業(yè)主的房屋公攤面積具體包含哪些部分？分攤的依據是什么？這些看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，由于提供給業(yè)主的材料上沒(méi)有注明，業(yè)主其實(shí)并不清楚。開(kāi)發(fā)商如何分攤公用面積，只有房管部門(mén)能夠掌握，但房管部門(mén)處處都能保護業(yè)主的權益嗎？
    近日，廣州中意花苑的首層業(yè)主與二層業(yè)主因樓梯使用權的問(wèn)題鬧得不可開(kāi)交，原因是開(kāi)發(fā)商將樓梯間的面積全部分攤給了首層業(yè)主，但二層業(yè)主堅持認為自己有權無(wú)償使用樓梯。讓人不得不質(zhì)疑的是，公用的樓梯怎么會(huì )全部分攤給首層業(yè)主？還有多少不合理的分攤業(yè)主不知情？

貪心開(kāi)發(fā)商“巧”攤樓梯間

    黃玉儀老人是中意花苑業(yè)主委員會(huì )的主任，她是首層商鋪的業(yè)主之一。據她介紹，中意花苑一層和二層是商鋪，使用樓梯；三層以上是住宅，使用電梯。1999年樓房建成開(kāi)始交付業(yè)主時(shí)，就有人發(fā)現房屋面積、公攤比例等都明顯超過(guò)實(shí)際。于是近200戶(hù)業(yè)主一起到房管部門(mén)，要求出示測繪依據。經(jīng)查看有關(guān)數據發(fā)現，測繪圖中標明的值班室面積達200多平方米、電房面積達500多平方米，嚴重失實(shí)。在要求測繪部門(mén)重新測繪后，每戶(hù)的建筑面積和公攤面積都有所減少，開(kāi)發(fā)商為此退了多收的錢(qián)。
    剛開(kāi)始二層由開(kāi)發(fā)商自己使用，2003年初開(kāi)發(fā)商將二樓租給一家公司。租戶(hù)到來(lái)后首層業(yè)主發(fā)現，原來(lái)分布在首層的三個(gè)一直關(guān)閉的卷簾門(mén)里面竟然都是直接通上二樓的樓梯。這讓首層業(yè)主不禁懷疑，開(kāi)發(fā)商是不是將這三個(gè)“專(zhuān)用樓梯”也分攤給了他們？找到開(kāi)發(fā)商一問(wèn)，得到的答復是原來(lái)使用的大樓梯和這三個(gè)較小的樓梯全都分攤給了首層業(yè)主。
    但由于開(kāi)發(fā)商當場(chǎng)承認首層業(yè)主對樓梯間享有“物權”，并主動(dòng)協(xié)商租戶(hù)有償使用樓梯，首層業(yè)主就沒(méi)再追究。黃玉儀說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商這么做就是為了多賺錢(qián)，首層的店鋪每平方米要一萬(wàn)多元，而二層只要幾千元�！�

首層業(yè)主收費不成索性砌墻堵路

    2005年由于開(kāi)發(fā)商無(wú)力還債，二層的商鋪被法院拍賣(mài)給新的業(yè)主。當首層業(yè)主要求新業(yè)主交樓梯“使用費”時(shí)，新業(yè)主卻認為自己買(mǎi)了二樓的商鋪，就有權使用樓梯，無(wú)須交納樓梯使用費。雙方多次協(xié)商都無(wú)法達成一致。
    情急之下，首層業(yè)主找到房管部門(mén)，要求房管部門(mén)證明他們對樓梯間的“物權”。房管部門(mén)剛開(kāi)始不予理會(huì )，后來(lái)經(jīng)過(guò)近10次的交涉后，房管部門(mén)終于作出書(shū)面答復，確認樓梯間為首層業(yè)主所有。但房管部門(mén)表示，關(guān)于樓梯使用權的問(wèn)題不屬于其職責范圍。
    首層業(yè)主憑這紙“證明”于2006年10月向法院提起訴訟。由于法院審理后遲遲沒(méi)有判決，到了2007年3月底，首層業(yè)主索性在樓梯前砌起磚墻，希望此舉能迫使二層業(yè)主交納“使用費”。
    首層業(yè)主的做法是否恰當？廣州威戈律師事務(wù)所律師張旭峰認為，樓梯是建筑物的公用部分，應由全體業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商為了謀取超額利益擅自將樓梯分攤給首層業(yè)主，是一種違法行為。因此首層業(yè)主不應該找二層的業(yè)主來(lái)主張權利，而應該要求開(kāi)發(fā)商返還不當得利；樓梯的使用權問(wèn)題應該依照相鄰關(guān)系來(lái)協(xié)商解決，首層業(yè)主封路是不對的。
    張旭峰還指出，房管部門(mén)在審核時(shí)應該發(fā)現并糾正，而不應該在明知開(kāi)發(fā)商違法的情況下還確認首層業(yè)主對樓梯的“物權”。

公用面積如何分攤業(yè)主難知情

    中意花苑業(yè)主委員會(huì )的劉蛟說(shuō)，開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主的圖紙上只標明了套內面積、建筑面積和公攤面積的總數，業(yè)主無(wú)法看出公攤面積具體包括哪些部分，以及每個(gè)部分的具體面積。分攤的詳細數據只有房管部門(mén)才有，這次如果不是那么多業(yè)主一起找到房管部門(mén)，根本不可能看到。
    長(cháng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商利用房地產(chǎn)交易中部分信息不透明的“空子”，大肆在使用面積、公攤面積、公用設施等方面玩“貓膩”、欺騙業(yè)主。對此，廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(cháng)劉興桂教授說(shuō)，不少開(kāi)發(fā)商想盡各種辦法欺騙業(yè)主，只要多賣(mài)幾個(gè)平方米他們就能多賺很多錢(qián)。這只是暴露出來(lái)的問(wèn)題，實(shí)際上存在的問(wèn)題可能更多。因此業(yè)主一定要多留個(gè)心眼，及時(shí)識破開(kāi)發(fā)商的花招。
    劉興桂說(shuō)，房管部門(mén)和房地產(chǎn)測繪部門(mén)在此事中都存在失職的情況，房管部門(mén)應該主動(dòng)承擔起監管開(kāi)發(fā)商的職責，雖然工作量比較大，但也應對開(kāi)發(fā)商提供的數據、圖紙進(jìn)行嚴格的審核，不要等出現問(wèn)題才來(lái)管；首層的業(yè)主可以請求房管部門(mén)采取行政補救措施，重新測量分攤。
    劉興桂還指出，房地產(chǎn)測繪帶有較強的專(zhuān)業(yè)性，大眾根本不知道是怎么測繪出來(lái)的。因此房管部門(mén)和測繪部門(mén)必須實(shí)行行政公開(kāi)，公布測繪的標準、依據和結果，滿(mǎn)足公眾的知情權，接受公眾的監督。