成為國內高收入階層的投資理財首選。然而，理財專(zhuān)家指出，房產(chǎn)投資不要光看到誘人的賬面黃金，一定要充分考慮房產(chǎn)變現能力差、家庭抗風(fēng)險能力低的隱患，謹慎而為。

投資虧本方醒悟 第一鑊鮮湯始終搶不過(guò)開(kāi)發(fā)商

　　天津市民老王經(jīng)營(yíng)寵物連鎖店生意，收入豐厚的他經(jīng)不起房?jì)r(jià)連年上漲的誘惑，從2004年至2006年初，在天津、成都、三亞分別購置了房產(chǎn)，把手中閑錢(qián)幾乎全押在了房子上，當初出手投資時(shí)，老王自認為充分研究了三地房市，對房產(chǎn)保值增值具備充分信心。
　　如他所料，投資兩年多來(lái)，三個(gè)城市的房?jì)r(jià)都出現了不同程度的上漲，但是天津這套自住的房子由于孩子就近入學(xué)的原因，即使大漲也不能賣(mài)出套現。成都那套房子，由于在城東三環(huán)，人流不旺出租行情太差，每個(gè)月空置著(zhù)還要交200元的物業(yè)管理費。三亞的房子雖然出租出去，卻抗衡不了旅游淡季的影響，每年都有幾個(gè)月的出租斷檔期。
　　如今的老王，不得不受制于資金過(guò)度集中于房產(chǎn)投資的困境。眼看著(zhù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商滾動(dòng)開(kāi)發(fā)二期、三期工程，電視、報紙上的廣告更是鋪天蓋地，他感嘆說(shuō)：“羊毛出在羊身上啊，這些樓盤(pán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、大肆宣傳的成本，還有源源不斷的利潤，不都是購房者的血汗嗎？沒(méi)辦法，把雞蛋太集中放在一個(gè)籃子里，只能眼睜睜看著(zhù)開(kāi)發(fā)商喝第一鑊鮮湯��！”
　　為房產(chǎn)投資失誤而苦惱的不止老王一人。在1995年前后，北京不少高收入者購入了遠郊的商品房，成為北京第一批“樓民”。然而，到了2000年左右，不僅這些房子的交通條件、生活配套沒(méi)有明顯改善，而且市區的商品房項目開(kāi)始多起來(lái)，價(jià)格也不是很高，不少想要盤(pán)活手中資金的業(yè)主只能低價(jià)套現，白白損失了幾年的利息和名目繁多的中介費、物業(yè)管理費、手續費，有的一套房子就虧損了幾十萬(wàn)元。
　　成都中國銀行專(zhuān)業(yè)理財顧問(wèn)賴(lài)玲說(shuō)：“房產(chǎn)雖然從長(cháng)期來(lái)看是抵制通貨膨脹的好手段，但必須全盤(pán)考慮到房產(chǎn)投資的收益率及前景，不要光看到誘人的賬面黃金，而忽視了房產(chǎn)投資變現能力差、家庭抗風(fēng)險能力低的隱患，投資前應詳細咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)顧問(wèn)或銀行貸款部門(mén)，最好購買(mǎi)地段好的小套型，宜租宜售，留下靈活處置余地�！�

信息不對稱(chēng)　交易時(shí)難保不被中介吃差價(jià)

