今年2月，廣州市長(cháng)張廣寧對外承諾，要降低房?jì)r(jià)。日前，廣州市國土房管局發(fā)布消息稱(chēng)，3月廣州市一手房均價(jià)環(huán)比下降了700元，而中小戶(hù)型均價(jià)更是下降了887元/平方米。
    這一消息引起了廣泛的關(guān)注，到底是什么讓廣州的房?jì)r(jià)出現了大幅度回落？是廣州市為兌現承諾而采取的措施震懾了樓市，還是市場(chǎng)的自我調節，抑或是另有原因？

廣州房?jì)r(jià)出現去年以來(lái)最大幅度下降

    廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》顯示：該月，廣州十區一手樓除海珠區每平方米上漲120元外，其他各區都出現了下降，均價(jià)為7029元/平方米，比2月下降700元/平方米，降幅約達9%，是去年以來(lái)的最大降幅。而十區90平方米以下的中小戶(hù)型，則下降887元/平方米，均價(jià)為5476元/平方米。
    成交量方面，3月十區一手住宅成交面積為59.75萬(wàn)平方米，降幅近兩成，是今年以來(lái)樓市成交量首度下滑。中心城區(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬(wàn)平方米，同比減少41.6%。而花都等比較偏遠區域的成交量則出現了大幅增長(cháng)，這在某種程度上拉低了房?jì)r(jià)。
    “這是比較典型的‘政策市’”，深圳社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，由于樓市長(cháng)期瘋漲，宏觀(guān)調控效果不佳，今年以來(lái)一些急需買(mǎi)房的消費者逐漸接受了高房?jì)r(jià)的現實(shí)，紛紛出手購房，因此近期廣州、深圳樓市的成交量明顯回升。此次，廣州房?jì)r(jià)大降，成交量大幅萎縮，說(shuō)明政府的強力介入起了較大的作用。
    廣州市寒桐房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認為，節日效應和政府官員的表態(tài)影響了樓市。由于3月份的房?jì)r(jià)信息是在國土局登記備案的信息，會(huì )比即時(shí)的交易信息滯后一個(gè)月左右，而2月份適逢春節，成交較淡是正�，F象。同時(shí)，廣州市政府官員在多個(gè)場(chǎng)合關(guān)于抑制房?jì)r(jià)的表態(tài)以及政府陸續出臺的相關(guān)舉措，都會(huì )對市場(chǎng)預期造成影響。

政府還是股市為廣州樓市降了溫？

    廣州市長(cháng)張廣寧2月起就強調廣州中小戶(hù)型房?jì)r(jià)一定降，政府將出臺措施調控房地產(chǎn)，奉勸市民不要急于買(mǎi)房。3月底，廣州市出臺了《關(guān)于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房?jì)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，要求從加大土地供應、加快政府保障型住房建設、盤(pán)活存量土地等七大方面加強宏觀(guān)調控，該《意見(jiàn)》被業(yè)內稱(chēng)為“廣七條”。
    “廣七條”出臺后，從4月9日起，廣州市發(fā)改委、國土房管局、規劃局等11部門(mén)聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)打擊囤積土地、違規交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源等六大惡行。逾期不改的不良房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，將被依法嚴肅處理。
    據當地媒體報道，截止到目前，廣州市已經(jīng)兩次大規模檢查樓市，對違規企業(yè)作出了處罰。廣州市政府部門(mén)雷厲風(fēng)行的做法，無(wú)疑在某種程度上震懾了開(kāi)發(fā)商，給市民吃了一顆定心丸，社會(huì )對樓市的心理預期為之一變。
    廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認為，廣州樓市出現大幅度下降，重要原因是因為近期股市、基金看好，吸引走了很大一部分滯留在樓市的資金。目前，股市大好，深市已經(jīng)突破一萬(wàn)點(diǎn)，滬市也在上漲。有說(shuō)法稱(chēng)，盡管當前已經(jīng)是高位，但由于股指期貨等眾多利好因素的作用，今年股市還將走高。在這種情況下，在股市“沖浪”顯然比在樓市“囤房”收益更大，因此一部分游資就抽離樓市轉而進(jìn)入股市，導致了近期廣州樓市的回落。
    “還有一種可能，就是政府在玩數字游戲�！鄙钲谝晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)評論人士告訴記者，政府有太多的資源可以操控，如果想要房?jì)r(jià)數字出現變化易如反掌。此前，華東某市房?jì)r(jià)曾經(jīng)出現大幅下跌，原因就是政府部門(mén)壓著(zhù)大戶(hù)型不讓發(fā)售，小戶(hù)型集中出貨當然就會(huì )拉低房?jì)r(jià)。

房?jì)r(jià)穩定還有待增加供應

    大多數專(zhuān)家認為，這兩年廣州房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的根本原因還是供求關(guān)系出了問(wèn)題。此次“廣七條”的最大亮點(diǎn)，就是變過(guò)去“壓需求”的做法為“增供應”。2004年以來(lái)各部門(mén)出臺的宏觀(guān)調控措施，無(wú)論是加息，還是增稅，其著(zhù)眼點(diǎn)都是在抑制需求，期望能夠通過(guò)強力措施減少市場(chǎng)對房地產(chǎn)的過(guò)度需求。這在打擊房地產(chǎn)炒作、投機方面確實(shí)起到了重要作用，但它無(wú)法解決社會(huì )對房地產(chǎn)的剛性需求，因此效果有限。
    根據廣州市出臺的《意見(jiàn)》，從2007年開(kāi)始廣州將連續三年確保全市十區每年供應住宅用地500萬(wàn)平方米以上，這將打破2003年土地出讓實(shí)施“招拍掛”制度改革以來(lái)，廣州年土地出讓的最高紀錄。即使在地產(chǎn)新一輪調控開(kāi)始的去年，廣州十區共出讓土地也才200多萬(wàn)平方米。
    此次廣州市國土房管局公布的數字顯示，1至3月，廣州十區批準預售商品房項目166個(gè)，可預售商品房16267套，可預售商品房面積為180.33萬(wàn)平方米，與2006年同期相比，項目數減少8.79%，套數和面積則分別增長(cháng)24.17%和34.43%�？深A售商品房的增加，也顯示了廣州市宏觀(guān)調控思路的轉換。
    “從長(cháng)期來(lái)看，目前這種‘妙藥’加‘猛藥’的方式是有效的，但要真正取得實(shí)效，則還需要經(jīng)受時(shí)間的考驗�！鄙钲谏鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，一方面，政策能否執行到位需要時(shí)間來(lái)檢驗，同時(shí)從增加土地供應到大量的樓盤(pán)項目上市也還需等待時(shí)間。