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| [國外房?jì)r(jià)調控]美國利率稅收雙管齊下調控房市 |
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| 2007-05-28 本報駐華盛頓記者:胡芳 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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圖為曾以4400萬(wàn)美元售價(jià)創(chuàng )下美國紐約單套公寓最高售價(jià)紀錄的曼哈頓第五大道834號合作公寓樓外景。本報資料照片 | 美國的住房市場(chǎng)比較成熟和完善，主要依據市場(chǎng)規律運行。房屋的建設、銷(xiāo)售和價(jià)格均由市場(chǎng)供求這只“無(wú)形之手”操縱，政府并不直接干預。不過(guò)，政府也有自己調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，主要是利率和稅收。
利率是指美國聯(lián)邦儲備委員會(huì )負責設定的基準利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個(gè)人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經(jīng)濟形勢。通過(guò)調節基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實(shí)現為住房市場(chǎng)降溫或刺激住房市場(chǎng)發(fā)展的目的。
從美國住房市場(chǎng)過(guò)去幾年的發(fā)展情況中可以看出，利率變化對于住房市場(chǎng)的影響非常顯著(zhù)。在經(jīng)濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后，美聯(lián)儲從2001年初開(kāi)始13次降息，并一度將利率維持在1%這一自1958年以來(lái)的最低點(diǎn)長(cháng)達一年之久。在美聯(lián)儲多次降息后，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來(lái)的最低水平。罕見(jiàn)的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷(xiāo)售量連續五年創(chuàng )下歷史新高，價(jià)格也不斷上漲。
為了控制通貨膨脹和防止住房市場(chǎng)泡沫化，美聯(lián)儲在截至去年6月的兩年里連續17次提息，導致住房市場(chǎng)從2005年底開(kāi)始出現調整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間。受美聯(lián)儲提息影響，去年第二季度以來(lái)，美國住房銷(xiāo)售量下降，價(jià)格回落，新房開(kāi)工減少，建筑開(kāi)支收縮，住房市場(chǎng)明顯降溫。
在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據介紹，美國50個(gè)州都已開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門(mén)每年定期對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據。因此，住房?jì)r(jià)格上漲既意味著(zhù)個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著(zhù)個(gè)人必須繳納的稅款增加。
針對房屋購買(mǎi)和出售時(shí)的差價(jià)，美國一些州政府還專(zhuān)門(mén)征收房地產(chǎn)增值稅，并規定自住房住滿(mǎn)兩年以上出售時(shí)可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售投資性房屋則不能享受相應的優(yōu)惠。同時(shí)，政府實(shí)行退稅政策，鼓勵開(kāi)發(fā)商建設廉價(jià)房，為低收入者提供住房。
美國政府還規定，個(gè)人購房時(shí)必須說(shuō)明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。
政府還出臺了一些有利于普通消費者購房的規定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開(kāi)發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務(wù)的人，像教師、消防隊員、警察和圖書(shū)館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項目住房平均市價(jià)低25%。
此外，還有一些規定旨在限制投資性房屋的數量。比如，一個(gè)住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶(hù)，這個(gè)比例最大不能超過(guò)總量的10%，通常為5%至7%；一個(gè)人在同一個(gè)小區里只能購買(mǎi)一套住房；自住房如果居住不滿(mǎn)兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。
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