　　提到買(mǎi)房賣(mài)房，不能不說(shuō)中介，放眼望去，無(wú)論大江南北，凡是樓盤(pán)集中的地區幾乎都成了房產(chǎn)中介的“生存天堂”。
　　成都市民趙艷艷說(shuō)：“雖然明知道中介普遍存在吃差價(jià)的不規范行為，可是站在我們賣(mài)房者的角度，買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)，想繞開(kāi)中介實(shí)在是太不容易，自己貼廣告吧，是城市牛皮癬，在網(wǎng)上登記售房信息的過(guò)程也十分繁瑣，還要承擔公開(kāi)個(gè)人隱私的風(fēng)險，即使有勇氣，往往最后像蒼蠅般熱情黏上你、找你要售房信息的還是中介�！�
　　對于許多房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的經(jīng)營(yíng)成本是非常有限的，除了房租、員工工資和電話(huà)費外，并沒(méi)有什么大的開(kāi)支，不少黑中介受利益驅使，更是把所有聰明才智用在了吃差價(jià)、勾兌各方關(guān)系做假房產(chǎn)合同上。小打小鬧的，無(wú)非巧立名目，多收點(diǎn)費用，什么服務(wù)費、人情費、擔保費，少則幾百、多則數千。膽子大的，就吃了買(mǎi)家吃賣(mài)家，差價(jià)就是好幾萬(wàn)，或是打著(zhù)避稅的幌子讓賣(mài)家虛報價(jià)格，自己侵吞利潤。
　　去年，建設部、央行曾聯(lián)合發(fā)布專(zhuān)項通知，客戶(hù)交易結算資金必須設立專(zhuān)用存款賬戶(hù)，運行情況隨時(shí)接受監督。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執業(yè)時(shí)，必須明示或采用有關(guān)部門(mén)或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格、賺取差價(jià)，也不得采取內部認購等手段營(yíng)造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍，誤導和欺騙當事人。
　　雖然有這個(gè)規范中介行為的指導性文件，但在實(shí)際執行過(guò)程中，卻難以避免“頭痛治頭腳痛醫腳”的尷尬，比如在實(shí)際售房過(guò)程中，許多中介都和賣(mài)方合作，賣(mài)方給中介一個(gè)價(jià)格，如果中介能以高出這個(gè)價(jià)格出手，那么其中的差價(jià)是中介和賣(mài)方按照一定的比例分成。對于這類(lèi)賺取差價(jià)的方法，就很難查明、核定和處理。

樓市有風(fēng)險 盲目投資需降溫

　　成都中國銀行專(zhuān)業(yè)理財顧問(wèn)賴(lài)玲說(shuō)，房產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)性很強，雖然比不上投資古玩、字畫(huà)那樣高難度，但是普通人并不具備投資房地產(chǎn)的專(zhuān)長(cháng)，而且對房產(chǎn)投資失敗的風(fēng)險承受力也不強。只有少數高收入兼有房產(chǎn)投資特長(cháng)和消化風(fēng)險能力的人，才可冒險一試。因此投資理財要從自身的投資偏好、風(fēng)險承受力、收入支出水平等多方面來(lái)考慮，盲目投資房產(chǎn)需降溫。
　　四川省社科院教授胡光偉分析認為，住房不是股票，是一種包含政府福利性責任的商品，首先要滿(mǎn)足人們的基本生活需求。因此從政策層面上，管理部門(mén)就會(huì )出面限制盲目購置房產(chǎn)的行為。比如，金融部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始限制人們貸款購買(mǎi)第二套住房，提高購買(mǎi)第二套房的貸款利率，有的城市甚至實(shí)行“住房實(shí)名制”、限制人們從多家銀行貸款買(mǎi)房。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)間空間變化而“過(guò)時(shí)”的房型和地段都會(huì )使房屋貶值。
　　此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì )影響租金收入�？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養房”風(fēng)險就越大。當房地產(chǎn)轉為買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔房?jì)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險，而還貸還要繼續。因此那些準備購買(mǎi)多套住宅的投資者，要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
　　“以房養房”風(fēng)險主要在于：銀行貸款利率調整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高、租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險。作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現在投資產(chǎn)品日見(jiàn)豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，如果把家中大部分流動(dòng)資金押在房產(chǎn)投資上實(shí)屬不理智。
　　在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評估投資回報率，對以租養房的房產(chǎn)，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩定承租人，周?chē)�市政規劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩定的還款來(lái)源，租金收入不能作為主要還款來(lái)源，并結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。